1.编制说明
(1)《代建项目管理策划》是项目实施的纲领性文件,是编制项目管理文件的依据,是公司为项目进行资源调配和提供服务、支持的基本依据。
1
(2)《代建项目管理策划》在代建项目管理投标阶段为《代建项目管理大纲》,由项目跟踪负责人在收到代建管理招标邀请文件后立即组织编制。此阶段项目跟踪负责人应尽量了解项目信息情况,并会同公司相关职能部门商议,暂不进行审批会签。
(3)中标后,公司主要职能部门、项目跟踪负责人和拟派项目经理可根据投标及谈判阶段情况对《代建项目管理策划》进行必要的调整和深化,但不应有实质性的变化或偏离。调整后的《代建项目管理策划》应会同公司相关职能部门进行审批会签。
(4)经公司相关职能部门审批会签的《代建项目管理策划》需经公司主管副总经理审核,并经公司总经理审批后方可执行。
(5)执行过程中,《代建项目管理策划》内容若有偏离应及时调整,并将调整内容经项目经理签字确认后报公司主管副总经理审核,公司总经理审批。
(6)《代建项目管理策划》内容履行完毕,经公司部门考核完成后,《代建项目管理策划》失效。
2.代建项目管理目标策划
2
项目名称： 委托单位： 使用单位：
投资性质：■政府投资 □企业自筹 □私人 □外资 □世(亚)行贷款 □其他 工程类别：■公建 □厂房 □住宅 □路桥 □其他： 工程地点：
建筑面积(或项目规模)： m2,其中： 工程总价： 万元 代建管理费： 万元
管理方式： □项目管理；■代建制；□工程总承包；□其他； 合同工作内容/范围简述：
自项目建议书批复后开始,由代建单位代行建设单位职责,负责对项目从可行性研究、设计、拖工、竣工验收直至缺陷责任期结束,实行全过程建设组织实施管理和投资管理；负责投资、质量、工期和安全的控制,按合同约定办理工程移交,依法承担建设单位的质量责任和安全生产责任。
质量目标：■合格, □省部优, □鲁班奖,□其他 工期目标：计划开工日期 ,计划竣 。
自代建合同签订之日起,至项目移交完成 日历天。其中从取得施工许可证
项目概况
项目管理目标
至竣工验收不超过 日历天；从竣工验收至资料、资产移交 日历天。
投资控制目标：暂定 万元以内(具体以市发改委批复的初步设计概算为准)。
管理目标：追求最大限度的不发生事故、不损害人身健康、不破坏环境。 代建项目管理收益目标：略。 其他：无。
3.项目管理工作分解结构图(WBS)(见图10.1)
3
4
4.代建项目组织结构（见图10.2）
图1O.2 代建项目组织结构图
4.代建项目组织结构(见图10.2) 5.代建管理岗位职责 (1)项目管理部经理：
1)作为代建单位法定代表人授权的全权代表,全面履行项目委托代建管理合同,对项目管理负总责；
2)负责实现本项目合同文件承诺的项目目标,负责组织落实项目管理过程中的相关事宜；
3)负责建立项目管理部以及确定项目部内部工作岗位设置和职责,并适时调整； 4)负责建立项目质量管理体系和HSE管理体系并组织实施；
5
4.代建项目组织结构（见图10.2）
图1O.2 代建项目组织结构图
4.代建项目组织结构(见图10.2)
5.代建管理岗位职责
(1)项目管理部经理：
1)作为代建单位法定代表人授权的全权代表,全面履行项目委托代建管理合同,对项目管理负总责；
2)负责实现本项目合同文件承诺的项目目标,负责组织落实项目管理过程中的相关事宜；
3)负责建立项目管理部以及确定项目部内部工作岗位设置和职责,并适时调整；
4)负责建立项目质量管理体系和HSE管理体系并组织实施；
5)负责落实参与项目实施各方的分工和工作关系,协调处理项目管理外部沟通事宜；
6)负责项目管理大纲的制定、组织实施、控制；
7)负责组织编制和审定项目工作计划、资金使用计划、项目预算、采购合同等技术文件,监督落实相关计划的实施；
8)决定与控制工程实施过程中的各类变更许可事宜；
9)负责审定项目资金的使用与支付；
10)对重大事项的处理提出处理意见和建议。
(2)项目商务经理：
1)协助项目管理部经理负责项目管理大纲投资控制及项目成本控制的管理；
2)负责项目管理部采购方面工作的计划、组织、落实；
3)负责组织商务谈判和价格的落实；
4)负责对招标文件、评价报告、合同文件的审核；
5)负责组织物资、设备的询价及合同价格调整的审核；
6)负责组织解决有关合同及商务方面的争议；
7)负责项目的财务管理工作；
8)参与项目管理中重大问题的决策；
9)协助项目管理部经理对项目内部进行管理。
(3)项目技术负责人：
1)协助项目管理部经理负责项目策划与实施的管理；
2)负责建立项目质量管理体系和HSE管理体系,并组织实施；
3)组织对设计方案和初步设计的评审、施工图纸的会审,及对工程设计工作进行管理；
4)负责施工组织设计及重大施工方案的审批；
5)负责现场施工质量、进度检查、管理和协调工作；
6)负责现场重大质量、进度问题的处理；
7)负责工程创优的组织、检查和申报工作；
8)负责与公司技术支持系统的协调；
9)参与项目管理中重大问题的决策。
(4)计划协调部：
1)负责项目各职能部门间的总协调工作；
2)负责项目前期外部市政条件的落实；
3)负责办理相关政府职能部门的行政审批手续(包括：人防、消防、园林、环保、
交通、地震、市政管网等)；
