沈阳市房屋面积测量与计算细则
一.适用范围
1.本细则规定了房屋面积测量与计算的内容与基本要求,适用于沈阳市城
市规划区范围内,国有土地上各种房屋面积测算。集体土地上的房屋可参照执行。
二.引用标准、依据
2.本细则引用下列标准:
GB/T17986-2000《房产测量规范》；
GB50096-1999《住宅设计规范》；
建设部建房[1995]517号《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》；
建设部令83号[2001]《房产测绘管理办法》；
建设部令88号[2001]《商品房销售管理办法》；
辽建发[2000]102号《辽宁省商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊 暂行办
法》；
市人大发[2001]34号《沈阳市城市房产管理条例》；
[沈房发(1995)213号]《关于实施商品房销售面积审核制度的通知》；
[沈房发(1998)14号]《关于加强商品房销售面积审核管理的通知》；
本细则制定时,所示版本均为有效。所有标准都会被修订,使用本
细则时应注意使用上述标准的现行版本。如某一问题在上述各标准中阐述不一
致，本细则引用时以排序在前的标准为准。
三.总则
3. 为加强我市房屋面积测算管理,保护房屋权利人及当事人的合法权益,
结合本市实际情况,制定此细则。
3.1 沈阳市房屋面积测算工作实行归口管理。
3.1.1 沈阳市房产局是本市房屋面积测算管理的行政主管部门。
3.2 为保证房屋面积准确性、严肃性,房屋产权登记发证(初始登记、转移
登记、变更登记、他项权利登记、注销登记)、商品房销售、房屋拆迁涉及实行
产权调换的、按照房改政策出售公有住房、房屋租赁、供暖收费等涉及面积测算
的,按照本细则执行。
四.测量要求
4. 房屋边长测量
房屋边长测量以米为单位,主要应使用相应精度的手持式测距仪或经过检定
合格的钢卷尺。
房屋边长测量应连续测量两次,每次读至毫米；两次测量读数之差△L (较差)
不超过(1)式规定：
|△L|≤0.005
米(1)
(中数)作为房屋边长最终结果。
如果房屋边长实行分段测量时,各分段边长之和与房屋总边长之差△L′不
超过(2)式规定：
|△L′|≤0.01 n+1(2)
n代表分段数
如果直接测量房屋总边长有困难时,则可用全站仪实测坐标后计算总边长,
实测坐标点的中误差应满足≤±0.02米。测量时可采用相对坐标系，并选取一
个（或尽量少）测站点将各点一次性测完。
4.1 房屋面积测算
4.1.1 有建筑施工图的房屋,经实地检测,满足下列条件时可按建施图标注
的尺寸依据几何图形进行面积计算。
a)实测整栋房屋外围边长与施工图设计尺寸比较之差小于70mm。
b)各套内房屋两内墙面边长测量值(不含装饰面厚度)、两侧装饰
面厚度、套内墙体设计厚度三项之和与竣工图对应标注的尺寸之差小于30mm。
c)墙体装饰面厚度通常如下:
d)墙体设计厚度一般分以下两类：
非承重墙体:12CM；18CM
承重墙体:24cm；30cm；37cm; 49cm
c)具体装饰面厚度,墙体厚度可参考建筑设计施工图编写说明确定。
4.1.2 无建施图或有建施图的房屋,但经检测不满足第4.1.1a)及第4.1.1b)
条要求,应采用实际测量房屋边长数据依据几何图形进行面积测算,但实测的房
屋边长数据应满足下列条件。
a) 房屋外围边长测量数据及各套内房屋同侧边长测量数据应分别满
足第4条(1)式要求。
b)各套内同侧边长测算数据之和(含装饰面厚度、套内墙体厚度)与对应的
房屋外围边长总长度测量数据的差值应满足第4条(2)式要求。
c)对满足a)、b)条要求的数据,以各套内同侧边长测算的数据与房屋外围总
边长的比例大小配赋b)项差值,由此得出的各套内同侧边长数据,方可用于有关
面积计算。
4.2 采用实测法按几何图形测算的房屋面积精度要求每个测绘单元面积测n
算中误差满足(3)式要求。
i=1 |Ms|≤0.01 √ S +0.0003S (3)
S-为一个测绘单元房屋面积。如一栋房屋的面积或一套房屋的面积,即一个
测绘单位的房屋面积。
每个单元面积测算限差满足(4)式要求
|△S|≤0.02√ S +0.0006S (4)
4.3 形状比较复杂的房屋面积,可以测定房角点(或特征点)的坐标,按(5)、
(6)式计算房屋面积：
S= ½∑Xi(Yi+1-Yi-1)
(5)
或 n S= ½∑
Yi(Yi-1-Yi+1) (6)
式中：
S -面积,㎡；
Xi-房角点的纵坐标,m；
Yi-房角点的横坐标,m；
