说起历史街区，相信多数人都不会陌生。从上世纪90年代开始，一股“历史街区开发热”席卷全国，无论大、中、小城市，都能在市中心看到一片古色古香。
经过十几年发展，一部分历史街区取得了巨大的成功，实现了人气的持续火爆。对于城市来说，这些历史街区的开发，既清除了破败的城市死角，又传承了城市的文化传统，还能带来可观的商业利益，堪称城市现代化建设中的点睛之笔。
然而，并不是每一处历史街区的改造都能取得这样的成绩。相反，很多城市发现，自己花了大力气、大投资进行的历史街区开发，虽然铺了青石板，修了大宅院，营造了“风雅”“小资”的氛围，却鲜少有人光顾，最终经营状况难以为继，惨淡收场。
同样是历史街区改造，为什么有的成功，有的失败？
通过观察我们可以发现，失败的历史街区开发往往存在三大缺陷。其一，在外观上，一味重视建筑造型与街区形态的仿古，形式僵化，缺乏自身特色；其二，在功能上，过分追求对历史和民俗的挖掘，展示性强而体验性差，有看头没玩头；其三，盈利模式上，难以在销售回款与持续运营之间找到平衡点，追求销售则无法保证运营品质，追求运营品质则资金压力过大。
这些历史街区的开发，或者过于强化城市形象的观赏属性，或者过于强调厚重的历史文化属性，或者过于追求商业利润，却忽略了对于人群来说最为重要的属性——旅游休闲属性。而只有旅游休闲属性的强化，才能为历史街区带来长期的人气，才能提升历史街区的口碑形象，才能确保历史街区的持续成功运营。而历史街区旅游综合体，恰恰是一个理想的载体！
究竟何为历史街区旅游综合体呢？一般意义上说，历史街区旅游综合体是依托本地历史文化，以打造旅游休闲业态为主的一种综合土地开发类型。在历史街区旅游综合体中，观光、商业、娱乐、酒店、休闲社区等等泛旅游产业高度集聚，形成了对人群的合力吸引。
成功的历史街区旅游综合体，应该做到“三重突破”：外观有特色，功能重体验，盈利可持续。下面，我们将结合三个案例，进行逐一解析。
突破外观，文化断面酷炫呈现
在历史街区开发中，菜市场通常是被忽略的资源。作为邻里空间和社区活力中心，菜市场集合了一座城市最接地气、最浓郁、最独特的风土人情，完全能够承载城市的历史文化。尽管如此，由于外观简单，即使通过改造也很难给人以“历史感”，菜市场很难进入开发商的法眼。
但是，如果能够换个角度思考，历史街区为什么非得做出一张“历史脸”呢？一张“酷炫脸”难道不是更吸引人吗？
鹿特丹菜市场（Market Hall）就是以酷炫的建筑外观为吸引点，重新定义了传统城市空间，并为其所在的劳伦斯广场街区注入了全新的活力。
鹿特丹菜市场的外观像一座巨大的拱门，内拱面印着世界上最大的壁画《丰收之角》，壁画面积达11000平方米，堪称荷兰最大的艺术品。为了实现足够的清晰度，壁画的图像是由Pixar软件进行渲染并印刷在穿孔铝合金面板上，然后贴覆一层吸音板以控制噪音。这幅巨型喷画的打印分辨率相当于一本时尚杂志。
鹿特丹大市场（Market Hall）的拱形外观
《丰收之角》壁画
丰富多样的食品仍是这座菜市场的核心要素。这里聚集了80多个生鲜食品摊位和商铺，成功再现了城市闾巷间繁华的烟火气。抬头仰望，《丰收之角》采用超大图像显示市场上出售的商品，其中的花朵和昆虫源于荷兰自17世纪开始闻名于世的静物画特色，不经意间展示出城市深厚的艺术底蕴。
与此同时，作为旅游综合体，菜市场与零售商铺、休闲餐吧以及公寓、停车场等业态实现了无缝衔接，无论对市民还是游客都有着强大的吸引力。2014年10月1日菜市场开业后，仅3个月即吸引了200万名游客慕名前往，俨然成为了鹿特丹“最市井味儿”的城市新地标。
鹿特丹菜市场人气持续火爆
突破功能，老街区也办摩登秀
一直以来，文化展览似乎成为了历史街区开发的“标配”。然而从旅游视角来看，这些“标配”难免要面临曲高和寡的困局。
生活是人们眼中常见常新、最为生动的风景，是区域持续生命力之源。贴近生活，从城市功能着眼为市民服务，正是解决上述困局的良方。
在历史街区旅游综合体中，市民日常生活功能可以无限放大，游客亲身体验功能也可以无限增强，历史街区也会由此成为一片属于市民的“摩登秀场”。
成都兰桂坊位于成都水井坊历史保护区内。区别于很多项目挖空心思打历史牌、文化牌，成都兰桂坊索性开起了酒吧，把历史街区做成了一片完全现代化的市民娱乐空间，以“好玩儿的夜生活”吸引本地人，强调参与性，使之成为全天候的娱乐不夜城。
成都兰桂坊街区
正如“兰桂坊之父”盛智文所说：“符合当地人口味的国际化，让成都兰桂坊变为一个本地人觉得舒服放松的去处。” 盛智文将香港兰桂坊庆祝万圣节和举办嘉年华式派对等娱乐模式带到成都，让当地民众感受国际化的时尚潮流。除了万圣节，成都兰桂坊还在全年举办 “暗黑之境”、不插电派对、高跟鞋赛跑等一系列活动，真正做到了让市民成为主角。目前，占地18.7亩，仅有19幢单体建筑的兰桂坊街区日均人流量超过1.5万。
成都兰桂坊万圣节活动
突破盈利模式，租售结合打造产业链
在历史街区开发中，有些开发商只关心住宅和商铺销售回款，对于商业缺少统一的运营管理，在销售周期结束后，街区往往陷入 “自生自灭”的困局；还有些开发商坚持自持商业，但住宅销售不够理想，资金压力过大。
历史街区旅游综合体的突破在于“产业链运营”——综合“吸引中心、文化中心、利润中心”三重角色于一身。
楚河汉街是万达集团从“商业地产运营商”向“城市运营商”转型的开山之作。项目开发伊始即针对上述三重角色，设计了三类产品的有机组合：楚河、汉街等旅游属性产品扮演吸引中心，快速树立名片，夯实项目成功的基石；而汉秀堪称国内最出色的舞台秀，由其扮演的文化中心，足以留住客人，实现从“看一看”、到“游一游”、再到“住一住”的顺利过渡；金街的商业销售、汉街·总部国际等办公、汉街九号等高端住宅等销售型产品，则扮演利润中心，贡献短期现金流。通过“产业链运营”，楚河汉街在各个环节中均有盈利点，在不同时期均为开发商提供回报；而开发商作为项目运营者，使得街区的商业品质得到了长期的保障。
2011年9月30日，武汉楚河汉街开业，开业日游客超过10万，紧邻其后的黄金周期间更是吸引了超过200万人的客流，在全国同期景点中仅次于北京的长城和故宫，长假过后，游客仍保持在7-8万人/天。
楚河汉街中的“汉秀”剧场
场面宏大的“汉秀”表演
可以预见的是，未来将有更多的历史街区以旅游综合体的形式出现，为游客提供全方位、高品质的旅游体验。
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