4)负责办理规划许可证、施工许可证、开工审批表等项目前期开工手续的办理；
5)负责落实施工临时水电的申报；
6)负责竣工阶段政府相关部门验收手续的办理；
7)协助项目管理部经理编制项目管理范围内的工作分解结构；
8)负责编写项目前期工作计划、项目建设总进度计划和拟订资源需求计划；审核项目实施中,各工作单位上报的阶段工作计划；
9)做好项目实施进度控制；负责跟踪项目实际进度情况,提出相应的进度计划调整建议,报经项目管理部经理审定后实施；
(5)外联工程师：
1)负责项目前期外部市政条件的落实；
2)负责办理相关政府职能部门的行政审批手续(包括：土地、人防、消防、园林、环保、交通、地震、市政管网等)；
3)负责办理规划许可证、施工许可证、开工审批表等项目前期开工手续的办理；
4)负责落实施工临时水电的申报；
5)负责竣工阶段政府相关部门验收手续的办理。
(6)计划工程师：
1)负责项目各职能部门间的总协调工作；
2)协助项目经理编制项目管理范围内的工作分解结构；
3)负责编写项目前期工作计划、项目建设总进度计划和拟订资源需求计划；审核项目实施中,各工作单位上报的阶段工作计划；
4)做好项目实施进度控制；负责跟踪项目实际进度情况,提出相应的进度计划调整建议,报经项目经理审定后实施。
(7)工程管理部：
1)协助项目管理部经理做好组织编写、审查设计任务书、设计需求质量计划等设计文件；
2)负责编制招标文件中的技术文件部分；
3)负责设计论证、设计优化、设计可行性、可靠性等的论证；
4)负责协调组织项目工程各专业工程的质量监管；
5)负责项目实施的安全和文明施工监管等工作；
6)协助项目管理部经理解决工程技术问题和工程变更的管理；
7)组织项目部审查各个标段的施工组织设计和重大施工方案；
8)负责编制各阶段的施工计划；
9)负责审核施工单位的重大施工方案；
10)协助项目管理部经理组织工程完工后的竣工验收；
11)负责工程移交及工程保修工作。
(8)设计协调师：
1)组织设计方案、初步设计的评审、施工图纸的会审,提出建筑专业的审查意见；
2)负责室内、外精装修设计方案和施工的招标；
3)负责室内、外精装修的施工质量、进度管理；
4)负责组织室内、外精装修材料及工程的验收；
5)负责室内、外精装修设计变更、洽商的审核；
6)负责室外总图及环境设计的管理；
7)负责就建筑方案与政府部门的协调；
8)负责建筑专业工程量的审核。
(9)土建工程师：
1)参与设计方案、初步设计的评审、施工图纸的会审,提出结构专业的审查意见；
2)负责结构专业分包工程的招标及技术评标；
3)负责基础及主体结构工程的施工质量、进度管理；
4)负责组织结构材料及工程的验收；
5)负责结构工程设计变更、洽商的审核；
6)负责结构工程工程量的审核；
7)负责工程总体质量验收与质监站的协调。
(10)给排水工程师：
1)参与设计方案、初步设计的评审、施工图纸的会审,提出给排水专业的审查意见；
2)负责给排水专业分包工程的招标及技术评标；
3)负责给排水工程的施工质量、进度管理；
4)负责组织给排水材料及工程的验收；
5)负责给排水工程设计变更、洽商的审核；
6)负责给排水工程工程量的审核；
7)负责工程总体质量验收与质监站的协调。
(11)暖通工程师：
1)参与设计方案、初步设计的评审、施工图纸的会审,提出暖通专业的审查意见；
2)负责暖通专业分包工程的招标及技术评标；
3)负责暖通专业工程的施工质量、进度管理；
4)负责组织材料及工程的验收；
5)负责暖通工程设计变更、洽商的审核；
6)负责暖通工程工程量的审核；
7)负责工程总体质量验收与质监站的协调。
(12)电气工程师：
1)参与设计方案、初步设计的评审、施工图纸的会审,提出电气专业的审查意见；
2)负责电气专业分包工程的招标及技术评标；
3)负责电气工程的施工质量、进度管理；
4)负责组织电气材料及工程的验收；
5)负责电气工程设计变更、洽商的审核；
6)负责电气工程工程量的审核；
7)负责工程总体质量验收与质监站的协调。
(13)设备工程师：
1)参与设计方案、初步设计的评审、施工图纸的会审,提出设备专业的审查意见；
2)负责工程设备采购的招标及技术评标；
3)负责工程设备的质量、进度、安全管理；
4)负责组织设备专业的调试和验收；
5)负责工程设备的设计变更、洽商的审核；
6)负责工程设备工程量的审核；
7)负责工程总体质量验收与质监站的协调。
(14)园林市政师：
1)负责组织对项目前期资料的评价,提出评价报告；
2)负责组织制订和实施前期市政工作计划；
3)负责组织办理项目前期的立项、规划、计划、土地、开工手续；
4)负责组织办理市政各专业方案及报装、开工手续；
5)负责组织市政工程的招投标；
6)负责组织市政工程的现场施工质量、进度管理；
7)负责组织市政工程的验收。
(15)投资咨询部：
1)负责对项目建设的各方面条件及建成后的运营情况进行评估,包括市政条件、资金使用计划、运营费用等方面；
2)负责年度投资计划的报批工作；
3)负责项目的工程造价控制与资金管理工作,实现工程造价控制目标；
4)负责编制项目投资计划和项目资金使用计划；
5)负责制订工程造价控制工作方案,提出工程造价控制建议,报经项目管理部经理确认后实施；
