房地产市场营销调查报告
——竞争产品调查 建工系08级工程管理1班 张彬彬 学号：0801021003
【摘要】房地产市场具有权益性、区域性、竞争不完全性和变化周期性这四
大特点。它受着宏观环境和微观环境的共同影响， 当任何一种与房地产有关的因素发生改变，都有可能造成房地产价格的变动。 【关键词】房地产营销 竞争产品 调查
【正文】
1、房地产市场走势
2009年，合肥房地产市场继续保持平稳较快的发展势头。房地产开发投资、
商品房新开工面积在中部省会城市中均位居第一，合肥市商品房和商品住房销售备案面积在中部省会城市中位居第二。1-11月，合肥市房地产开发购置土地总面积337.81万平方米，完成开发346.97万平方米。11月份房地产开发购置土地总面积34.5万平方米，同比增长23.47倍；完成开发土地25.47万平方米，同比增长27.48%。1-11月，房地产开发企业的房地产开发投资总额为519.37亿元。11月份合肥市房地产开发投资78.75亿元，其中住宅54.69亿元，同比分别增长66.56%和60.62%，环比分别增长37.0%和48.29%。1-11月，合肥市商品房施工面积4346.21万平方米，其中商品住房3894.06万平方米；1-11月份商品房新开工面积为1647.67万平方米，其中商品住房1331.19万平方米。11月份合肥市商品房新开工面积141.63万平方米，其中商品住宅新开工面积117.84万平方米，同比分别增长48.09%和62.38%。1-11月，合肥市商品房批准预售面积979.26万平方米，其中商品住房面积821.25万平方米。11月份商品房批准预售面积154.17万平方米，其中商品住房139.24万平方米，同比分别增长89.86%和134.53%，环比分别增长45.36%和69.43%。1-11月，合肥市商品房销售备案面积为1324.99万平方米，其中住宅面积1166.08万平方米（117566套）。11月份，合肥市商品房销售备案面积为192.3万平方米，其中商品住宅176.45万平方米（17864套），环比分别增长27.22%和29.97%。市区商品住宅平均销售价格为4732.91元/平方米，受小户型全装修公寓和部分高端楼盘上市的影响，本月商品住房销售价格有所上涨。另外，随着整体建设速度加快和人气快速聚集，滨湖新区商品住房销售量已跃居各区之首，约占市区销售总量的1/4。
2、具体楼盘案例分析
2.1海亚当代再五栋
海亚当代再五栋：5年磨砺终成正果，从四栋房子到右八栋，从右八栋到再五栋，海亚当代用经典超越经典。四栋房子只是起点，右八栋不是终点，再五栋才是压轴！
2009年11月15日，海亚当代再推三期40—90㎡珍藏中小户型，再续升级神话： 地段再升级：西一环，清溪路、长江路直达市中心，生活向中心看齐，地段更加优越。
生活再升级：四栋房子、右八栋完美交付，畅想大社区成熟居住氛围，生活更加成熟。
品质再升级：压轴五栋40—90㎡精致空间，最后的最是最好的，品质更加领先。
配套再升级：合家福超市已开业，毗邻国购广场商圈，配套更加完善。 产品再升级：40—60㎡时尚之家，80—90㎡魅力之家，中小户型，置业更加轻松。
海亚当代再五栋位于合肥新中心居住区，连接主城区与大蜀山，毗邻万亩城市森林公园，与主干道长江西路距离1500米，位置得天独厚，既可享受新中心现代完善城市配套，又可便捷来往于成熟繁华之间。项目共分三期，当代建筑标准，中西和璧；当代园林集粹，多重景观；三重院落，空间舒适指数；当代服务理念，万科标准。
三期再五栋40—90㎡珍藏中小户型，供精心挑选，无论二人世界，或是三口之家，再五栋均是可信赖的选择。 项目总占地面积77537平米，容积率1.72，绿地率35%。其中一期占地面积16100平米，建筑面积27659平米，由四栋南北向的多层住宅构成，因此将其命名为“四栋房子
2.2瑞升自由舱
