土地一级开发成本核算问题探析

　　摘要： 土地的开发形式非常多，其中土地的成片性开发为我国绝大部分地区中的一级土地开发手段.就最近几年的相关工程建设来看，很多使用该种手段，其土地开发中的成本的结转、归集以及分配成为开发商最为本质的工作。本文作者凭借几年的会计工作经验，分析研究了成本的归集部门、土地开发成本中的分配以及土地成本中的结转，同时提出了有效计算成本、准确划分土地单位以及有效调节、分配开发的经费等基本思路，旨在对我国一级土地的开发经费核算起到一定的作用。 　　Abstract： The types of land development are many， the sheet land development is the method of primary land development in most parts of our country's area. In the context of related engineering construction in recent years， many enterprises used this method， the carry-over， collection and distribution of land development cost become the essential work of developers. By virtue of many years accounting work experience， the author analyzed the cost collection department， the cost distribution and carry-over， at the same time put forward the basic thoughts of effective cost calculation， accurate division of land units as well as the effective development funds regulation and distribution， in order to play a certain role for our country's primary land development funds accounting. 　　关键词： 土地一级开发；成本核算；分析研究 　　Key words： primary land development；cost accounting；analysis and research 　　中图分类号：TU723.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2013）18-0100-02 　　0 引言 　　所谓的土地一级开发，也就是由国家或国家所授权的相关单位，对其一定程度地区中的国家公共土地或者农村集体土地实施统一的拆迁、补偿以及安置、征地，且实施适度的城市开发建设所必须具备的配套设施。现阶段，我国很多土地一级开发商均使用现征收土地，之后平整土地，最后出售土地，此种对土地的管理手段。同时也是一级开发商受某些部门或者某些机构的委托实施土地的开发，最后在移交之后开发商向机构或者部门收取一定的开发费用。土地一级开发通常情况下面积非常大、工程期也非常长，同时地貌或者地况较为复杂，就特殊的土地来说，土地成本的结转以及归集中有关分配的问题难度很高，怎样选取一种最佳方法对土地经费进行核算，对于企业能够合理结转一级归集经费而言，有着非常大的影响，同时也对当前损益一级税务负担有着直接的影响。 　　1 土地开发成本中的归集单位 　　所谓的土地开发成本中的归集单位，一定要与工程的开发实际以及特点相结合，同时建立在能够有效的实现土地成本的完整、实际以及准确的基础上来确认。对于土地成本的开发问题，一定实事求是，理论与实践相结合[1]。如果说对所开发的面积较小、所开发的时间要求较为紧迫的土地，则把整体的开发项目当成成本核算的对象，而对于开发的面积较为宽广、但是时间要求较长的土地，那么可将所开发的土地进行划分，以此当作开发成本核算的对象。比如有一项工程总的面积是50km2，实行一级开发，在规划蓝图中分成生活区、政府区、经济技术开发区等三个主要的功能区，每一项功能区的面积平均大概为16.7km2，也就是能够把所有的功能区都当成是归集的对象；或者是依据精细化的核算标准，依照线路等的相关规划标准，把一级开发土地所有的区域划分成多个规划区域，把每一个区域当成成本归集中的对象。但是成本的核算区域一定要在开发前就确定下来，同时确定之后就绝对不能随便更改，除非在万不得已的情况下。不然在接下来的结转以及分配的过程中会带来不少问题。 　　2 土地开发成本的分配 　　所谓的土地开发成本其涵盖的范围较为广泛，此处主要是指代征地所需要的费用以及造地所需要的费用，其成本的分配手段要实事求是，依照现实状况与经费的特点，对总体成本面积的分配方法与单个成本认定方法进行研究判断。