房地产开发企业所得税汇算清缴政策业务解读

房地产开发企业所得税汇算清缴政策业务解读

一、政策依据二、房地产经营范围及开发产品完工确认条件三、收入处理四、成本、费用的扣除五、计税成本的扣除六、特定事项的税务处理七、新老政策的衔接一、政策依据新法实施前，内外资分别规定内资：国税发【2006】31号《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》外资：国税发【2001】142号《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》新税法实施后，统一政策国税发【2009】第031号《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》苏国税发【2009】79号“转发《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》的通知”意义：提供了在新税法框架下房地产开发企业所得税处理的政策依据和操作规范。

二、房地产经营业务范围及开发产品完工确认条件（第三条)

（一）房地产经营业务范围：

◇土地开发 ◇开发产品的建造、销售 开发产品包括：

◇住宅 ◇商业用房 ◇其他建筑物、附着物、 ◇配套设施（二）开发产品完工确认条件（符合条件之一)

：

1、竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

2、已开始投入使用。

3、已取得了初始产权证明。

开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（含入住手续）或已开始实际投入使用。[国税函（2009）342号]三、收入处理（一）收入范围（二）代收基金、费用和附加处理（三）收入确认的原则及形式☆（四）开发产品销售收入核算要求（一）收入范围开发产品销售过程中取得的全部价款。

包括现金、现金等价物及其他经济利益（货币形式和非货币形式）。

（二）代收基金、费用和附加处理作为代收代缴款项不确认销售条件（同时符合）：

◇未纳入价内◇由企业之外的其他收取部门、单位开具发票应计销售收入： 纳入价内或由企业开具发票的；（三）收入确认的原则及形式1、收入确认的原则2、销售方式及其收入确认时点3、视同销售处理4、销售未完工开发产品处理1、收入确认的原则1、通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入。

新办法对收入的确认发生了变化，取消了原预售收入的概念，将预售收入确认为收入，由此带来计算三项费用扣除限额的基数的调整)

2、销售方式及其收入确认时点（第六条)

收到受托方已销开发产品清单之日根据合同签订方式及约定价款委托方式首付款：实际收到日；余款：银行按揭贷款办理转账之日销售合同约定价银行按揭合同约定付款日销售合同约定价款分期收款实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日实际收讫价款或取得索取价款凭据一次性全额收款收入实现时点收入额确定销售方式委托方式下收入的确认（第六条)

包销期内:参照上述1至3项规定确认收入包销期满:未出售的开发产品，根据包销合同（协议）约定价和付款方式包销 受托方与购买方按基价+分成额销售合同（协议）约定价＜基价基价销售合同（协议）约定价＞基价；支付的分成额，不得直接从销售收入中减除（1）委托方与购买方；（2）委托方、受托方、

购买方共同签订合同（协议）约定价基价（保底价）并实行超基价分成合同（协议）约定价＜买断价（适用1、2)

（1）委托方与购买方；（2）委托方、受托方、购买方共同签订（3）受托方与购买方买断价合同（协议）约定价＞买断价（1）委托方与购买方；（2）委托方、受托方、购买方共同签订合同（协议）约定价视同买断 合同（协议）约定价支付手续费定价情况合同（协议）签订情况销售额确认条件销售额的确认委托销售方式3、视同销售处理（第七条)

（1）视同销售行为：

用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股股东或投资人、抵债、换取非货币性资产等与原规定差异：开发产品转作自用不视同销售（所有权属在形式和实质上未发生改变)

（2）确认收入时点：

所有权或使用权转移之日，或实际取得利益权利之日（3）确定收入额的方法和顺序：

A.按本企业最近时同类开发产品市场销售价； B.参照当地同类开发产品市场公允价值； C.按成本利润率确定，成本利润率不得低于15%。

4、销售未完工开发产品处理（第八至第九条)

（1）计算确定预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

◇公式：预计毛利额=销售未完工开发产品收入×预计计税毛利率◇申报要求：

预缴申报：

利润总额=会计利润总额+取得预售收入预计毛利额-结转销售部分对应的预计毛利额汇缴申报：

本年预售收入-本年结转销售的预售收入→附表一16行“其他视同销售收入”本年预售收入预计计税成本-本年结转销售的预售收入预计计税成本→附表二15行“其他视同销售成本预售收入预计计税成本=预售收入×（1-预计计税毛利率)