6)负责组织预算审核、工程量清单编制、结算审核、决算报告等编制工作,并负责施工过程中工程量的核实；
7)负责核对财务付款明细,适时向项目管理部经理报告工程进度与工程款支付情况；
8)负责审核各类工程付款的申请并提出初步审核意见,报项目管理部经理及使用单位审查,协助财务人员办理项目用款支付手续；
9)负责市场询价,及时收集材料、设各价格变动信息,提供工程造价动态调控方法并协调实施；
10)编制竣工决算报告。 (16)土建造价师：
1)负责初步设计概算的土建审核与报批工作；
2)负责制定土建工程造价控制工作方案,提出土建工程造价控制建议,报经项目经理确认后实施；
3)负责组织土建预算审核、工程量清单审核、结算审核、决算报告等编制工作,并负责施工过程中工程量的核实；
4)负责市场询价,及时收集土建材料价格变动信息,提供工程造价动态调控方法并协调实施。
(17)机电造价师：
1)负责初步设计概算的机电审核与报批工作；
2)负责制订机电工程造价控制工作方案,提出机电工程造价控制建议,报经项目经理确认后实施；
3)负责组织机电预算审核、工程量清单编制、结算审核、决算报告等编制工作,并负责施工过程中工程量的核实；
4)负责市场询价,及时收集机电设备价格变动信息,提供工程造价动态调控方法并协调实施。
(I8)招标采购部：
1)根据《项目建设总进度计划》及有关招标采购技术要求,编制《项目招标采购计划》,明确项目招标采购工作的范围、进度、原则和程序；
2)制订《招标采购工作方案》,报经项目管理部经理确认后实施； 3)结合项目技术人员编制的采购技术要求,组织编制采购招标商务文件；
4)组织对分包商报价的商务评价和综合评审,择优选择合格的分包商及供应商； 5)协助招标代理单位对外办理与招标工作相关的各类申请、备案手续,并负责准备、编制相关文件资料；
6)负责组织合同起草和谈判,协助项目经理签订工程及物资采购合同； 7)负责分包合同的实施和管理,监管合同各承包方的履约行为,办理相关履约文件,对分包商和供应商的履约情况进行评价、考核；
8)协助项目经理做好合同签订后的执行过程中产生的相关变更及补充协议的管理。
(19)合约工程师：
1)结合项目技术人员编制的采购技术要求,协助编制采购招标合同文件； 2)组织对分包商报价的商务评价和综合评审,择优选择合格的分包商及供应商； 3)负责组织合同起草和谈判,协助项目经理签订工程及物资采购合同； 4)负责分包合同的实施和管理,监管合同各承包方的履约行为,办理相关履约文件,对分包商和供应商的履约情况进行评价、考核；
5)协助项目经理做好合同签订后的执行过程中产生的相关变更及补充协议的管理。
(20)采购工程师：
1)根据《项目建设总进度计划》及有关招标采购技术要求,编制《项目招标采购计划》,明确项目招标采购工作的范围、进度、原则和程序；
2)制订《招标采购工作方案》,报经项目经理确认后实施；
3)协助招标代理单位对外办理与招标工作相关的各类申请、备案手续,并负责准备、编制相关文件资料；
4)协助项目经理做好合同签订后,跟踪相关材料和设备的运行管理情况,提出改进意见。
(21)综合管理部：
1)负责项目所有的账目管理,执行工程预算和用款计划,申请和管理项目账户内资金,办理工程款支付手续等工作。
2)收集、整理项目的各类资料、文件、工作成果,并编目、归档； 3)负责归档的各类资料、文件、工作成果的使用、查询、借约管理； 4)负责组织竣工资料的编制、归档、备案、移交工作； 5)负责项目内外部往来函件、文件的接受、发放工作；
6)负责项目各类会议管理,整理、收集相关会议纪要,并监管会议决议的执行情况,及时反馈各方意见、建议与信息；
7)负责各外部单位对项目进行检查、参观等事宜的接待工作。 （22）项目财务负责人： 1)负责项目所有的账目管理；
2)执行工程预算和用款计划,申请和管理项目账户内资金,办理工程款支付手续；
3)协助公司财务部进行项目会计审核和财务收支管理；
4)协助公司财务部进行项目财务统计工作,对专项资金进行管理；
5)协助公司财务部进行项目基建资金的专户管理,监督项目建设资金的使用； 6)协助公司财务部编制项目决算报告。 (23)项目资料员：
1)收集、整理项目的各类资料、文件、工作成果,并编目、归档； 2)负责归档的各类资料、文件、工作成果的使用、查询、借约管理； 3)负责组织竣工资料的编制、归档、备案、移交工作； 4)负责项目内外部往来函件、文件的接受、发放工作；
5)负责项目各类会议管理,整理、收集相关会议纪要,并监管会议决议的执行情 况,及时反馈各方意见、建议与信息；
6)负责各外部单位对项目进行检查、参观等事宜的接待工作。 (24)专家顾问组：
主要职责是对投资决策、工程设计、施工难点、风险控制及法律法规等方面提供咨询服务,并提出指导性建议,以确保工程的顺利进行。
6.代建项目投资目标分解计划(见表10-1)
表10-1 代建项目投资目标分解计划表 单位： 万元 序号 项目名称 批复的概算 拟投资控制额 备 注 1 土地费用 2 2.1 2.1.1 2.1.2 2.1.3 2.1.4 2.1.5
建筑安装工程费 建筑设备 土地工程 外装修工程 内装修工程 钢结构工程 护坡工程