瑞升•自由舱是一座集商业、公寓、商务办公为一体的综合性地产项目，拥有70年的产权价值，远低于传统写字楼的运营成本，拉升了企业资本运作的空间，最大限度提升了企业竞争力。项目位于金寨路与乌江路交叉口，地处政务区、经济技术开发区和滨湖新区的围合地带，位于南七商业圈内，地理位置优越，周边配套完善，建工学院、28中、61中、64中、66中、华联购物广场、南七商业大厦、万豪酒店、金鑫假日咖啡商务宾馆等与之毗邻，周边路网四通八达，1路、152路、157路、705路等多路公交直通市中心，形成一处集居住、购物、休闲等综合功能于一体的开放型城市空间。 瑞升·自由舱总建筑面积3.6万平方米，规划为1栋25层的商住楼，其中1~4层为商业楼层，5~25层为公寓。公寓楼外立面风格简约、大气，突显现代感及时尚感，立面运用铝板、金属百叶等材料作为主要立面材料，运用大面积金属幕墙和玻璃幕墙，凹凸有致，使得项目外立面有着卓而不凡的品质感，并通过窗与墙面横、竖向元素的穿插组合，形成时尚现代的建筑风格。建筑外观以香槟色为主色调，体现其华贵的气质，使建筑具有强烈的领地感、标识性，彰显与众不同的品位。商业立面以大面积的玻璃幕墙和竖向金属线条勾画出现代、时尚、艺术的立面形式。为城市精英量身定制的独栋楼宇，私密性与开放性并重，以小户型为主，主力面积48.6~57.1㎡，办公、自住两相宜，全框架结构，户型可自由组合，小户型同样可以成就大面积空间，随性彰显自我生活主张。3米层高、全景落地窗，激发创业者的激情和灵感。园区内设有洗衣店、阅览室及配套齐全的会所，为社区居民提供各类方便快捷的服务。四楼顶层空中花园内的绿色灌木营造出自然与理性和谐并存的景观环境。
房地产楼盘调查表
个人分析：
优点与上面的海亚当代再五栋差不多，价格便宜，户型小，适合居住，出行方便，而且有自己的购物地点，缺点就是临近马路，太吵，得不到很好的休息。太湖路是一个比较繁华的路段，而且夜里灯火通明，遇到事面朝马路的房间，夜里不拉上厚厚的窗帘还真是睡不好呢。但是看在他价格便宜的份上也就抵消了，也是在25-40年龄段的人购房首选。
2.3万科金色名郡 万科·金色名郡，地处合肥市蜀山区黄-潜-望板块，东连骆岗机场，南瞰政务文化新区，西临高新技术开发区，北望三里庵、三孝口两大商圈，是合肥整个西南片区的门户，未来城市中心所在。项目所在望江路板块，中国科技大学、安徽大学等高等名牌学府云集，教育配套资源丰富，文化底蕴浓厚，是传统的高尚生活领域。
万科金色名郡，交通四通八达，快速融入五里墩立交桥、金寨路高架桥、合作化路、望江路、黄山路等共同构筑的立体道路系统，周边商业配套日趋成熟，营运中的国购广场，南七商业大厦等商业设施均环伺附近，为您提供便利生活 。
合肥万科金色名郡位于于蜀山区，西临高新区，南接政务新区，在望江路与石台路交口以东；紧邻南七商圈及三里庵商圈。整个小区占地11.8万平米，总建筑面积约四十多万平米 。金色名郡住宅外立面的设计采用了百年经典的ARTDECO建筑风格。小区的景观是由意格环境设计有限公司设计。
臻殿——星级酒店式三重大堂，让回家成为尊贵礼遇臻邸东西两单元共享总面积高达约512㎡的七星酒店式大堂；地下停车库独享第二重大堂空间，驱车驶入驾出，皆有贵宾莅临之感；地下车库四部电梯均可直达居住楼层，独梯入户，开门后正对第三重住户大堂。独到的渐进式入户理念，令居者归家之路峰回路转，步步豪景，让回家也成为一种礼遇。
臻饰——意式精装+地暖+中央空调珍罕组合，奢适人生臻邸内部空间极致奢华——罕见采用纯意式现代装潢，并针对本地天气特点，于合肥高层公馆中首度加入地暖设施，即使数九隆冬，居所内亦温暖如春，控制中心处在户外专用设备平台，不占用楼内空间。并在所有户型内安装独立中央空调，凸显真正豪宅本色。臻园——坐拥核心景观区，360°览胜
臻邸矗立于该社区风景最佳之地。南向直面约7000㎡中央园林，喷泉系统与花木景观相映成趣；北面私享中央景观区延伸地带。南北双向超大栋距，公馆内胜景一线贯穿；底层架空设计，生态视野全面铺展。臻材——细节成就居住典范，妙手钜制
臻邸正面大堂迎宾立柱全部选用高档石材，天然纹理使楼体高贵、厚重之感得以增强；楼面灯饰及飘窗栏杆全部以ArtDeco风格设计，并融入新古典主义元素，精雕细刻。楼顶采用特殊纹样装饰处理，不单增加楼体雍容气质，又使天际线轮廓明显增强。臻享——管家式服务，尊荣体验全面升华 臻邸引入万科钻石级物业体系，服务人员全部经过总部严格培训。寓内警卫轮值，专员清理大堂地面，多位保洁员工确保楼内整洁光鲜。超星级酒店式管理标准，全方位贴身管家模式，尊贵身份尽显。
房地产楼盘调查表
个人评价：