待摊税金的处理：如在结转时进入损益类科目，同时在年度申报时在附表三扣除类40行“其它”调增调减。

（2）完工后，及时结算计税成本，同时计算实际毛利额与对应预计毛利额的差额，计入当年度应纳税所得额。

与原规定差异：只要符合完工条件，即应转销售，年度申报时作纳税调减（3）征管要求：

年度申报时，出具报告→完工产品实际毛利与预计毛利差异调整情况；税务机关需要的其他相关资料。

（4）计税毛利率：

A.一般商品房：15% B.经济适用房、限价房和危改房，不得低于3%经济适用房1、定义：政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。

2、按3%经济适用房适用计税毛利率申报纳税，需报送资料：

（1）立项批准机关对经济适用住房立项的批准文件；（2）土管部门划拨土地的批准文件；（3）物价部门核定的有关经济适用住房销售价格的批件；（4）住房保障主管部门为低收入住房困难家庭出具的购房资格证明；（5）列明该项目的省、市、县级人民政府关于经济适用住房建设投资计划；（6）经济适用住房销售

清册（购房人姓名、身份证号码、准购面积、合同号、订立合同日期、楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额）；（7）主管税务机关要求提供的其他资料。

限价房和危改房按3%限价房和危改房预计毛利率申报纳税，需报送资料：

（1）《国有建设用地使用权出让合同》和政府主管部门出具的其他能证明限价房和危改房的证明文件；（2）限价房和危改房销售清册（购房人姓名和身份证号码、准购面积、合同号、订立合同日期、楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额）；（3）主管税务机关要求提供的其他资料。

经济适用房、限价房和危改房收入核算要求一般商品房小区配套建设经济适用住房、限价房和危改房的，应分别核算销售收入，分别计算预计利润；不能分别核算的，一律从高适用计税毛利率。

对经济适用房、限价房和危改房项目配套建设的商铺、车库、车位等未完工产品取得的收入，不得按3%计税毛利率执行。

租金收入的确定（《办法》第十条)

出租未完工产品（预租收入）：

交付（承租人）使用之日出租完工产品：

合同约定的应付租金之日（四）开发产品销售收入核算要求为便于计税开发成本的结算，应分别计税成本对象进行销售收入的明细分类核算四、成本、费用的扣除（一）成本、费用的核算与扣除要求（二）税前扣除项目（三）已销开发产品的计税成本的扣除☆（四）维修费用的扣除（五）维修基金的扣除（六）配套实施的处理☆（七）银行按揭保证金的扣除（八）境外销售佣金（手续费）的扣除（九）利息支出的处理☆（十）资产损失的扣除（十一）折旧费用的扣除（十

二）业务招待费、广告费、业务宣传费的扣除☆（一）成本、费用核算与扣除要求正确区分：

☆期间费用☆开发产品计税成本☆已销和未销开发产品计税成本（第十一条)

（二）税前扣除项目（第十二条)

（1）期间费用；（2）已销开发产品计税成本；（3）营业税金及附加、土地增值税。

营业税金及附加、土地增值税：销售完工和未完工开发产品缴纳的营业税金及附加、土地增值税（对未完工开发产品缴纳的营业税金及附加、土地增值税会计处理办法在审计报告上列明)

（三）已销开发产品计税成本的扣除（第十四条)

计算公式：

◇已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本◇可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积（四）维修费用的扣除（第十五条)

维修对象：

未售的完工开发产品；已售开发产品（含共用部位、共用设施设备），（限制条件：法律或合同规定应承担维修职责维修费用的扣除)

维修形式：维护、保养、修理等实际发生部分，据实扣除。

（五）维修基金的扣除（第十六条)

对已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。

（六）配套实施的处理（第十七、十八条)

（1）在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园。

（2）开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施（1）会所、物业管理场所、电站等公共配套实施的处理（第十七条)