n-房角点个数；
i-房角点序号,按顺时针方向编号；
4.4 房角点测定的中误差应为±0.02面m,由相邻房角点测定的坐标反算边
长与实测边长之差△D应满足(7)式要求
|△D|≤0.02+0.0004D (7)
D代表实测边长， 以米为单位；
4.5 按第4.3测算的房屋面积中误差Ms应满足(8)式要求
i+1
|Ms|≤(8)
i=1
Di-1;i+1 －多边形中对角线长度，m。i,n意义同第4.3条；
4.6 按实测数据计算的房屋面积均须独立测算两次,两次之差满足(4)式要
求后,取平均值做为最终结果。
4.7 本细则允许使用其它测量仪器和方法进行房屋面积测算,但测量仪器
须经法定计量检定机构检定合格,且在有效期内使用；测算的精度分别符合(3)、
(4)、(8)式的要求。
五.房屋面积的分类与定义
5. 依据房屋面积测算部位不同将房屋面积分为三类即房屋建筑面积、使用
面积、居住面积。为规范房屋买卖、房屋产权登记中面积测算工作,本细则引入
销售面积、产权面积定义。
5.1 房屋的建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,
包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等的水平投影面积,且具备有上盖,结构牢固,
层高2.20米以上(含2.20米,以下同)的永久性建筑。当外墙设外保温层时按保
温层外表面计算。
5.1.1 层高是指地面至楼面,楼面至楼面的竖直高度。
5.2 房屋的使用面积系指房屋内全部可供使用的空间面积,按房屋的内墙
面水平投影面积计算,有复合保温层,按复合保温层表面尺寸计算。一般分为住宅
使用面积和非住宅使用面积。
5.3 居住面积系指住宅房屋户内设计用于居住的空间面积、即卧室面积,按
卧室的内墙面水平投影面积计算。
5.4 销售面积系指商品房、经济适用住房销售及房改售房活动中,允许销售
用以做价款结算依据的那部分建筑面积。
5.4.1 商品房、经济适用住房整栋销售的,其销售面积为整栋商品房的建筑
面积(地下室作为人防工程的,应从整栋商品房的建筑面积中扣除)。
5.4.2 商品房、经济适用住房按套或一个销售单元出售的,其销售面积即为
套内或销售单元建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之
和,或套内建筑面积。
5.5房屋的产权面积系指产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积,即经
房地产行政管理部门确权认定的建筑面积.房屋的产权面积为套内或单元建筑面
积与应分摊的公用建筑面积之和。
六.房屋面积测算的内容与范围
6. 房屋面积测算的内容
房屋面积测算包括以下几种面积的测算:房屋建筑面积、公用建筑面积、使
用面积、居住面积、销售面积、产权面积的测算。
6.1 房屋面积测算的范围
6.1.1 测算全部建筑面积的范围
a)单层房屋层高超过2.2米的不论其高度如何均按一层计算,其建筑面积按
房屋勒脚以上的外围水平投影面积测算。单层房屋内如带有部分楼层,；其层高超过2.20米的亦应计算建筑面积。
b)多层房屋按各层建筑面积总和计算。
c)地下室、半地下室等及相应出入口,其层高在2.20米以上的,按其外墙(不包括采光井防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。
d)坡地房屋利用吊脚做架空层,有围护结构的,层高2.20米以上的部位按外围水平投影面积计算。
e)房屋的门厅、大厅无论其高度如何均按一层计算其建筑面积,门厅、大厅内的回廊部分层高在2.20米以上的按其水平投影面积计算。
f)楼梯间、电梯井、垃圾道、提物井、管道井等,按房屋自然层计算建筑面积。
E)房屋内的技术层、夹层、插层按2.20米以上的部位计算建筑面积。 h)与房屋相连的有两个及两个以上柱或有围护结构的门斗、门廊按柱外围水平投影面积计算。
i)房屋屋面上,属永久性建筑的楼梯间、水箱间、电梯机房、阁楼,层高在
2.20米以上的部位,按其外围水平投影面积计算。
j)玻璃幕墙作为房屋外墙的,按其外围水平投影面积计算。(如出现坡屋面按2.20米以上的部位计算建筑面积)
k)房屋间永久性的封闭的架空通廊,高度在2.20米以上的部位,按其外围水平投影面积计算。
L)楼房悬挑、阳台全封间的(指原始设计封闭的)按外围水平投影面积计算。 m)属永久性结构,全封闭的室外楼梯,按自然层水平投影面积计算。 n)有伸缩缝的房屋,若与室内相通,伸缩缝按自然层计算建筑面积。 6.1.2 计算一半建筑面积的范围