万科金色名郡实属精品楼盘，精装修，地段好，交通方便，个别户型提供暖气设备，除了价格贵之外，还有一样不好，层高只有2.8米，样板间看上你去很压抑，但是结构分布很好，很适合居住。我们看的是120㎡的样板间，空间分布很合理，但就厨房来讲，虽然面积不大，看上去连8㎡都不到，但是麻雀虽小，五脏俱全。
万科的供暖只120㎡赠送威能锅，自己供暖，这也就造就了10000元以上每平米的价格，但是，像万科这样的大开发商，大品牌，大投资，这样的价格也算适中，是可以接受的范围。只是最小的也得有89㎡，增加了消费者的经济压力。没有前面的小户型吃香。但常言道，一分钱一分货，万科的物业还是有口皆碑的，花了钱了，就会有好的享受。
忘了说一点就是，万科的金色名郡在89㎡平米的小户型上还有一万抵五万的优惠活动，这也算是具有竞争力的营销活动之一吧。
3、房地产营销分析
在把握住营销环境，掌握了房地产消费者市场及影响消费者的因素的基础上，根据商品（房屋）本身的特点、制定出房地产的营销策略。房地产是一种特殊的商品，从房地产项目自身的商品特点和营销的角度来看，可操作的有五点：
3.1位置条件：
房地产产品的位置条件其实是多重因素所构成的结构条件，包括不同位置区域的不同人文条件、交通条件、市政条件以及周边建筑条件、气候等。在制定营销策略时不同的位置条件，营销切入点的选择不同：人文条件越成熟的位置，其营销切入点与原始条件的差异性越大，反之则越小；交通条件越是发达的楼盘，
其对于营销在交通方面所必需的商品特性和营销切入点就越少；市政条件越完善的地段，房地产商品特性和营销切入点的挖掘和选择形成就越要奇特，反之则必须全面；在周边建筑条件方面，周边建筑条件对自身楼盘影响越大，房地产商品特性和营销切入点的挖掘和选择就越要直接，避重就轻会适得其反。
3.2建筑条件：
没有两个建筑会是完全一样的，因此在建筑本身寻找卖点应该是可以的，但是应将营销切入点放在建筑单体的设计“限制”方面，而不应该过深地切入到建筑的使用及功能方面，因为无论是建筑设计师还是营销高手，对于建筑使用和功能方面的设计是“永远超不过客户”的，客房是直接使用者，客户更是“上帝”。 3.3 建造条件：
建造条件包括了工程施工、建筑配套等方面，这些在营销推广切入点方面，过去一般都选择不多，大多数集中在工程进度和配套设施方面。建造条件方面的营销切入点选择，更多地选择在“建造技术的层次体现、建筑技术的标准发展”方面较为合适。目前，客户对房屋质量的投诉越来越多，撇开一些不法开发商不谈，仅站在营销策略的角度来看，如果楼盘的营销能够将其建造条件有效地传达给客户，就是其有部分不足的方面，客户不仅不会投诉，还可能是一个很好的营销切入点和商品特性表现。 3.4使用条件：
“良好的物业管理”是许多开发商的营销切入点，这只是作用条件作为营销切入点的一个方面，仅仅是房屋建成后的使用条件，还应该重视建筑本身提供的“先天服务条件”。如房屋的车位、绿地等。拿车位来说，小区停车位有多少个对客户来说并不重要，而车位与房屋的设计比例却关系到客户以后买车还有没有车位停车。物业管理费是多少，客户能否承担，客户自己能算出，但物业管理所提供的内容对客户居住水平的提高是否等值，客户却无从算起。所以，在“使用条件”方面，营销切入点的第一个选择就是设计，管理意图全面公开；营销切入点的第二个方面就是设计，管理意图的“成本核算”，不能只是诉说对客户的“全面呵护”却不讲这样的呵护值多少钱。 3.5商品附加条件：
开发商自身企业品牌的知名度，能够塑造这个房地产品牌的知名度，这是房地产商品附加条件之一；给一个房地产引进一个全新概念或营造文化氛围，也是房地产商品的附加条件之一。在当今竞争越来越激烈，信息交流越来越快，开发商模仿能力越来越强，房地产的附加条件就愈显重要。作为不动产的特殊性，完整的房地产商品不会只是一套房子那么简单，一个商品一旦开始它的使用过程，品牌就进入了再塑造品牌意识。在商品附加值的营销应用中，一般来说商品附加值都是后天的，但是这个后天的商品附加值是可以预支的。因此，后天商品附加条件在营销切入点的选择上是可以“预支”可能会更直接、更明确，也更有利于消费者预先选择。
综上所述，房地产营销策略的制定应根据营销环境、消费者市场特点、影响消费者行为的因素、结合实际房地产的自身条件因素综合考虑，才能在瞬息万变的市场中把握方向，使自己的营销策略完善，可操作，有效益。