分别二种情况进行处理：A.作为公共配套设施计入开发产品计税成本： 符合下列条件之一：

◇非营利性且产权属于全体业主◇无偿赠与地方政府、公用事业单位B.应单独核算其成本（自用按建造固定资产除外)

符合下列条件之一条件：

◇营利性◇产权归企业所有◇未明确产权归属◇无偿赠与地方政府、公用事业单位以外的其他单位→应视同销售（2）邮电通讯、学校、医疗设施等公共配套实施的处理（第十八条)

应作为计税成本对象单独核算成本。

合资建设完工后有偿移交的处理：

经济补偿-建造成本→调整当期应纳税所得额（七）银行按揭保证金的扣除（第十九条)

为购买方的按揭贷款提供担保而支付的保证金，不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。

◇支付时，不得扣除◇实际损失时，可据实扣除（八）境外销售佣金（手续费）的扣除（第二十条)

境外佣金支出：

委托境外机构销售的佣金或手续费，在委托销售收入10%内据实扣除境内佣金支出：

应符合财税[2009]29号文件下列规定：

支付对象：合法经营资格的中介机构或个人扣除限额：所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%（九）利息支出的处理（第二十一条)

扣除范围：企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用核算要求：按企业会计准则的规定进行归集和分配→完工前计入开发成本；完工后计入期间费用；扣除标准：分别金融企业、非金融企业借款处理金融企业借款◇按借款合同规定的利息支出扣除；◇由企业集团或其成员企业统一借款，集团内部其他成员企业分配使用，符合条件的利息支出准予扣除条件：能出具从金融机构取得借款的证明文件；无利率差。

——银行转贷不属于“资本弱化”的行为，新办法将银行转贷的主体扩展至“企业集团或成员企业”（凭证问题，符合条件的统借统还，可免征营业税)

非金融企业（含自然人）借款，按金融企业同期同类贷款利率计算部分：

1、借贷业务应真实、合法、有效，且不具有非法集资目的或其他违法行为；

2、判别企业与借款人是否存在关联关系；3、存在关联关系的，按财税【2008】121号文件确定利息扣除金额；4、非关联关系的，按不超过金融企业同期同类贷款利率计算的数额部分；5、金融企业同期同类贷款利率的掌握：参照本企业年度内向商业银行贷款的同期同类利率确定；如本企业年度内没有可参照的贷款利率，按当年人民银行同期同类贷款的基准利率确定。

利息扣除凭证：

◇金融企业借款：

金融企业结息凭证；适用集团统一银行借款的:从金融机构取得借款的证明

文件；地税部门提供的利息发票（通用发票）；◇非金融企业（含自然人）借款：

地税部门提供的利息发票（通用发票)

借款合同资金入帐证明国税函[2009]777号文明确了向自然人借款的税务处理（十）资产损失的扣除（第二十二、二十三条)

房地产开发企业特有的财产损失项目：

（1）国家无偿收回土地使用权而形成的损失（2）开发产品整体报废或毁损的净损失“整体”：以成本对象为计量单位管理上应履行审批手续◇依据：国税发（2009）88号◇扣除项目：作为非货币性资产损失◇审批机关：有权税务机关（按金额大小确定)

（十一）转为自用开发产品折旧的扣除（第二十四条)

可扣除折旧→实际使用累计超过12个月不得扣除折旧→实际使用累计未超过12个月又销售（十二）业务招待费、广告费、业务宣传费的扣除2008年1月1日以后销售未完工开发产品取得的收入，可以作为计提业务招待费、广告费和业务宣传费的基数。

（在操作上统一按新文件执行，省局申报监控)

开发产品完工会计核算转销售收入时，已作为计提基数的未完工开发产品的销售收入不得重复计提业务招待费、广告费和业务宣传费。

（结合附表三和销售预售统计表再讲解操作)

五、计税成本的扣除（一）计税成本的含义（二）计税成本对象（三）计税成本项目（四）计税成本核算的一般程序（五）计税成本核算要求（六）以非货币交易方式取得土地使用权成本的确定（七）预提费用的处理（八）停车场所的处理（九）结算计税成本的凭证问题（十）计税成本的结算期限（一）计税成本的含义（第二十五条)