a)与房屋相连有上盖、有围护结构,但不封问的走廊、檐廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
b)未封闭的阳台、挑廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。 c)无顶盖、有围护结构的室外楼梯,按各层水平投影面积的一半计算。 d)有顶盖的未封闭的永久性的架空通廊,按外围水平投影面积的一半计算。 e)有两个以上柱的雨蓬,按柱外围水平投影面积的一半计算。
6.1.3不测算建筑面积的范围
a)层高2.20米以下的房屋；层高2.20米以下的地下室和半地下室。 b)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶等。
c)房屋之间无顶盖的架空通廊。
d)房屋屋面上的花园、泳池、露台等。
e)建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。 f)骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行或消防通道的部分。
g)利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。
h)活动房屋、临时房屋、简易房屋。
i)独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。
j)与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。
K)单层建筑物内分割的操作间、控制室、仪表问等单层房屋。
L)房屋屋面上,属永久性建筑的楼梯间、水箱间、电梯机房及阁楼等高度在
2.20米以下的 部分。
M)建筑物内设计用于通风采光的天井。
n)无围护结构的室外楼梯,检修、消防的室外楼梯、爬梯。
o)单柱或无柱的雨蓬。
p)室外楼梯坡度小于33.94度部分。
七.整栋房屋面积测算方法
7.1 建筑面积
7.1.1 对应计算建筑面积房屋各层各部位,使用手持测距仪、钢卷尺或全站仪对房屋外围边长进行测量。
7.1. 2测距仪的测距起点位置要紧贴被测边长的起点,激光束应投射到被测边末端的目标板上,并使光束两端在同一水平面上,且离地面1.2米以上。使用钢卷尺量距时,尺两端应选在房屋同一水平面上以保持尺子处于水平位置。
7.1.3 对满足第4.1.1条要求可以依据建施竣工图依据几何图形计算各层、各部位建筑面积。
7.1.4 对满足第4.1.2条要求可以依实测数据依据几何图形计算各层、各部位建筑面积。
7.1.5 复杂的房屋可按照第4.3条测算各层、各部位建筑面积。 7.1.6 各层、各部位建筑面积之和即为整栋房屋建筑面积。
7.2 使用面积
整栋房屋内各套(单元)测算的使用面积之和即为整栋房屋的使用面积,各套（单元）使用面积的测算方法见8.2条。
7.3 居住面积
整栋房屋内各套(户)测算的居住面积之和即为整栋房屋的居住面积。各套(户)居住面积的测算方法见第8.1条。
7.4 销售面积、
整栋测算的房屋面积中,扣除地下人防工程、偿还产权、联建等不应销售那部分的房屋面积,即为该栋房屋销售面积。
7.5 产权面积
整栋房屋内的各产权人经房地产管理部门依法确认拥有房屋所有权的那部分建筑面积之和。
八.成套房屋面积测算方法
8.1 各套(户)居住面积测算：
以矩形房屋测量为例
8.1.1 使用手持测距仪或钢卷尺测定房屋卧室内长边、短边长度,每条边长连续测量两次,两次测量值之差不超过(1)式规定,取连续两次测量值的平均值作为边长的最终值,设长边为Li短边为Di。
8.1.2 卧室边长测量时,对已进行墙面装饰的,应加上装饰面厚度I.厚度按照第4.1.1 e)条执行。
8.1.3 如果房屋内墙的边长、装饰面厚度、套内墙体设计厚度之和与图纸设计尺寸之差满足第4.1.1b)条要求,则依设计图纸按矩形计算套(户)内居住面积。
8.1.4 如不满足上述条件或无设计图纸,则按实测数据即下式计算套内居住面积。
S=(li+2I)×(Di+2I)(9)
i代表矩形房间个数编号；
I代表墙体一侧装饰面厚度；
8.1.5 墙体装饰面厚度2I确定方法
a)有门口、窗口的墙体:用测距仪或钢卷尺测量门口、窗口墙体厚度,判断减墙体厚度(具体数值参考第4.1.1d)条),之差即为2I。
