房地产企业项目全程纳税筹划及税收风险防范
一、设立环节
1．设立房地产公司
2．前期立项
3．土地储备制度-----一级开发
4．土地使用权的取得方式：
二 取得土地使用权环节涉及税种分析：
1．印花税：产权转移书据
2．契税
3．土地使用税：财税[2006]
4．承诺负担对方税收
三 取得转让土地使用权的不同方式：
1．购买土地使用权
2．购买整体资产
3．购买股权
4．合并
5．分立购买股权
四 不同方式取得土地税负比较分析及筹划
1．出让招拍挂方式
2．拆迁方式取得土地使用权
3．前期报批报建准备工作
4．前期报批报建阶段涉及税收及筹划
五、项目施工建设
1．开发成本核算内容
（1）土地征用及拆迁补偿费
（2）前期工程费
（3）基础设施费
（4）建筑安装工程费
（5）配套设施费
（6）开发间接费
2．项目开发成本对象的确定：
3．土地征用及拆迁补偿
4．前期工程费
5．基础设施费核算注意问题：
6．建筑安装工程费
6．配套设施费
7．开发间接费
8．其他有关注意问题：
9．项目开发方式
（1）代建
（2）合作建房
六、预售环节
1．商品房预售条件
2．预售商品房的会计核算
3．预售阶段纳税要求：
4．竣工验收环节
5．现房销售条件
6．现房销售会计核算处理：
7．会计收入确认条件
七、相关税务处理及规定
1．营业税的处理：
（1）营业税纳税义务实现时间
（2）营业税计税依据
（3）营业税视同销售
（4）原来预售商品房的处理
（5）现房销售的处理
2．所得税处理：
（1）所得税纳税义务实现时间
（2）所得税计税依据
（3）不同销售方式所得税收入确认
（4）所得税是同销售
（5）原来预售商品房的处理
（6）现房销售的处理
3．土地增值税处理：
（1）土地增值税清算条件
（2）土地增值税纳税义务
（3）土地增值税视同销售
（4）土地增值税计算
（5）土地增值税清算注意事项
4．不交税及免税规定：
（1）营业税
（2）所得税
（3）土地增值税
（4）契税
（5）房产税
（6）土地使用税
5．房屋租赁
（1）一般租赁
（2）商品房预租
（3）商品房先租后售
（4）商品房售后包租
八．项目清盘环节