计税成本是指在开发、建造开发产品过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。

与开发成本的区别：

◇归集依据不同，前者为税收政策，后者为会计制度与准则从金额上讲，一般说来后者大于前者◇从所得税汇算清缴角度看，计税成本是唯一的，会计处理与税收政策不一致，应该作相应调整（二）计税成本对象的确定（1）含义：

指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。

计税成本对象与成本核算对象的定义是不同的，两者的确认原则是有差异的

（2）计税成本对象确定原则A.可否销售原则☆B.分类归集原则C.功能区分原则

D.定价差异原则E.成本差异原则F.权益区分原则3、计税成本项目（第二十七条)

（1）土地征用费及拆迁补偿费指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

（2）前期工程费指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。

（3）建筑安装工程费指开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。

关注甲供材料问题，防止重复扣除（4）基础设施建设费指开发过程中所发

生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。

（5）公共配套设施费指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。

（6）开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

（四）计税成本核算的一般程序（第二十八条)

1、合理确定计税成本对象2、严格按照计税成本项目的内容核算3、正确归集计税成本4、预提计税成本5、分配共同成本、开发间接费用6、分配已完工成本对象的计税成本7、计算并结转已销开发产品的计税成本1、合理确定计税成本对象项目开工之前，遵循六大原则，确定计税成本对象履行报备手续，填报《房地产开发企业计税成本对象备案报告表》报主管税务机关成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意2、严格按照计税成本项目的内容核算企业必须严格按照６个计税成本项目的具体核算内容进行核算（1）土地征用费及拆迁补偿费（2）前期工程费（3）建筑安装工程费（4）基础设施建设费（5）公共配套设施费（6）开发间接费用3、正确归集计税成本对当期实际发生的各项支出：

（1）按性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理归类（2）正确区分应计入成本对象的成本和期间费用4、预提计税成本�0�2按照办法三十二条的规定，正确预提未结算的工程款、未完成的公共配套设施成本以及报批报建费用、物业完善费用，并计入相关计税成本对象。

依据：权责发生制原则5、分配共同成本、开发间接费用分配对象：共同成本、不能分清受益对象的开发间接费用选择“占地面积法”、“建筑面积法”、“直接成本法”、“预算造价法”等分配方法，分配归集至相关计税成本对象。

6、分配已完工成本对象的计税成本通过上述（３）～（５）的步骤，已经将开发成本按照计税成本对象进行了归集。

对已经归集的已完工成本对象应负担的成本费用，按已销开发产品、未销开发产品和固定资产之间进行分配，其中：

应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除；未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。

分配依据：面积、单位面积计税成本例：某房地产开发企业2008年完工一幢商品房住宅楼（作为计税成本对象），可售面积8000㎡，结算单位面积计税成本3000元，2008年当年实现销售2000㎡；2009年发生应由该住宅楼承担的计税成本160万元，实现销售5000㎡。

计算该企业2009年度税前扣除的已销开发产品计税成本1、2009年发生成本应调整单位面积计税成本＝1600000÷8000＝2002、调整后单位面积计税成本＝3000＋200＝32003、已销开发产品计税成本＝200×2000＋3200×5000＝16400000→（09年扣除)

4、未销开发产品计税成本＝3200×1000＝3200000→今后实际销售时扣7、计算并结转已销开发产品的计税成本本期已完工成本对象（1）开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。

（2）属于开发产品计税成本的，尚有以下步骤：

A.计算确定可售单位面积计税成本B.计算已销、未销开发产品的计税成本

C.已销开发产品的计税成本，在当期扣除；未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。

未完工和尚未建造的成本对象通过分配对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。

（五）计税成本核算要求（第二十九条)

（1）核算方法：制造成本法，非完全成本法◇制造成本法→在计算产品成本时,将全部成本费用划分为“制造成本”和“期间费用”两个部分.把与生产经营没有直接联系的“期间费用”直接在当期收入中扣除◇完全成本法是将企业在生产经营过程中所发生的所有费用全部分摊到产品成本中去形成产品的完全成本.两者差异：

