四、房地产投资风险的盈亏平衡分析
1. 盈亏平衡分析的基本概念
盈亏平衡分析又称为保本分析或损益临界分析，是通过项目盈亏平衡点(BEP)来分析项目成本与收益的平衡关系的一种方法，主要用来考察项目适应市场变化的能力及考察项目的抗风险能力。
对房地产开发经营项目进行经济效益评价过程中，可发现其产量(商品房面积) 、成本和利润三者间存在这样一个关系，即：
产品销售利润＝产品销售收入－产品销售成本－产品销售税金 其中产品销售税金取决于产品销售收入，而 产品销售收入＝产品销售量×产品单位价格 产品销售成本(总成本) ＝变动成本＋固定成本
2. 线性盈亏平衡分析 假设条件
产品销售收入和生产总成本费用都是房地产开发面积(产品产量) 的线性函数。 产品销售量和生产量相等，即开发的房地产全部能租售出去。 产品固定成本和单位销售价格在产品销售期间保持不变。
同时开发几种不同类型房地产产品时，应将之组合折算成一种产品。 计算所用的各种数据应是正常生产年度的数据。
①线性盈亏平衡点的计算方法
用房地产产品产销量表示的盈亏平衡点(BEPQ)的计算方法。
假设某房地产开发企业年固定成本为F ，单位可变成本为V ，单位产品价格为P ，单位产品销售税金为t ，达到盈亏平衡时的年产量为x ，全部计划建设房地产产量(建筑面积) 为Q ，销售收入为y 1，销售税金和附加费为T ，产品总成本费用为y 2，根据上述假设条件，则：
y 1=Px
y 2 ＝Vx + F+ T T=tx 如能达到盈亏平衡，则： y 1 ＝y 2
即有Px = Vx + F+ T 于是得到
所以用房地产产量表示的盈亏平衡点的计算公式是： 房地产产量表示的盈亏平衡点
图4-5-2 线性盈亏平衡分析图
②线性盈亏平衡点的分析评价
由上述计算公式和图4-5-2可知，盈亏平衡点的值无论是用产(销) 量表示，还是用价格表示，或用生产能力利用率和销售收入来表示，均为越低越好。
盈亏平衡点低，说明开发项目有以下特征： 达到较低产量时可以保本。
赢利区大，亏损区小，项目能取得较好的经济效益。 项目有较高的竞争能力。 项目的抗风险能力大。
理论链接：浅谈盈亏平衡和敏感性分析
房地产开发由于开发周期长、投入资金量大、产品固定等特点，因而开发风险高，在国外被认为是最具风险的行业之一。丰厚的开发利润与企业亏损、倒闭在房地产行业中并存，这就要求房地产开发企业善于捕捉房地产市场的变化趋势，运用科学的定性和定量分析方法，把握其风险和不确定因素的变化规律，以降低风险程序，提高房地产开发决策的科学性。 所谓不确定性分析，就是分析可能的不确定因素对经济评价指标的影响，从而推断项目可能承担的风险，进一步确认投资项目在财务、经济上的可靠性。项目经济评价中的不确定性分析包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。其中盈亏平衡分析和敏感性分析对于房地产营销策划人员尤为重要。 1、盈亏平衡分析
盈亏平衡分析又称为保本分析或损益临界分析，是通过项目盈亏平衡点（BEP ）来分析项目成本与收益的平衡关系的一种方法，主要用来考察项目适应市场变化的能力以及考察项目的抗风险能力。
在对房地产开发经营项目进行经济效益评价过程中，我们不难发现其商品房面积、成本、利润三者之间存在这样一个关系，即： 销售利润=产品销售收入-总投资额-税金 产品销售收入=销售面积×单位建筑面积价格 总投资额=变动成本+固定成本
由上述关系式可知，销售收入和总投资额都可以是销售面积的函数。当它们呈线性函数关系时，则认为它们之间的盈亏平衡属线性盈亏平衡关系，反之，为非线性盈亏平衡关系。线性盈亏平衡关系是我们应该掌握的。请看图1：
图1