方法虽然不是很多，但是在选择时一定要实事求是，具体问题具体分析，比如在成本面积的方法选择时，一定要顾忌到分配比例标准，同时保持所采取的方法，一定要是一致的。就单个成本认定方法来说，原则上为合理有效的，其经费工程假若可以依据土地具体认定，也就是在平时归集中，就根本没有所谓的成本分配的困扰，此种方法在使用的过程中能够和面积的分配方法相结合。 　　2.1 征地费用的分配 普通的费用工程能够依据土地所占面积进行分配，比如土地的补偿费、青苗补偿费、海域的使用补偿费、国家收益金、报批费用以及协调费用、国家规定费用、牵扯的补充经费、安置补助的经费等；在特殊情况下，其经费项目能够直接进行认定，比如坟墓的迁移经费等。正常情况下，在征收费用上开发商需要付出一定的代价，因为在此问题上有着很多的舆论问题，同时这也是直接涉及到大众的利益问题，如果处理不好，则在施工过程中会遇到一系列问题，甚至在工程完成之后都会存在相当多的问题[2]。 　　2.2 造地费用 很多的土地一级开发项目中，由于所涉到面积较为宽广，因此在造地费用上所需要的经费也要求很多，同时在分配的过程中会存在很多问题，比如，因为开发面积较大，经常遇到一些土石方问题，或者面积太大就可能涉及到林地、耕地以及山地等，此种地况的造地费用通常都较高。此类问题都需要决策者认真仔细思考。本文作者查阅资料与实际工作经验相结合，发现对于地况较为复杂的地方，我们可以简单划分成以下两种状况：第一为挖方区域造地成本的分配，在此种情况下，我们可以使用动态的分配方法，所有造地工程合同均有着相应的施工红线，在核算的过程中能够把该工程的造地成本依据面积具体实际的分配至红线中每块规划的区域中，所有规划区域的成本为由和他有关的每个造地工程成本分配数量相加得到；其挖方地区所挖出来的土石方，能够使用在地区的填造过程中，在此种情况下，一定要给予科学造价，并有填方区来承担，挖方地区的造地成本就和项目的总造价减去调出的土石方成本相等（土石方的销售价格可以依据同时间内土石方的市场造价来确定）。第二为填方地区造地成本的分配，此种分配方式可以使用动态成本和静态成本完全结合的方式。所谓的静态成本也就是预期成本：它是利用测量算出填方区域所需要的土石方数量与市场上土石方的价格来算出填方区域的预算成本，之后分配至每块规划地区中。所谓的动态成本也就是实际成本：它是依照从挖方地区所调出的土石方的数量来测量计算分配方地区的真实成本。借助上述分配方法，其征地经费与造地经费就能够被分配与归集至对应的规划地区中，这样就能将核算单位尽量降低，以此达到规划地区成本精确、准确核算的目的，最终为土地在销售的过程中或者是在移交的过程中其成本的结转做好铺垫。 　　3 土地开发成本的计算结转 　　它是指在独个开发土地的销售或者受委托的开发土地的移交过程中，和所收经费完全配比的土地成本间的转出。前文中已经说过，对一级土地开发一定要有效降低核算单位，其开发成本科学分配之后的归集至详细的核算单位中，对于土地的销售或者移交之后的成本结转与计算非常有帮助。依照核算单位其划分状况以及土地销售或者移交的详细状况，总共有以下几种有关成本计算的方法： 　　3.1 面积分配法 假若所规划的地区面积不是很大，开发的时间不长，在销售或者移交过程中已经完成了开发，那么在成本的结转过程中应该依照地区总的成本与销售或者移交的面积来计算出需要结转的开发成本[3]。 　　3.2 移动加权平均法 如果成本的归集单位面积很大、一边开发一边销售，同时开发时间不长的土地，则可以使用移动加权平均法来计算出此地区的单位开发成本，之后再依据销售或者移交面积来计算出所需要的结转的开发总成本。假如设土地单位成本是y、期初土地成本的剩余额度为a、当年新增加的土地开发经费是b、在造地预计的投入经费是c、期初结存中的再造地面积是d、本年度新增加再造地面积是e，那么就有以下公式： 　　y=（a+b+c）÷（d+e） 　　3.3 移动加权法与面积分配法结合运用 假若所销售的或者所移交的土地其地区面积很大，同时有着完全不一样的成本核算单位，那么需要把面积分配法与移动加权法结合起来分析[4]。也就是先把单个地区的开发成本依据面积分配法或者移动加权法来计算获取，之后把单个地区成本加总，某些和销售或者移交地区有关的相对来说比较个别的经费依据单个认定方法来计算，这样就能够形成其销售或者移交地区的结转成本。 　　4 结束语 　　土地一级开发涵盖的方法与种类较多，本文主要介绍的是纯粹土地开发，它包括城市开发建设所必须具备的配套设施。由于文章篇幅的限制，本文主要是对造地以及征地成本的结转、分配和归集进行研究分析。 　　参考文献： 　　[1]刘俊峰.土地一级开发模式存在问题与对策研究――以北京市为例[J].北京房地产，2008（05）. 　　[2]聂仲秋，李世平.激励性规制视角下的土地一级开发政策的比较研究[J].电子科技大学学报（社科版），2009（02）. 　　[3]陈春，张婕.土地一级开发模式比较研究――以北京和重庆为例[J].中国房地产，2010（01）. 　　[4]杨毅.北京市土地一级开发招投标制度的应用与实践[J].中国房地产，2009（06）.