期间费用设置与否（2）核算要求：

◇属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本→直接计入成本对象◇共同成本和不能分清负担对象的间接成本→按受益、配比原则分配（3）共同（间接）成本分配（第二十九条)

A.占地面积法。该方法一般适用于土地成本的分配。

�0�2�0�2�0�2�0�2指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。按开发方式分别计算：

1.一次性开发某一成本对象应分摊土地成本=（某一成本对象占地面积÷全部成本对象占地总面积)

×土地总成本 2.分期开发的，应两次分配本期内全部成本对象应分摊土地成本=（本期全部成本对象占地面积÷开发用地总面积)

×土地总成本某一成本对象应分摊土地成本=（某一成本对象占地面积÷本期全部成本对象占地面积)

×本期内全部成本对象应分摊土地成本成本注意：本期全部成本对象占地面积：不含应由各期成本对象共同负担的占地面积（单独核算的公共配套设施)

例：某房地产开发企业经立项开发一住宅小区，占地60000㎡，计划分三期开发，分别20000㎡，30000㎡，10000㎡，支付土地出让金50000万元，一期计划开发小高层住宅3幢和一个会所，分别占地面积6000㎡，6000㎡，6000㎡，2000㎡。

计算：

◇一期内全部成本对象应分摊土地成本=20000÷60000)

×50000＝16667万元◇3幢小高层住宅应分别分摊土地成本＝（6000÷20000)

×16667＝5000.1万元◇会所应分摊土地成本＝（2000÷20000)

×16667＝1666.7万元B.建筑面积法。

◇定义：指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。

◇适用成本项目：单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施成本◇计算公式：

一次性开发：

某一成本对象应分摊的公共配套设施成本=（某一成本对象建筑面积÷全部成本对象建筑面积）×公共配套设施成本 分期开发的，应两次分配：

●本期内全部成本对象应分摊的公共配套设施成本＝（本期内成本对象建筑

面积÷开发用地计划建筑面积)

×公共配套设施成本●某一成本对象应分摊的公共配套设施成本=（某一成本对象建筑面积÷本期内成本对象总建筑面积)

×本期内全部成本对象应分摊的公共配套设施成本�0�2�0�2�0�2C.直接成本法。

◇定义：�0�2指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。

◇适用成本项目：借款费用◇计算公式：

某一成本对象应分摊的借款费用=（期内某一成本对象的直接开发成本÷期内全部成本对象直接开发成本）×本期借款总费用�0�2�0�2�0�2�0�2�0�2�0�2D.预算造价法。

◇定义：�0�2指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。

◇适用成本项目：借款费用◇计算公式：

某一成本对象应分摊的借款费用=（某一成本对象预算造价÷期内全部成本对象预算造价）×本期借款总费用特别说明：

土地成本、公共配套设施成本以及借款费用的分配必须按照上述四种方法处理。

其他其他成本项目的分配，可由企业自行确定→企业有了较大的自由选择权。

成本分配方法一经确定，不能随意变更，应该遵循一致性原则。如确需变更的，必须征得主管税务机关的同意。

（六）以非货币交易方式取得土地使用权成本的确定（第三十一条)

1、以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业2、以股权的形式，将土地使用权投资企业该项土地使用权的市场公允价值+土地使用权转移过程中应支付的相关税费±支付的补价款（应收到的补价款)

投资交易发生时股权形式投资交易发生时其他土地开发、建造应分（付）出开发产品的市场公允价+土地使用权转移过程中应支付的相关税费±支付的补价款（应收到的补价款)

首次分出开发产品时该项土地开发、建造以换取开发产品为目的接受土地使用权成本确定接受土地使用权成本确定时点换取的开发产品地点投资目的（七）预提费用的处理（第三十二条)

1、出包工程结算款2、公共配套设施成本3、报批报建费、物业完善费4、预提费用的申报结算要求首次规范，与原规定有突破原规定：内资不得预提，外资可预提绿化、道路等配套设施费1、出包工程结算款的预提（1）预提条件（同时符合）：