2.1.6 2.1.7 2.1.8 2.1.9
地下降水工程 采暖工程 暖通工程 卫生工程
2.1.10 燃气工程 2.1.11 消防（水）工程 2.1.12 2.1.13 2.1.14 2.1.15 2.2 2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.2.4 2.2.5 2.3 3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8 3.9 3.10
气体灭火工程 照明动力工程 弱电工程 电梯工程 室外工程费 室外工程
场地平整及临时水电 工程 外电源工程 市政管道接口费 室外灯光工程 施工人员意外伤害保 险费
工程建设其他费用 工程设计费 设计任务书 供电方案咨询费 环境评价费 城市基础设施建设费 交通评价费 勘察费
可研报告编制费 施工图审查费 勘察成果审查费
3.11 测量测绘费 3.12 工程监理费 3.13 项目管理费 3.14 招投标代理服务费 3.15 招投标交易服务费 3.16
其他费用
3.16.1 竣工图编制费 3.16.2 施工前现场管理费 3.16.3 设计方案公示公证费 4
不可预见费
合计
7、代建项目资金使用（见表10-2）
表10-2 代建项目资金使用计划表 序号 项 目
2 x x x 年 第一季度 第二季度1 土地费用 2 建筑安装工程费 2.1 建筑设备 2.1.1 土地工程 2.1.2 外装修工程 2.1.3 内装修工程 2.1.4 钢结构工程 2.1.5 护坡工程 2.1.6 地下降水工程 2.1.7 采暖工程 2.1.8 暖通工程 2.1.9
卫生工程
2.1.10 燃气工程
2.1.11 消防（水）工程
2.1.12 气体灭火工程
单位：万元
„„„„„ 合第三季度 第四季度 „„. 计
2.1.13 照明动力工程 2.1.14 弱电工程 2.1.15 电梯工程 2.2 室外工程费 2.2.1 室外工程
2.2.2 场地平整及临时 水电工程
2.2.3 外电源工程 2.2.4 市政管道接口费 2.2.5 室外灯光工程
2.3 施工人员意外伤
害保险费
3 工程建设其他费 用
3.1 工程设计费 3.2 设计任务书
3.3 供电方案咨询费 3.4 环境评价费
3.5 城市基础设施建
设费
3.6 交通评价费 3.7 勘察费
3.8 可研报告编制费 3.9 施工图审查费
3.10 勘察成果审查费 3.11 测量测绘费 3.12 工程监理费 3.13 项目管理费
3.14 招投标代理服务
费
3.15
招投标交易服务
费
3.16 其他费用
3.16.1 竣工图编制费 3.16.2
施工前现场管理 费
设计方案公示公
3.16.3
证费
4 不可预见费 分项合计 总投资额累计
8.代建项目招标采购计划（表10-3）
表10-3 代建项目招标采购计划表
序合 同 号 类 别
合 同 范 围
1
设计 工 程
本项目所有设计总承包工作
2
勘察 工 程
本项目所有勘察工作
3
工 程 监 理
建筑安装工程及市政工程监理
设计施工图纸范围内的建筑工程、装饰工施 程、给排水工程、消防工程、通风空调工程、采工 暖工程、燃气工程、电气工程、电梯工程、室外4 总 工程等施工图纸设计规划的全部工程内容。本次
承 施工总承包报价范围包含所有的清单内容及暂包 估项、暂估价（发包人指定的专业分包工程、发工 包人指定材料设备和发包人 与总承包人联合选程 择确定的材料和设备除外，但施工总承包人不能免除其管理、服务和保修责任）
最采迟
购确方 定式 时
间招 标确定 招 标确定 招 标确定
招标确定
合同形 式 设计合同 勘察合同 监理合同 施工总承包合同
5
6
代 电梯建 工程 单 位
变配指
电工定
程
专 招标确定 招
包括变配电设计、设备供应、安装、调标
试、验收和运行等 确
定 包括合同图纸中标明的除土建和照明外
的电梯供应、安装、调试、验收、运行
等
代建单位和专业
7
分 包 工 程
8
9
代建单位10
指定招标代11
理机构、总承12
包人招标13 工程 其他 热力包括热力设计、设备供应、安装、调试、工程 验收和运行等 燃气包括燃气设计、设备供应、安装、调试、工程
验收和运行等 二次精装包括图纸中标注的二次设计精装修房间修工的装饰装修工程 程 弱电合同图纸中标注的以及工程规范和技术
工程 说明中规定的全部弱电工程的明配管、
穿线、设备、安装、调试、开通等内容
外幕墙及外幕墙工程的玻璃幕墙、铝板幕墙、格铝合栅装饰工程，玻璃雨棚，室外独立的装金门饰及与之配合的预埋件、钢结构骨架的窗工制作安装和铝合金门窗制作、安装等 程 合同图纸中标明的以及工程规范和技术
消防说明中规定的全部消火栓工程、气体灭
工程 火工程、消防喷淋工程、消防报警工程
的管线安装、线缆的安装、设备安装、
调试、开通等 合同图纸中标明的以及工程规范和技术室外说明中规定的全部室外工程（包括线管、工程 道路）、园林绿化、夜景照明和景观工程等 所有不在上述范围以内，并且需要进行市场询价的设备和材料
招
业承包标
单位签确
定合同
定 招
标
确
定
招标确
定 招
标
确
定 施工总承包人招和专业标供应单确
