***都市农庄项目可行性报告
一、 项目概述
1、 项目名称：***生态养身庄园
2、 项目背景：项目选址于**省**市**县**乡**镇A15县道***村段与***村段之间。距**主城区74公里、距**市主城区30公里，项目地交通便利，乡道、县道、国道均可连接，距**高速公里**收费站5公里、距**绕城高速公里和**高速公路12公里、距***机场87公里。项目地地处**市与**市两市交界。
项目地块总占地面积为 亩，项目所有人于 年通过 获得该地块使用权，原规划使用条件为 ，现该地块所有方为 公司。
地块内现有 葡萄种植基地，占地 亩；仙人掌种植基地，占地 亩； 养猪场，占地 亩； 养鸡场，占地 亩。除去以上几个外租用地外，地块尚有可使用土地 亩，该待开发土地目前均为荒山荒坡，车行道路基本可以贯穿全境。外租土地的合约最迟于 年到期。
二、 项目开发契机
1、**关于发展都市农庄项目要求：
为加快**的休闲旅游农业发展，满足城乡居民日益增长的物质文化需求，带动农村富余劳动力就业，促进农民增收，改善农村生产生活条件，推动村镇建设上山、退耕还林和都
市型现代农业发展，**市结合实际，计划在“十二五”期间打造100个都市休闲农庄。据此，先后制定出台了《**市都市农庄建设管理暂行办法》和《**都市农庄建设标准（征求意见稿）》，这些办法的出台都预示着**都市农庄的建设将有法可依，有规可循。打破小而散的开发模式，集中力量打造一批符合当地发展，适应城市需求的精品农业休闲旅游基地。 2012年7月，**市在**、**和***旅游专线等市域交通干道沿线开展了拉网式普查，计划规划一批现代农业园区，可连片打造，亦可单个推进。**市建设现代农业园区，使之成为科研教育培训基地、人才创业基地、高新农业技术生产示范基地、农产品生产与加工基地、动植物种苗选育与繁育基地、农业休闲观光基地、城市农产品供应配送基地，成为高原特色**农业的示范和样板。规划到2015年，**市农业园区面积在50万亩以上。
**副市长在都市农庄项目会议上强调，**市发展都市农庄有别于农家乐，它是现代农业、生态林业、休闲旅游和新农村建设项目四部分组成的，涵盖第一、二、三、四产业为一体。他指出，第四产业主要是以文化产业为主。都市农庄的基础是农业、主体是农民，发展农村，服务城市，通过五年的努力，在**市打造100个都市农庄，休闲农业产值将以
每年10%的速度递增。**表示，**市计划在2012年年底前，建成10个都市农庄。据悉，目前**市计划兴建的151个都市农庄，已经确定有企业投资的有89家。
2、国家关于发展养老服务业的任务措施： 李克强总理在近期主持召开的国务院常务会议上确定深化改革加快发展养老服务业的任务措施。会议指出。我国是老年人口最多的国家，达到近2亿人，老龄化发展迅速。加快发展养老服务业，既能弘扬中华民族敬老优良传统、满足老年人多层次需求、提高生活质量，又能补上服务业发展“短板”、释放有效需求、催生上千万就业岗位。要在政府“保基本、兜底线”的基础上，锐意改革创新，发挥市场活力，推动社会力量成为发展养老服务业的“主角”，到2020年全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的覆盖城乡的多样化养老服务体系，把服务亿万老年人的“夕阳红”事业打造成蓬勃发展的朝阳产业，使之成为调结构、惠民生、促升级的重要力量。一要加强养老服务能力建设。新建城区和新建居住(小)区要按标准同步建设养老服务设施，老城区和已建成居住(小)区也要通过多种方式完善相关设施。二要分层分类提供养老服务。公办养老机构重点做好为无收入、无劳动能力、无赡养人和抚养人、失能半失能等生活困难老年人提供无偿或低收费服务。通过简化和规范程序，减免行政事业性收费，支持社会力量举办专业化养老机构，鼓励境
