来源：新华报业网-南京晨报 作者：朱福林
2011年06月22日11:50 我来说两句(1)
[提要] 二手房交易过程中，卖方的居民户口迟迟不迁出，导致买方户口无法迁入，这些“户口老赖”此前由于法律规定的缺失而迟迟无法解决。
户口动迁通知书。记者 朱福林 摄
二手房交易过程中，卖方的居民户口迟迟不迁出，导致买方户口无法迁入，这些“户口老赖”此前由于法律规定的缺失而迟迟无法解决。昨日，记者从南京市相关部门了解到，南京市已经出台了“二手房交易过程中户籍关系办理的指导意见”，对于迟迟不迁出户口的“户口老赖”，已经可以实施强制迁出。
案例
遭遇“户口老赖”，买房四年落不了户
在南京新街口工作的石先生，2007年底在新街口购买了一套二手房。
这套二手房50平方米，总价36万元。在南京求学四年，工作后能够拥有一套自己的房子，石先生很是高兴。不过，房子买到手至今，卖方的户口一直没有迁出去，四年来他多次和卖方交涉均无结果，以至于房子买了四年，石先生的户口仍然迟迟迁不进来。
“当时对迁户口的事情也不是很了解。”石先生向记者表示，当时在交易二手房的时候，他也发现卖方的户口还在这套房子里，当时和卖方作了约定，一方面扣留了2000元房款作为尾款，另外一方面也让卖方出具了一份书面承诺，大意为二手房中的户口将在两证办妥的同时给予迁出。“我当时已经算比较谨慎了。”石先生回忆说，有了尾款和书面承诺的保障，他当时也没想到卖方户口会成为困扰他四年的问题。
“四年里不知道催过多少次了，一开始还找一堆借口，后来干脆就换号码了。”石先生回忆说，房子过户之后，他找到卖方要求其把户口迁出去，一开始得到的答复是正在办，后来得到的答复是人不在南京，最后卖方干脆就不接他的电话。石先生曾经向派出所做过咨询，当时派出所给他的回答是他们也没办法，只能帮助劝说。由于卖方户口一直没有迁出，石先生的户口就一直没办法迁入。房子买了四年了，石先生一直还是南京的集体户口。
买房落不了户，孩子上学成难题
“因户口问题导致的纠纷，在二手房买卖纠纷中占到了两三成。”南京房产部门相关人士向记者表示，不少二手房买卖双方在户口问题上发生纠纷，给孩子落户口、上学等带来困难。
记者从南京一家中介公司了解到，他们经手的一位客户的经历，就很典型。这位购房者2007年9月在白下区购买了一套某重点小学的学区房。根据这所学校的规定，户口迁入学区房满3年，才能就近上学。为此，考虑到孩子的上学年龄，这位客户必须在2008年9月前将户口迁入这套学区房，才能满足3年的户口要求，孩子才可以上学。
在交易过程中，中介公司特意提醒户口问题，并在合同中约定了具体户口迁出时间。签约后，买方支付了全部房款，但是卖方却迟迟不将户口迁走。2008年初，买方将卖方告上法院，要求对方尽快迁出户口。最终，在法院的调解下，卖方再次做出了迁出户口的承诺，并约定每拖延一天迁出户口，便赔偿买方100元。然而，到了2008年12月份，卖方仍然未将户口迁出。买方再次将卖方告上法院，最终买方获得了一万元的赔偿金，但是孩子上学的事情却被耽搁了。
应对
“户口老赖”是全国性问题
今年1月24日，南京市市长信箱里收到了一封市民来信，反应的就是二手房买卖过程中的户口问题。在这封市民来信中，写信的市民表示二手房交易过程中，没有任何部门会检查卖方的户口是否迁走。即便通过正规中介公司，在买卖合约上约定具体的户口迁出时间，但是如果卖方逾期没有迁出，即便是法院也无法强制把卖方的户口迁走。这位市民表示，户口问题关系到小孩能否落户，能否上幼儿园、上小学。可是法院不能强制迁户口，公安户籍管理处也无法解决，导致买房人非常痛苦。
当时，南京市政府法制办给予的回复是：这是一个在全国带有普遍性的问题，只有我国户籍制度改革到位后才有可能彻底解决。在实际操作过程中，为了防止类似的户口纠纷，买方必须预先调查核实，并在买卖合同中设定户口迁移条款和违约救济条款。
4月底起可强迁“户口老赖”
除了买方小心翼翼地防范，难道就没有可以对付“户口老赖”的办法吗？昨日，记者从南京市相关部门获悉，南京不久前出台了一项政策，公安部门可以对“户口老赖”实施强制迁出。
据了解，在今年4月底，南京市公安局户政处已出台了“二手房交易过程中户籍关系办理的指导意见”。“指导意见”的核心是：二手房交易过程中，如原房主户口一直不肯迁出，新房主可向辖区派出所提出申请办理户口迁入；经审核房产证、房屋买卖合同等相关证明材料合格后，派出所便可启动户口强迁程序，对卖家的户口进行强制迁出。
上述案例中遭遇“户口老赖”，买房四年未能迁入户口的石先生。近日已经向所在辖区派出所提出申请，派出所在核实情况后，启动了强迁程序，向卖方下达了《户口动迁告知书》。记者在这份《户口动迁告知书》里看到，卖方被明确告知，其户口所在地房屋权属已经变更，须将户口迁至其他合法固定住所或直系亲属处，符合社区（村）托管户条件，可申请社区（村）托管户。自接到告知书之日起15日内，如不将户口迁走，公安机关将依法把户口迁至社区（村）托管户。
提醒
二手房交易时宜设定违约金和尾款
“现在可以强迁，但是不能依靠强迁。”江苏钟山明镜律师事务所的蒋德军律师表示，购房者在进行二手房交易的时候，最好的办法是在交易过程中就重视户口问题，可以通过设定违约金和尾款的方式，防止“户口老赖”的出现。
蒋德军律师表示，二手房交易时一定要求中介公司或者卖家，提供详尽的房屋信息。在户口问题上，则是要确定这套二手房是不是空户，如果不是空户，需要对原有户口的迁出期限、地点做详细约定。此外，还应该在二手房买卖合同中明确户口迁出问题的违约责任，以确保发生纠纷后可以获得相应的经济补偿，甚至可以解除合同，要求退房。
此外，还可以通过保留一部分尾款的办法，对卖方迁出户口造成约束。等到卖房人迁出户口后，买方才将尾款付清。总之，在买房前做好户口方面的规划，才能尽可能避免在买房后发生纠纷。