商品房买卖合同签订注意事项

商品房买卖合同签订中的注意事项

如若已与房地产开发商事先签订诸如认购书、意向书之类协议，须辨别是否属于法律上

“商品房预售（购）合同”。于此，则购房者须要求查看开发商商品房预售许可证原件，或可登录当地房地产交易管理所官网查询；预售人有义务按法定程序在规定期限内进行登记备案。

在正式签订商品房买卖合同之前，若双方在预购合同中约定预交部分款项，则务必注意

该笔款项之性质及作用。在法律上，只承认“定金罚则”，其他诸如“订金”、“预购金”、“预付款”等均不适用合同法中有关定金的强制性规定，也即意味着一旦此类预购合同解除，除双方另有约定外，该笔价款可完全退还消费者。而适用定金罚则，则意味着若开发商违约，消费者可依法向其要求双倍定金返还，作为补偿。反之，若系消费者违约，则定金不予退还。

在选购房屋时，应特别注意开发商是否具备相应资质，取得相关许可证书，包括建设用

地规划许可证，建设工程规划许可证，建设工程施工许可证，国有土地使用权证以及商品房预售许可证。这五证分别由市规划局，市建设局还有国土资源局以及房屋管理局这个部门来核发。其中，若此时房屋已经建成，则预售许可证替换为房屋所有权证。须特别注意的是，上述五证极其重要，必须查验原件。

正式的商品房买卖合同中，应留意房屋的交付、产权的过户、房屋面积的确定、价款的

支付以及违约处理五大方面的具体约定事项。

就交付问题而言，需注意事项颇多，主要包括：第一，开发商在商品住宅交付使用时，

应当向消费者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，一般附在合同书后。第二，新建商品房应取得《住宅交付使用许可证》后方可交付使用，无《住宅交付使用许可证》的，公安部门不予办理入户手续，亦影响过户手续的审查与办理。第三，交付的时间与方式必须在合同中明确约定，十分具体，谨防开发商利用所谓“合理顺延”条款或是模棱两可语句一再拖延。第四，交付必须是以确保房屋质量，满足日常生活条件为前提。

就产权过户而言，五证齐全的开发商在这一方面是不存在问题的。如若属于“小产权房”，

则区别对待。明确过户时间，产权登记时尤其注意权属人的确立。购销双方应互相协助，积极配合，完成过户。2015年3月1日起，《不动产登记暂行条例》施行，部分省市实现土地证与房产证的“两证合一”，甚至是“多证合一”，具体情况需参见当地房管局相关规定。

就面积的确定来说，可查验技术报告及其测绘资质。拒绝由开发商单方面提出的另行约

定，完全遵循法律规定一般有利于保护购房者。（面积误差问题上，法律上以3%为分水岭，3%以下由买受人即购房者自己补足，多退少补，超过3%的则系开发商责任，即多算自补、少算双倍返还。）（最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题解释》）

价款支付事关购房者切身利益，须慎之又慎。第一，付款切勿心急，须得十拿九稳。第

二，注意计价项目与方式以及价款总额，支付方式等。第三，保留支付凭证留作证据，以备不时之需。

双方可对违约责任方式承担的具体内容加以约定，明确各自违约责任，事关重大，务必

字字斟酌。

除此之外，还需留意的五点如下：第一，确保所有证件、合同、凭证上的房屋标的一致

且正确。第二，格外留意所谓的补充协议。第三，拒绝合同空白处增补约定有效的约定，可在空白处划线。第四，签订合同时最好与工作人员在办事处签订，留意对方公章内容。第五，关于物业管理的相关约定，也应当慎行。

Jasper整理

2015年8月10日