外资本投资养老服务业。三要创新养老服务模式。重点发展居家养老，支持提供助餐、助浴、助洁、助急、助医等上门服务。拓展老年服务项目，开发老年产品用品。四要切实加强农村养老服务。坚持乡镇五保供养机构的“托底”作用，将其发展成为区域性养老服务中心。建设日间照料中心等互助性养老服务设施。五要推动医养融合发展，探索医疗机构与养老机构合作新模式，促进养老服务与医疗、家政服务、保险、教育、健身、旅游等领域互动发展。会议要求，各级政府要积极探索以购买服务等方式促进养老服务业发展，财政性资金重点向农村养老服务倾斜，并发挥好对社会资金的引导作用。放宽行业准入，加强质量、安全、价格等方面行业监管和退出制度建设，开展老年人住房反向抵押养老保险试点，加快培养老年护理、心理慰藉等专门人才，努力使广大老年人安享老有所养、老有所医、老有所乐的晚年生活。
三、 项目定位：
依托项目地的山林、田园、湖泊、溪流、水库等具有农村景观的资源；以农、林、牧、渔等特色农业生产、加工、经营为基础；以当地文化、农作生产、农村生活为主线。借**都市农庄建设的发展契机，打造一个以都市农庄为建设标准，以敬老爱老养老为主题，集农业生产、加工、经营、旅游观光、农事体验、休闲娱乐、运动养生、住宿、餐饮为一
体的综合性生态养生敬老机构。
四、 项目地投资环境
**县位于**省中部，是现代新**规划中的**南城、西城的核心地。地处东经*****，北纬*****之间，县境横向距离66公里，纵向距离33公里，总面积1336平方公里，平均海拔***米，年平均气温15.1℃。距**主城区约50余公里，距***市主城区约30余公里，位于***西南岸，区位优势明显。交通路网发达，县境内有**、***、***、***公路以及**绕城高速公路等高等级公路。境内还有通往**、***、***的三条铁路线路。位于***的码头是通往**各口岸的水运码头。其发达的交通网可谓中国面向南亚、东南亚的“桥头堡”。
**历史文化久远，是**文化的发祥地、****文化的中心，被誉为中国三大出土奇迹之一的“****”就出土于**的***。***故里、***、中国**等都是**面向世界的“名片”。
五、 项目地发展规划
近年来，随着投资环境的不断改善，招商引资工作的不断深入，**在不断提升城镇化基础设施的建设，完善城市功能逐渐向“宜居之城”的目前靠拢，也营造了一个优良的
投资环境，为招商引资工作铺垫了良好的基础。
随着投资环境的改善，结合**市的发展规划，**县招商引资的工作得到了长足的发展，各大项目相继选址落户**，预示着**已进入一个蓬勃上升的发展期。
1、 ****工业品商贸物流中心项目：
项目用地规模2280亩，规划建筑面积约为250万平米。主要以汽车、摩托车、五金机电和装饰建材为主的商贸物流中心。项目立足**，面向**，服务西南，辐射东南亚，力争建成一个现代化商贸物流综合体。
2、 ****家具产业基地项目：
项目规划面积约8.14平方公里，将重点建设一个集“研发、加工、展示、销售、服务为一体的家具产业区”。着力打造一个**、乃至南亚地区著名的家具产业基地。
3、 **南车城轨轨道车辆
六、 项目前景
随着全球老龄人口的“爆炸性”增长，社会老龄化已成为当今世界一大难题。经联合国调查预计，到2050年，60岁以上的老龄人口总数将近20亿，占总人口21％，并将超过14岁以下儿童人口的总数。百岁老人将从2002年的约21万增长到320万。到2050年，非洲老龄人口将从4200万攀升到2.05亿；亚洲从3.38亿增加到12.27亿；欧洲从1.48亿增加到2.21亿；美洲从9600万增加到3亿。人口老龄化
已成为当今世界的一个突出的社会问题，早已引起了国际社会的关注。
我国十二五期间60岁以上老年人将每年增长800万,到2015年将突破2亿。2030年,中国65岁以上人口占比将超过日本,成为全球人口老龄化程度最高的国家;到2050年,社会进入深度老龄化阶段。根据2000年全国第五次人口普查的数据显示，中国65岁以上人口已达8811万人，占总人口的6.96%；2002年人口抽样调查显示，65岁以上人口已占全国人口比重升至了8.2%。根据联合国制定的标准，65岁以上人口占总人口的7%，即为老年型人口结构类型，这意味着中国已开始迈入了老年型社会。