位签定定 协议，需得到代建单招
位认可标确
并备案
定
招标确
定
总
代建单包
位确定选
价格
14
定
9.代建过程质量管理计划（见表10-4）
表10-4 代建过程质量管理计划表 管理序号
质量管理要点
质量管理里具体内容
阶段
1
可行性2
研究阶3
段
4
1
设计2
阶段
3
4
设计阶段
5
可行性研究编
制单位选择
可行性研究报告编制 组织专家评审 建立咨询成果
评价标准
设计任务书 设计单位选择
设计接口
设
计
评
审 施 工 图 纸 审 查 邀请三家以上的具有甲级工程咨询资质的专业单位，综合评判后择优选择确定可行性报告的编制单位
根据项目特点，明确可行性研究报告质量目标
为经济合理并满足功能要求；将其层层分解并具体
落实到执行者，责权利明确；计划执行中，要不断
要求反馈执行信息，及时解决执行中出现的问题。 由项目管理部牵头，对可行性研究报告进行公
司内部评审；内部评审通过后邀请社会上专家进行
评审
咨询成果必须符合国家要求，咨询成果必须符
合国民经济和社会事业发展的根本利益；咨询成果
必须符合业主或拥护的功能需求
尽量细化用户的功能使用要求，提供全面的可
行性研究报告及周边环境调查资料，明确所采用的
标准、规范和设计规定
设计单位选择不仅是选择优秀的设计单位，更落实设计合同中严谨的工作界面和职责要求（如细
化的设计范围和图纸内容、专业接口现场设计配合等），推行“限额设计”
设计接口是为了使各设计专业之间做到协调，必须明确的工作范围，并严格按照设计接口程序实
施，避免遗忘、错漏或设计内部的不协调。设计文件应进行设计会签
初步设计评审的重点放在使用功能、标准和方
案经济可行心等方面，施工图纸会审的重点放在解
决各专业施工图纸可行性及接口是否吻合等方面
要求设计单位做好自查工作，对专业间配合和接口图纸完整性、规范性等做好内部质量控制。 根据建设部2004年颁发的《房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理文件》规定，业主应当将施工图送审查机构审查。施工图未审查合格的，不得使用，并不得颁发施工许可证。
6
采购阶段
1
2
1
施工阶段
2
3 4 5
施工阶段
6
7 8 9
审查机构主要审查以下内容：是否符合工程建设强制性标准；地基基础和主体结构的安全性；勘
施
察设计企业、注册执业人员以及相关人员是否按规
工
定在施工图上加盖相应的图章和签字；其他法律、
图
法规必须审查的内容。
纸
要求监理单位、总承包施工单位、专业承包单
审
位和材料设备供应商进行图纸会审，对图纸的规范
查
性、平面空间布局、各专业之间借口、施工的可行性等提出针对性意见
对监理、施工单位进行资格预审，考察其业绩、组
监理、施工单位织架构及服务能力；审查监理、施工单位的质量管选择 理体系，监理及公共过程中质量控制能力、经验、
技术水平；组织对投标文件质量保证措施进行评审
对设备和材料供应商在生产过程中的质量控制
设备和材料供
能力、生产技术水平进行审查，并要求、控制环节、
应商选择
检验设备等
要求监理单位、施工单位建立健全施工质量保证体
组织保证 系，配备经验丰富、管理水平高、业务素质好的人
员，从事施工过程的质量控制工作
审核施工单位的质量实施方案，督促施工单位制订
落实质量实施
分部分项及重点难点施工部位的施工方案，对重点
方案
施工方案进行重点审核，必要时请专家进行 论证 督促监理单位对主要的材料好设备进行检查或抽
主要材料设备
查，验规格、验数量、验质量，做到合格证、化验
抽检
单与材料实际质量相符
不定期抽查 组织监理、施工单位进行重点部位的不定期的抽查
以质量目标为标准，对发现的质量问题认真分析原
工程质量持续因，找出解决问题的方法，以确保工程质量的持续
改进 改进。发现施工存在重大质量隐患，下达工程暂停
令，要求承包单位停工整改
对完成的分部分项工程进行中间验收，监督监理工
中间验收证书 程师签发“中间验收证书”，对存在质量缺陷的，要
求整改
对需要进行功能试验的工程项目，督促监理工程师
功能试验 好承包单位及时进行试验，并对重要项目进行现场
监督
预验收好正式工程全部施工完成后，组织进行验收准备、预验收
验收 好正式验收
审查竣工验收资料，督促及时整改，提出工程质量
工程资料
评估报告
10.工程实体质量管理计划（见表10-5）
表10-5 工程实体质量管理计划表 序号
工程部位
子分部工程 无支护土方
1
地基与基础
有支护土方
合格率（%） 子分部工程 100 100
地下防水 混凝土基础 砌体基础 合格率(%) 100 100 100 地基及基础处理 100 2
主 体 结 构
3
建 筑 装饰
装 修
4 建筑屋面 5 给排水、采暖 6
建筑电气
7
智能建筑
桩基 混凝土结构
劲钢混凝土
砌体结构
地面 门窗
吊顶
轻质隔墙
饰面板 卷材防水屋面
涂膜防水屋面 刚性防水屋面 室内给水系统 室内热水系统
室内采暖系统
室外排水管网
中水、泳池系统 室外电气 供电干线
电气照明安装
防雷及接地安装 通信网络系统
建筑设备监控系
统
100 劲钢混凝土 100 钢结构 100 木结构 100 网架结构 100 抹灰 100 幕墙 100 涂饰 100 裱糊与软包 100 细部 100 瓦屋面 100 隔热屋面 100