A.出包工程已经全部完成（预提时点：完工年度）；B.出包工程结算正在办理；C.可能结算的金额有充分的证明依据；D.未全额取得发票。

（2）预提金额确定：

未开票金额在出包合同金额扣除甲供材料金额后余额10％以内的部分，依以下计算所得取孰小数确定：

◇未开票金额＝出包工程合同总金额－已开发票金额◇（出包工程合同总金额－甲供材料金额）×10%（3）跟踪结算管理：

预提的出包工程，自开发产品完工之日起超过2年仍未支付（未取得发票）

的，预提的出包工程款全额计入应纳税所得额；以后实际支付时可按规定税前扣除。

2、公共配套设施成本的预提（1）预提条件（同时符合）：

A.已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件；B.尚未建造或尚未完工的；C.公共配套设施预算造价的依据充分，最好是有工程造价中介机构的鉴证报告。

（2）预提金额确定：

公共配套设施预提成本＝预算造价－已实际发生的公共配套设施成本（3）预提金额的跟踪结算管理：

A.明确建造期限而逾期未建造的，已预提金额在规定建造期满之日起计入当期应纳税所得额；B.未明确建造期限的，在最后一个可供销售的成本对象达到完工产品条件时仍未建造的，已预提的该项费用应并入当期应纳税所得额。

C.以后实际发生时，再按照《办法》第二十八条第三款规定扣除（已销、未销、固定资产间分配）。

3、报批报建费、物业完善费的预提物业完善费用：应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

（1）预提条件：

A.开发产品已完工（未完工产品不得预提)

B.应向政府上交而未交（2）预提金额确定：

依政府相关文件规定，或相关政府部门发出的“缴费通知书”确定（3）跟踪结算管理：

A.政府相关文件规定上交期限的，预提期限依规定的期限确定；B.政府相关文件未规定上交期限的，预提期限最长不得超过3年；超过3年未上交的，计入当期应纳税所得额，以后年度实际支付时准予在税前扣除。

4、预提费用的申报结算要求年度申报时填报：

《房地产开发企业预提费用明细表（计提）》《房地产开发企业预提费用明细表（结算）》（八）停车场所的处理（第三十三条)

企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。

利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理（摊入开发产品计税成本)

新办法对停车场所的处理采取了简化方法对第二种情形将停车场所作为公共配套设施的简化处理后，停车位的销售以及出租取得的收入属于净收入，没有成本配备了。

（九）结算计税成本的凭证要求（第三十四条)

实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。

新办法对结算计税成本的票据合法性强调了要求，由此可知，税前扣除的重要条件之一是应该取得合法凭据，但是按照该办法第三十条、三十二条规定预提的费用是可以除外的。

（十）计税成本的结算期限（第三十五条)

开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前（5月31日）选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。

法律责任：对已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税

收征收管理法》的有关规定对其进行处理。

新办法首次规定了计税成本的结算期限，企业未按照规定期限结算计税成本的，存在较大的涉税风险。

六、特定事项的税务处理（一）联合开发项目且未成立独立法人公司（二）以土地使用权投资换取开发产品的处理（一）联合开发项目且未成立独立法人公司（第三十七条)

（1）约定分配开发产品A.税务处理时点：首次分配开发产品B.应纳税所得额的确定：

◇已经结算计税成本，当期应纳税所得额＝应分配给投资方开发产品的计税成本－投资额；◇未结算计税成本，当期应纳税所得额＝投资额×预计计税毛利率 （2）约定分配项目利润A.项目利润并入当期应纳税所得额统一申报纳税，不得在税前分配利润。对投资额相关的利息支出不得扣除。B.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。

2、以土地使用权投资换取开发产品的处理（第三十七条)

所得税处理时点：首次取得开发产品计算：

应分解为两项经济业务1、转让土地使用权所得＝取得的开发产品（首次和以后应取得的）的市场公允价值－土地使用权计税基础2、购入开发产品，成本＝取得的开发产品（首次和以后应取得的）的市场公允价值第三十一条第一款对应（接受投资企业处理)

