近日，笔者接受一起房屋转租案例的咨询，大致案情为：A为房屋出租人，将房屋租赁给B，转租合同中明确约定B可以将房屋转租。B将房屋转租给C、D、E等人。后，A通过诉讼解除与B的租赁合同，法院同时判决C、D、E等人腾退房屋，返还其所租赁的房屋。
案例评析:这个案例涉及两个租赁合同，房屋出租人与承租人之间的租赁合同和承租人与次承租人之间的转租合同。因此涉及三方主体出租人、承租人、次承租人。本案的关键在于两个租赁合同的法律效力，或者说出租合同被解除后，转租合同能否继续履行。显然司法实践中，法院认为转租合同继续履行的前提是租赁合同的仍然有效，当房屋租赁合同被解除，出租人就有权收回房屋，转租合同随着出租合同的解除而失去了继续履行的基础，因此，承租人负有腾退房屋的法定义务。
由此，简单的案例，我们可以看出，虽然C、D等人与B的租赁合同仍然有效，且该转租行为得到了A的认可，但是当不管出于任何原因，只要A与B解除租赁合同，C、D等人的租赁权必然消失。因此在转租的情形下，实际上次承租人（C、D等人）面临着巨大的法律风险。
所谓转租，是指承租人将租赁物全部或一部分重新出租给第三人的行为。本文所讨论的转租仅指不动产的转租。《合同法》第224条对转租合同做出了原则性的规定，即承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
按照我国《合同法》第224条的规定，转租有合法转租和非法转租两种，无论在哪种情形下，次承租人都面临着巨大的法律风险。
一、非法转租：
所谓非法转租是指：是未经出租人许可，承租人擅自将租赁房屋出租给次承租人的行为。根据《合同法》第224条及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁司法解释》）第十五条规定：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。非法转租有如下三种情形：1、承租人在完全没有经过出租人同意的情形下，就将所租赁的房屋转租给次承租人；2、出租人同意承租人将房屋部分转租，承租人将未同意转租的部分转租给次承租人；3、转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超出的期限为非法转租。
二、非法转租的法律后果：
首先，非法转租中，我们仍需考虑两个租赁合同的法律效力。根据《合同法》第二百二十四条规定第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”因此，在非法转租的情形下，出租人享有选择权，出租人可以决定是否解除合同。如果出租人选择继续履行合同，可以视为对非法转租行为的事后认可，此时非法转租变为合法转租。如果出租人不同意转租行为，则承租人的转租行为被视为严重违约行为或者根本违约行为，出租人可以选择解除其与承租人之间的租赁合同。
理论上，出租人解除与承租人之间的合同，不涉及承租人与次承租人之间的合同效力。但是根据《房屋租赁司法解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”因此，虽然次承租人与承租人之间的房屋租赁合同仍然有效，但实际上该合同无法继续履行，且次承租人必须将房屋交还给出租人，否则要支付逾期腾房屋的占有使用费。
因此，在违法转租的情形下，次承租人能否继续占有、使用房屋，完全取决于出租人是否同意转租，次承租人对出租人没有任何抗辩权。其法律后果总结如下：1、出租人有权解除与承租人之间的租赁合同，并要求次承租人腾退房屋；2、次承租人对出租人没有任何抗辩权，其损失只能向承租人主张。
三、合法转租
所谓合法转租是指：是指承租人经出租人同意，在剩余租赁期限内以及允许转租的范围内将租赁物转租给次承租人，次承租人由此获得对租赁房屋的占有、使用、收益等权利。相比非法转租，合法转租情形下，次承租人对出租人享有一定的抗辩权。
四、合法转租情形下，次承租人的代位清偿权以对抗出租人的解除权。
《合同法》第227条规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，经出租人催告合理期限，仍未按期支付时，出租人可以解除合同。”及时交纳租金是承租人最主要的法律义务，因此当承租人未及时交纳租金时，出租人便可以依据《合同法》第227条规定要求解除租赁合同。而一旦原出租合同解除，次承租人将不得不腾退房屋。此时，次承租人享有代位清偿权，根据《房屋租赁司法解释》第十七条第一款的的规定：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。”
根据《房屋租赁司法解释》第十七条的规定，代位清尝权的行使必须符合两个条件：一是仅限于合法转租情形下，非法转租中，次承租人不享有该抗辩权；二是，该条只适用于因承租人拖欠租金，出租人要求解除合同的情况。如果，出租人因承租人的其他违约行为而要求解除合同的，次承租人不得行使该抗辩权。
根据《房屋租赁司法解释》第十七条第二款规定：“次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。”
五、小结：
综合上文分析，我们不难发现，在转租的情形下，不管是合法转租还是非法转租，次承租人始终处于弱势地位。次承租人对房屋是否享有租赁权完全取决于承租人是否会违反其与出租人之间的合同约定，出租人是否解除其与承租人之间的租赁合同。
在转租模式下，次承租人享有的法定权利非常有限，总结如下：1、作为第三人参加诉讼权，《房屋租赁司法解释》第十六条第款“因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”但是否追加，决定权在法院。2、代位清偿权，前文以述及仅在承租人拖欠租金的情形下才可行使。3、追偿权，基于次承租人与出租人之间的租赁合同关系，次承租人所遭受的损失可以向承租人追偿。
六、建议：次承租人如何避免法律风险保护自身的合法权利
1、基于转租模式下，次承租人的利益保护非常薄弱。因此实践中应当尽量避免转租这种模式，争取直接与出租人签订租赁合同。如果确实无法避免，必须选择转租模式，至少也应避免非法转租情形的出现。因此，在转租时，必须审核承租人所签订的合同中是否允许转租，转租的期限是否在租赁期限内，转租的范围是否符合出租人与承租人之间的约定。在与承租人签订转租合同时，要求出租人在转租合同上进行签字确认。
2、虽然次承租人在出现损失时，可以要求承租人进行赔偿。但是实践中，当出现纠纷时，承租人往往要么跑路，要么已经破产，根本没有能力弥补次承租人遭受的损失。同时，次承租人再进行追偿往往代价高昂。因此，在签订转租协议时，次承租人需要仔细审核承租人的相关资料，如果是自然人应当调查清楚其姓名、住所地、身份证号码、实际居住地等信息，如果是法人也需要调查清楚其名称、住所地、实地经营地等信息。这样一旦出现纠纷，至少不会出现承租人无法找到的情形。
3、在合同签订时可以要求承租人提供一定形式的担保，可以是现金担保也可以是不动产担保，这样在出现纠纷时才能最大限度的减少自身的损失。