随着当今生活水平和医疗技术的不断提高，人类的寿命还在逐渐延长，在中国计划生育政策执行已三十余年，独生子女普及率达到了一个相当高的程度。未来社会一个子女或一对年轻夫妇要承担两个或两个以上老人的赡养义务。据一研究测算，2000年每100个劳动人口需要负担15.6个老年人，2050年将上升到48.5个老年人。
在当今社会的大背景下，以一个完整的家庭为例，一对年轻夫妇其家庭正常状态下有四位老人，四位离退休老人在孩子结婚初期应都属于65岁以下，尚有独立的生活能力且有固定的养老金。随着子女们开枝散叶，第三代的诞生，老人们也渐渐步入了65岁，帮助儿女们带下一代，又成为了
他们新的“工作岗位”。儿女们赡养老人，抚养孩子，还要忙于事业，使整个家庭都进入到了一个焦灼的状态。
三岁上幼儿园、七岁上小学、13岁上初中、16岁上高中、18岁上大学、21岁参加工作、25岁结婚、27岁为人父母、30岁送小孩上幼儿园、33岁送小孩上小学，自此，生活的重心分给了事业还教育孩子上。期间他们的父母尚能在时间上的经济上帮助和贴补他们的生活，可当第三代进入小学后，老人已进入老龄阶段，65岁过后，体力衰退，财力也显不支，对孩子的帮助开始力不从心，甚至希望得到孩子们的关注。此时，孩子们正处于青壮年，忙事业、忙家庭，对老年人的关注往往也开始有力不从心之感。这个阶段也正是老年人需要关注健康，提高体质，休养生息的时候也是晚年中最应该注意生活质量的时候。在老屋中继续他们的原有的生活轨迹，还是帮助儿女买菜做饭、接送小孩？这些无疑都不是保证生活质量和安度晚年的最佳方式。待70岁后，有些体弱多病的老人生活质量开始急剧下滑甚至自理能力都开始散失，儿女们必须要从现有的生活中抽出时间照顾老人。老人将一生中最后一段可以讲究生活质量的黄金末尾期都贡献给了子女和孙辈，相同的人生经历也将不断的重复在下一代的身上。其实这种中国式的循环是人之常情的表现，同时也是中国式家庭的缩影。如何抓住生命的最后黄金期，给自己的老年一个有质量的生活空间，并将自己的老年生活
交付给一个值得信赖的养老机构，成为了即将来到的严重老龄化社会的选择。
综上所述，项目结合当今社会的老龄化问题，积极响应国务院关于加快发展养老服务业的措施精神，计划用五至十年的时间逐步建设一个综合性的休闲养老度假山庄，让老人们将休闲、度假、养身结合在一起，在山庄度过一个舒适、无忧的老年时光。项目的规划建设的前提，必须是一个具有长远眼光并具有一定社会责任感的企业,项目的定位既要注重生态的基础性工作,还要不失项目的养老服务的本质，在确实做好养老服务设施建设的同时，还要强调服务老人的各项具体工作。实乃责任重大且需点面兼顾。
七、 规划指标
项目总占地面积1500亩，规划建筑占地面积约为3972.05平米（约为6亩），建筑面积约11705平米。其中规划建设主体建筑四幢，一幢三层高名为“闲云居”的公寓楼，专为具有休闲养老诉求，行动方便、自理能力强的老年人规划建设，计划建设套内面积不小于50平米的一居室套间80间，规划建筑面积5200平米（公摊按30%测算）；一幢两层高名为“孝德居”的公寓楼，专为行动不便、自理能力弱的老年人规划建设，计划建设房间面积不小于30平米的标准公寓房50间，规划建设面积1950平米（公摊按30%测算） ；一幢四层高名为“服务会所”的综合服务楼，计划总建筑面
积3055平米（公摊按30%测算）其中配套有面积不小于600平米对外服务餐厅、面积不小于300平米的养生食堂、面积不小于300平米的棋牌娱乐室、面积不小于300平米的中型影音放映室、建筑面积不小于600平米的多功能演艺厅、面积不小于250平米的医疗体检中心；建设一幢三层高的服务配套综合楼，规划建筑面积1500平米，主要用于项目管理人员的办公区域和员工服务设施等。