100 室内排水系统 100 卫生器具安装 100 室外给水管网 100
室外供热管网 100 锅炉设备安装 100 变配电室 100 电气动力 100
备用和不间断
电源安装 100
100
办公自动化系统
100
火灾报警及消防联动系统
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
火灾报警及消防
100
联动系统 综合布线系统 电源与接地
100 100
安全防范系统 智能化集成系统 环境 100 住宅小区智能化
系统 100
送排风风系统 100 除尘系统
100 8
通风空调
制冷系统 100 净化空调系统 100 空调水系统 100 电力驱动的曳引式或强制式电梯100 9 电 梯
安装工程
自动扶梯、自动人行道安装工程 100 墙体工程 100 门窗工程 100 屋面工程 100 10 节 能
地面工程
100
空调与采暖系统
冷热源及管网工100 程
监测与控制 100
11.项目总进度控制计划（见表10-6）
表10-6 项目总进度控制计划表 序号 工作内容 工期1
项目全过程代建工作周期（含移交 工作）
2 签订代建委托合同 3 项目建议书 4 现场初步勘查 5 现场定位测量 6
规划意见书办理及审批
防排烟系统 100 防排烟系统 100 空调风系统 100 制冷设备系统 100
液压电梯安装工程 100
幕墙工程 100 屋面工程 100 采暖工程 100 通风与空调工程
100 配电与照明工程
开始时间
完成时间
7 项目可行性研究报告编制及报批
8 向市环境局申报建筑项目环境评价 9 征求规划、土地等相关行政主管部门意见
10 编制项目可行性研究报告
11 报批项目可行性研究报告、并取得批文
12 编制项目勘查要求
13 工程勘查单位招标及合同签订
14 现场地质勘查、提供地质勘查报告，并审查备案
15 设计单位招标及合同签订 16 初步设计及初步设计概算编制
17 报规划、人防、消防、园林、交通等部门审查
18 初步设计及概算报市发改委审批 19 办理建设用地规划许可证
20 办理用地手续申领国有土地使用证 21 编制办理年度开工计划 22 缴纳城市基础设施建设基金 23 办理工程档案登记手续 24
建筑工程规划许可证申报及取证
序号 工作内容 25 施工图设计 26 施工图纸审查 27 工程量清单编制 28 工程监理、总包招标选择 29 施工总包、监理合同备案 30 办理工程质量、安全监督手续 31 节能设计备案 32
办理统计登记手续
工期 开始时间
完成时间
33 办理树木移伐审批 34 项目建设资金落实证明
35 缴纳散装水泥基金好节能墙体材料 基金
36 施工人员意外伤害险投保 37 建筑工程施工许可证申领 38 专业承包商招标选择 39 施工用电报装及接入 40 施工单位进场（开工典礼） 41 临设搭建 42 规划验线 43 施工图交底 44 土方开挖与基础施工 45 主体结构施工 46 土建初装修 47 建筑精装修 48 机电及电梯工程安装
49 室外工程（市政、园林、绿化） 50 各专业调试 51 联合调试 52 内部预验
53 专项验收（消防、燃气、人防、环
保等）
54 建设工程竣工验收 55 工程移交 56 办理竣工备案书 57 工程实体移交 58 竣工资料整理 59 报送城建档案馆 60
竣工决算及审计
61 62
编制最终财务决算报告并报批 资料、资产交付使用单位
12.项目里程碑计划（见表10-7）
表10-7 项目里程碑计划表 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9
任务名称
项目可行性研究报告批复 初步设计概算批复 申领建设工程规划许可证 申领建设工程施工许可证 工程开工 主体结构封顶 项目竣工验收 工程移交
资料、资产交付使用单位
13.项目HSE管理计划（见表10-8） 管理阶段 序号
1
可 行 性 研 究 阶 段
2 3 4 5 1
设 计 阶 段
2 3 4
采 购 1
建立HSE体系
编制、批准并实施可研管理HSE实施程序 编制并批准设计管理HSE实施程序 编制并批准施工管理HSE实施程序 编制并批准竣工验收管理HSE实施程序 督促设计单位建立HSE体系 实施设计管理HSE实施程序
实施抗震设防、消防、人防等设计文件及图纸审查程序
紧急事故停车的安全措施应包含在设计文件好图纸中
采购单位及产品HSE审核
HES管理要点
HSE管理要求 明确岗位好职责分工
有可操作性，认真执行 具有可操作性 具有可操作性 具有可操作性 设计招标要求 认真贯彻执行 符合专业审查要求
检查督促执行 符合设计的
完成时间
阶 段
2 1 2 3
施 工阶 段
4 5 6 7 8 1 2
竣工 验收 阶段
3 4 5
HSE要求
采购产品运输安全，防止采购产品变质、损坏有效采取预控好丢失 措施 实施施工管理HSE实施程序 认真贯彻执行
有可操作性，
编制现场安全计划
认真执行 符合规范相关
进行开工前安全检查，批准开工
要求
核对好汇总承包商提供的人员、设备安全统计数据 数据