图中横坐标表示开发的建筑面积，纵坐标表示销售收入和总投资额，销售收入和成本的两条直线交于BEP 点，表明当开发的建筑面积达到一定数量时候，销售收入和成本相等，利润为零，交点BEP 称为盈亏平衡点或保本点。
BEP 点将销售收入和成本的两条直线所夹的范围分为盈与亏两个区。如开发的建筑面积大于此点，则开发项目能获利，反之，则开发项目就亏损。
因此，盈亏平衡点越低，开发项目盈利的机会就越大，亏损的风险就越小，盈亏平衡点表达了开发项目最小的开发建筑面积。
2、敏感性分析
敏感性分析是通过分析、预测投资项目主要因素发生变化时对经济指标的影响，从中找出敏感性因素，并确定其影响程度的一种不确定性分析方法。敏感性分析的目的是在充分了解和掌握项目风险因素及风险程度的情况下，考察投资项目抗风险的能力。
敏感性分析还可以筛选出若干最为敏感的因素，有利于对这些最敏感因素集中力量研究，重点调查和收集资料，尽量减少因素的不确定性，进而减少方案的风险。 房地产项目敏感性分析及计算过程比较复杂，一般来说是按照如下步骤进行的： （1）选择经济评价指标
在对项目进行分析计算过程中，首先要选择最能反映项目经济效益的指标做分析、计算对象。根据房地产投资项目的特点及国家建委的有关规定和要求，通过选择净现值、内部收益率、投资回收期等经济评价指标作为敏感性分析计算的对象。 （2）选择需要分析的不确定性因素
在敏感性分析、计算时，选择哪些不确定性因素作为分析和计算的变量呢？一般可以选择销售面积、房地产销售单价、成本等常见的因素。 （3）确定变量的变化范围并计算其变动幅度
在房地产开发经营过程中，开发成本可能上涨5%或者下降5%，销售价格可能下降10%或者上涨10%。
（4）确定项目对风险因素的敏感程度
由于各变量在其变化范围内的变化引发社会评价指标的变动幅度，而给房地产开发带来了投资风险，找出对投资效益影响明显的风险因素以及确定项目对风险因素的敏感程度，以便在以后的开发经营中加以控制。具体方法是，将反映诸多条件变化后的项目盈利能力计算结果与原先计算出的结果进行比较，就能确定项目对各风险因素的敏感程度了，从而也可确定项目所能承受的市场抗风险能力。
操作指南：盈亏平衡与敏感性分析的计算方式
下面，笔者列出营销策划人员应该掌握的两个方面的计算方式： 1、盈亏平衡点的计算方式
在这里，向各位营销同行介绍三个方面的盈亏平衡计算方式：
（1）销售均价平衡点：总销售金额÷项目建设安装费×1000（单位：元/平方米） （2）销售面积平衡点：总投资额÷销售均价平衡点（单位：平方米） （3）盈亏平衡点：销售面积平衡点÷总建筑面积×100%（单位：%）
2、敏感性分析的计算方式
（1）投资成本固定时投资净利润率与销售价格之间的关系，请见表3。 初始价格用A 表示（单位：元/平方米）
（2）销售收入固定时投资净利润率与开发成本之间的关系 请见表4，初始价格用B
表示（单位：元）
表3
表4
注意点：
（1）敏感性分析可以制作成以上形式的表格，也可以制作成为坐标关系，制作成坐标会更加直观；
（2）两个表格中的“投资净利润率”栏，可以套用第一章中“表1”和“表2”的计算方式。
希望营销策划同仁能掌握这两项技能，不要心里一本糊涂账，要让自己心里有一把尺，随时掌握项目动态发展，确保项目利润最大化。
房地产投资项目盈亏平衡分析
1. 盈亏平衡分析的概念及基本原理 盈亏平衡分析概念
通过对投资项目产量、成本和利润关系的分析，找出投资项目经济效益在某一范围内的临界值，又称为量本利分析 目的
找出保本点（利润为零时） 找出临界点（利润为某一水平时） 种类
线性盈亏平衡分析 非线性盈亏平衡分析 基本原理
全部成本可以分解为固定成本和变动成本两部分 总成本＝固定成本＋变动成本 建立成本、产量和利润三者的数学模型 利润＝销售收入－总成本－税金 求取保本点或临界点