例：某企业将本企业持有的土地使用权投资一家房开企业，成本（计税基础）12000万元，该项目开发完成后，按照双方约定，房开企业返还该企业一幢10000㎡的写字楼，市场价为15000万元。

该企业在取得写字楼时，分别两项业务处理：

◇转让土地使用权所得＝15000-12000＝3000万元→申报应纳税所得额◇写字楼的计税基础＝15000万元七、新老政策的衔接外资房地产开发企业2007年12月31日前预缴所得税的预售收入余额的处理（第三十八条)

现将该余额按原预计利润率还原未预计毛利额，至该项开发产品完工后，结算实际毛利额，同时将实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

例：某外资房地产开发企业2007年底预售开发产品收入10000万元，按预计利润率10％预缴所得税330万元。2009年，该开发项目完工，结算计税成本8000万元。

所得税处理：

◇还原预售收入余额的预计计税毛利＝330÷33％＝1000◇该开发项目实际毛利10000-8000＝2000◇实际毛利与预计计税毛利差额＝2000－1000＝1000→计入当年度应纳税所得额第二部分征管要求一、预缴管理二、年度汇算清缴三、结算表填报口径一、预缴管理1、按照实际利润额预缴的企业，“利润总额”行=会计报表利润总额+本期预售收入预计计税毛利—本期结转销售的预售收入预计计税毛利“累计金额”列：应以累计数申报，即一季度为1至3月累计，二季度为1至6月累计，以此类推。

2、申报期限：季度终了后15日内3、申报资料：

（1）企业所得税月（季）度纳税申报表（A类)

（2）资产负债表（期初期末都填好）、利润表（3）由新开工项目的，在开工前将计税成本对象报税务机关备案二、年度汇算清缴（一）年度申报资料：

1、房地产开发企业计税成本对象备案报告表（对09年新开工的项目，或以前未向税务机关备案的成本项目基本情况)

2、企业所得税年度纳税申报表（A类）；符合关联业务往来报告表要求的需报送附表十二3、房地产开发企业和项目基本情况及开发经营业务年度结算表：

（1）《房地产开发企业预（销）售情况统计表》（2）《房地产开发企业本年共同（间接）成本分摊明细表（开发期分摊）》新（3）《房地产开发企业本年共同（间接）成本分摊明细表（成本对象分摊）》新（4）《房地产开发企业成本对象计税成本计算明细表》（5）《房地产开发企业计税成本税前扣除汇总表》自动汇总（6）《房地产开发企业预提费用明细表（计提）》新（7）《房地产开发企业预提费用明细表（结算）》新4、在年度纳税申报时，企业须出具对完工产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告（1）预计毛利率与实际毛利率差异报告表（表格填写)

（2）毛利率低于20%附书面情况说明5、财务报表：

（1）资产负债表；（2）利润表；（3）营业费用明细表；（4）管理费用明细表；（5）财务费用明细表。

6、税务机关批复、备案事项的确认通知书；7、中介机构涉税鉴证报告；8、税务机关要求报送的其他资料（其他纳税调整项目明细表纸质报送）。

9、对年度预缴率低于70%的需附书面情况说明（二）网上申报要求：

1、企业所得税年度申报表（A类)

2、房地产项目结算表：

《房地产开发企业预（销）售情况统计表》《房地产开发企业成本对象计税成本计算明细表》（分别计税成本对象填列)

《房地产开发企业计税成本税前扣除汇总表》3、财务报表：

资产负债表利润表营业费用明细表管理费用明细表财务费用明细表（09年新增)

网上申报对08年期末计税成本、期末预售帐款等内容进行监控（三）申报的期限：

正常经营：年度终了后5个月内汇算清缴，结清应缴应退税款。

年度中间终止经营活动的，自实际经营终止之日起六十日内，向税务机关办理汇算清缴。

企业在申报前需将纸质资料报送税政科进行审阅后才能进入网上申报。

三、结算表填报口径四、项目结算要求开发企业某一开发产品销售基本结束时，向主管税务机关报告，税务机关对此项目销售情况、销售成本、尾盘统计，对其实际毛利率、纳税水平进行整体结算、综合评价和全面评估，并对尾盘进行跟踪管理。