审查承包商的HSE手册和/或安全组织设计、保证符合项目安全程序及安全操作方法 的管理要求
记录清晰准确
建立必要的HSE会议、记录制度
并会签
审批特殊施工作业规程，安全技术措施，应急措施合理，有预案等 针对性
培训到我，安
安全教育、安全检查、安全处罚、安全奖励
全可靠
实施竣工验收管理HSE实施程序 认真贯彻执行 工程安全可靠性措施检查，包括有毒有害气体措施到我，安检测、消防报警系统及紧急事故停车安全措施全可靠 等
检测设计HSE项目完成情况，包括水消防系统、安全可靠，同消防联动系统、三废处理设施等 步实施 安全急救设施好措施 措施到我，安
全可靠
指挥人员及生产挫折人员上岗培训、资格考培训合格方可试、安全教育等 上岗
14.代建项目办公设施配置计划(见表10-9)
表10-9 代建项目办公设施配置计划表
设备来源（打√）
序办公设 规格 单进场 备数内部 公司 项目 业主
量号 备名称 型号 位时间 注
购买 购买 购买 提供
A 固 定 资 产 类
1 汽车轿车）
车（面包车） 车（小货车） 2 空调窗式）
调（立式） 3 计算机
笔记本电脑
4 打印机 5 复印机
6 打印复印传真
一体机
佳能
7 数码照相 机 8
数码摄像 机
9 其 他
B 低 值 易 耗 品 类 1 电话机 2 办公桌 3 办公椅 4 文件柜 5 会议桌 6 饮水机 7 其他
15.代建项目奖励激励计划(见表10-10)
表10-10 代建项目奖励激励计划表
序号 项 目 核定额
（元）
测算说明 1 中标奖 代建管理费2%
2 节点控制奖励
2.1 开工奖励 代建管理费1% 2.2 出地坪奖励 代建管理费1% 2.3 结构封顶奖励 代建管理费1% 2.4 竣工验收奖励 代建管理费1% 3
工期控制奖励
代建管理费1%
奖 励 范 围
公司直接参与投标人员及相关部
门人员
项目部人员及公司直接主管领导 项目部人员 项目部人员
项目部人员及公司直接主管领导 项目部人员及公司直接主管领导
4 5
质量控制奖励 投资控制奖励
代建管理费1% 项目部人员及公司直接主管领导 代建管理费2% 项目部人员及公司直接主管领导 代建管理费10%
合 计
工程代建项目管理目标责任书 1.工程概况：
I.1 工程名称： ××××工程 1.2 工程地点： ×××× 1.3 建设单位： 1,4 工程规模： m2 1.5 投资额： 万元 1.6 合同额： 万元
1.7 代建管理日期：代建管理总工期 日历天。
其中开工日期 年 月 日,竣工日期 年 月 日。 2.公司对项目经理部的管理
2.1 公司项目管理部是管理项目经理部的牵头部门。
2.2 公司其他管理部对项目经理部行使服务、督导、评价的管理职责。 3.项目经理及班子成员
公司委任____同志为本项目项目经理； 同志为本项目其他班子成员。
【条款提示】项目班子成员一般包括：项目经理、项目商务经理、项目技术负责人(总工)等。
4.责任目标
4.1 代建管理利润指标：
项目毛利率指标为 。项目毛利润额为 。以上指标应同时实现。
4.2 工程投资管理目标： 暂时控制在 万元以内（以上批复概算为准）。 4,3 工程质量管理目标： 合格。
4,4 工程进度管理目标： 严格履行合同工期，按合同工期竣工。
4.5 工程邯记管理目标： 追求最大限度的不发生事故、不损害人身健康、不破坏环境
4.6 其他目标 ：
5.项目经理权限 序号 1 2 3 4 5 6
6.项目经理职责
6.1 项目经理负责组织健全项目经理部的生产指挥、经营管理系统,与业主、监理、设计、地方主管部门等协调顺畅,保证项目合同规定的各项目标的顺利完成。
6.2 代表公司在本项目上与业主接洽和商务谈判,并签订授权范围内的合同商务文件,认真履行相关合同文件。
6.3 做好分包商管理工作,根据《项目管理实施策划》、《项目商务合约管理策划》,
参与公司组织的分包商和供应商的采购选择工作；负责组织由项目采购的分包商和供应商的招标选择工作,并按公司管理文件的规定履行相应的手续,在授权范围内签署和履行相应文件。
6.4 根据《项目成本实施策划》,应严格执行项目成本预算和项目资全计划,严格控制非生产性开支,严格财务纪律,及时进行项目对业主和分包等方面的各项结算工作。
6.5 项目经理就项目班子成员以外的一般管理人员的选用向公司人力资源部提出建议,由公司人力资源部统一调配项目管理人员。项目经理对各岗位的管理人员的工作情况进行检查考核,如发现有不胜任工作、违反规章制度或违法违纪行为,向人力资源部提出处理的建议。
6,6 组织工程计划、统计工作。统计报表准确、及时、全面并认真做好统计分析。代表公司与业主、监理办理工程竣工验收、竣工结算、现场签证等方面的工作。
6.7 自觉接受公司事业部及职能部门的业务指导及监督、检查,定期向公司相关部门报告工作情况,遇重大问题,紧急情况等特殊事项应随时报告。
6.8 教育项目经理部全体管理人员遵纪守法,照章办事,严格执行奖罚制度,防共和纠正违纪、违法行为；正确处理国家、企业、项目与个人的利益关系。
权 限 名 称
设计选择及合同审批权限 监理选择及合同审批权限 承包商选择及合同审批权限
授 权 额 度（万元）
物资采购供应商选择及合同审批权限 项目管理费审批及支付 „„„„„„„..