2. 固定成本与变动成本的分解 2.1 概念 固定成本
在一定时期和一定产量范围内不随产量变化而变化的成本 变动成本
凡成本总额与生产量总数成正比例增减变动关系的成本 混合成本
虽然也随产量的变动而变动，但不成比例
将混合成本中的变动成本和固定成本两种因素分解出来，再分别划入两种成本中去 2.2 固定成本与可变成本分解的方法（三种方法）
费用分解法
按投资项目的成本按科目一一列出，对成本进行逐项目分析 高低点法－求出单位变动成本 首先利用公式求出单位变动成本v
可变成本＝单位变动成本×产量
总固定成本＝最高或最低时的总成本－对应的可变成本 回归分析法
来源:考试大 - 经济师考试3. 线性盈亏平衡分析方法 3.1 线性盈亏平衡分析的假设条件 销售收入和成本为产量的线性函数
产量等于销售量，当年生产的产品当年销售出去
产量变化，单位变动成本不变，总成本费用是产量的线性函数 产量变化，产品售价不变，销售收入是销售量的线性函数 在所分析的产量范围内，总固定成本保持不变
按单一产品计算，当生产多种产品时，应换算为单一产品 3.2 盈亏平衡点的计算
图解法（看线性盈亏平衡分析图） 横轴为产量或销售量，纵轴为收入或支出
画出固定成本线（一条平行于横轴的线）和可变成本线（一条通过0点的斜线） 将固定成本线与可变成本线合并为总成本线 画出销售收入线
销售收入线与总成本线的交点即为盈亏平衡点，在横轴上对应的产量即为保本产量 盈亏平衡点越低，盈利的机会越大，亏损风险越小 数学计算法（五种表示方法）
用产量或销售量表示盈亏平衡点BEP （Q ）
用产品单价表示的盈亏平衡点BEP （P ）
用生产能力利用率表示盈亏平衡点BEP （%）
用销售额表示盈亏平衡点BEP （B ）
用单位产品变动成本表示的盈亏平衡点BEP （V ）
【记忆方法】记住基本公式，需要哪种盈亏平衡点表示方法时，直接进行数学运算
3.3 盈亏平衡分析的评价原则
盈亏平衡点越低越好，BEP （V ）除外 盈亏平衡点值低，说明项目抗风险能力强 盈亏平衡点值低，说明项目能取得较好的经济效益 盈亏平衡点值低，说明项目生命力强，有较高的竞争能力 【形象理解】
对项目的预测值相当于高考分数的估分值，项目盈亏平衡点值相当于高考录取分数线，想一下，录取分数线高对考生有利，还是录取分数线低有利？
【例题1·单选题】【2008年真题】某房地产开发公司拟开发建设一住宅小区，已知该项目的固定成本为3 000万元，住宅平均售价为4 000 元／平方米，单位产品的可变成本为2 500 元／平方米。该公司在完成小区建设后，预计可获利300万元。该公司需开发的保本开发面积为（ ）平方米。 A.14 500 B.16 700 C.20 000 D.22 000 [答案]C
[解析]本题考查盈亏平衡点的计算。注意单位一定要一致。 设保本开发面积为x 平方米。 0.4x-3000-0.25x=0 x=20000
【例题2·单选题】【2006年真题】某房地产开发公司开发一住宅小区，已知该项目的固定成本费用为4000万元，住宅平均售价为5000元/平方米，单位产品可变成成本为3000元/平方米。该公司计划获利300万元，则需开发的面积为（ ）平方米。 A.14300 B.16000 C.20000 D.21500 [答案]D
[解析]求用产量表示的盈亏平衡点（注意单位） 设需要开发的面积是x 平方米 固定成本＝4000
单位可变成本＝3000元=0.3万元 销售价格＝5000元=0.5万元 利润总额=300 0.5X-4000-0.3X=300 解得：X=21500平方米
来源:考试大 - 经济师考试