7.项目管理绩效奖励
7.1 超额奖励为 。
7.2 达到规定项目管理目标,奖励为：执行 《代建项目管理策划》。 8.项目管理目标过程考核
8.1 项目经理部应每个月向总部项目管理部提交项目月报,作为中期考核依据之一。
8.2 项目竣工结算后1个月内完成项目对内和对外的最终投资结算,投资结算由目部提出,由总部投资咨询部审核,主管副总经理签署确认后作为报出最终结算投资。
8.3 项目竣工验收后 90 日历天内必须向公司提茭项目移交报告,此报告为办理项目解体和项目兑现的前提条件。
9.奖金颁发
9,1 奖励的考核和发放按照人力资源部相关规定执行。超额奖励发放需满足下列条件：
9.1.1 工程款已按计划实现各奖励兑现阶段的现金回收。 ∴
9.1.2 工程实施未出现质量、环境和安全的特重大事故(出现一般事故或重大事故后的项目管理绩效奖励发放额度由公司项目管理部提出建议是否给予奖励及奖励额度,并报公司总经理批准后发放)。
9.1.3 圆满完成本目标责任书中各项管理目标。 9.2 获奖者按规定缴纳个人所得税。
9.3 项目管理绩效奖励中超额奖励的分配比例为： 项目经理： 其它班子成员：
1. 2. 3.
其余人员： 9.4 超额奖励发放时间： 9.4.1 年度兑现： 9.4.2 竣工后兑现：
9.5 达到规定目标奖励的考核和发放按照公司文件执行。 10.处罚
10.1 公司对未能完成目标的项目经理处罚分经济处罚和行政处分两类。
10.2 若项目经理未能按照4.1条规定的利润目标,处罚： 。 10.3 若项目经理未能按照4.2条规定的投资目标,处罚： 。 10.4 未能实现既定HSE目标时,公司将依据具体情况提出对项目班子成员处罚意见。
10.5 工程质量未达到目标,将 。
10.6 进度管理目标未达到工期目标,造成施工工期拖延,视具体情况对项目经理部进行处理。
10.6.1 项目经理部取得业主确认的延长工期的文件,完成目标毛利率指标时,视为完成任务，不进行处罚。
10.6.2 项目经理部未取得业主确认的延长工期的文件,完成目标毛利率指标时,按照 处理。
10.6.3 项目经理部取得业主确认的延长工期的文件,未完成目标毛利率指标时,按照 处理。
10.6.4 项目经理部未取得业主确认的延长工期的文件,未完成目标毛利率指标时,按照 处理。
10.7 未获得委托单位批准的项目投资超出,则追查项目经理和商务经理责任,由项目管理部视具体情况建议予以行政警告、降职、调离职务或撤销职务处分。
10,8 为规范项目管理行为和控制项目管理风险,公司认为有必要时可随时对项目部进行过程审计或效能检查。项目经理部人员有下列情况之一者,将视情节轻重予以警告、降职、撤职或依法惩处处分。
10.8.1 违法乱纪、以权谋私。
10.8.2 接受承包商或供应商红包或回扣或有不正当的经济往来关系。
10.8.3 管理不善给项目经营效益造成较大损失(如决策失误或管理控制力度不够造成工期拖延,或重大质量安全事故等)。
10.8.4 拒不执行公司管理流程、制度等,情节严重。
10,8.5 期中考核不合格。
10.9 发生特重大质量安全事故(特重大质量安全事故的解释参见公司管理规定)扣除项目经理部班子成员全部风险津贴并取消一切奖励,依据公司有关规定给予该项目班子成员行政警告、降职、调离职务或撤销职务处分,如有违法并依法追究其法律责任。
10,10 项目管理人员触犯国家法律,依法追究其法律责任。
10,11 若项目班子成员中途被业主或公司撤换,将取消一切奖励,并予以行政警告、降职、调离职务或撤销职务处分。
11.其他要求
11.1 项目经理应执行公司项目策划制度和项目月报制度,项目月报制度按照公司规定执行。
11.2 如果项目经理未能按以上要求及时报送规定的有关资料,至少扣发项目经理奖励基金 元/次。
11.3 未尽事宜,另行补充说明。
11.4 本责任书一式二份,由公司总经理与项目经理签署,并自签字之日起生效。
附：《项目管理实施策划》（略）
公司总经理（签字）： 项目经理(签字)：
年 月 日 年 月 日