b)与门口、窗口垂直的墙体:用测距仪或钢卷尺在外侧测墙体两边相邻两窗口(门口)的相邻边线长度,再在内侧分别测每个窗口(门口)靠墙近边线与墙面长度,三者之差,判断减墙体厚度(具体数值参考第4.1.1d条),之差即为2I。 8.1.6 非矩形依其几何图形测算
8.2 各套内(单元)使用面积测算
8.2.1 套内使用面积由套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏问、壁柜等空间面积组成。非住宅单元的使用面积应包括摊位、柜台、精品屋、写字间等空间面积。
8.2.2 比照第8.1条各套(户)内居住面积测算方法,对8.2.1各部位进行面积测算,即可算出各套内(单元)使用面积。
8.2.3 套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。
8.2.4 不包括在套内墙体面积内的套内烟囱、通风道、管道井等均计入使用面积。
8.2.5 内墙面装饰厚度计入使用面积
8.3 各套(单元)建筑面积测算
8.3.1 各套(单元)建筑面积由套内建筑面积、分摊的公用建筑面积两部分组成。
8.3.2 套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台面积三部分组成。
8.3.3 套内房屋的使用面积测算方法,按第8.2条执行
8.3.4 套内墙体面积系指各套内使用空间周围的维护式承重墙体以及结构柱所占的面积,分为共用和非共用两种。内夹保温层计入套内墙体面积。 •各套之间的分隔墙,套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)均为共用墙体,其余为非共用墙体。
•非共用墙体面积全部计入套内建筑面积
•共用墙体面积的计算
•各套之间的分隔墙以中线为界'分别计入各自套内建筑面积。外墙、套与公用建筑空间(含楼梯问)之间分隔墙,按套内分隔墙厚度一半(分隔墙厚度不同,按最小厚度计算)计入套内建筑面积,其余部分计入公用建筑面积。
8.3.5 套内墙体面积分以下两种情况测算
a).实地检测,如果满足第8.1.3条要求,可依图纸设计尺寸计算套内墙体面积。
b).实地检测,如果不满足第8.1.3条,或无图纸按第8.1.5a)、b)条测量数据,推断墙体厚度后,再计算套内墙体面积。
8.3.6 套内阳台建筑面积
套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。视具体情况按图纸或实测面积计算。
8.3.7 公用建筑面积的内容
房屋公用建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积,通常由以下两部分构成。
a)栋内的电梯间(包括电梯井及前室)、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅和过道、地下室以及其它只为整栋楼服务的功能空间的建筑面积。 b)第8.3.4条共用墙体面积的计算中,应计入套内建筑面积之外的共用墙体面积。
8.3.8 公用面积分摊的原则
a)公用建筑面积分摊应以栋为单位进行。
b)依据相关房屋的套内建筑面积按比例分摊。
c)凡已作为独立使用的空间销售或出租的地下室、车棚、车库不计入公用建筑面积。
d)凡作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积,人防工程所建任何设施用房不参与公用建筑面积分摊计算。
e)与本栋相连或不相连小区内的经营性用房和非经营性的管理用房、公共用房以及物业管理用房的建筑面积,不计算本栋公用建筑面积中。
f)底层为非住宅,上部为住宅,非住宅内设置供住宅使用的楼梯间,电梯间(包括电梯井及前室),非住宅外设置的住宅室外楼梯,按实际层数计算的建筑面
积计入该栋房屋公用建筑面积中。
g)回迁住宅与商品房以建筑轴线为界的连体建筑,单独进行公用建筑面积的分摊。
h)住宅与非住宅以建筑轴线分界的连体建筑各有独立使用楼梯通道的,单独进行公用建筑面积分摊。
i)阳台、阁楼不参与公用建筑面积的分摊。
8.3.9公用建筑面积的分摊计算
8.3.9.1住宅楼
a)如按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊,其计算公式如下:
δSi =k1×Si, k1=ΣδSi÷ΣSi
式中:
k1为全楼公用面积分摊系数；
Si为各单元参加分摊的套内建筑面积(不含阳台面积,以下同), ㎡；
δsi为各单元参加分摊所得的分摊面积, ㎡；
Σδsi为参加全楼分摊的公用面积总和, ㎡；
Σsi为参加全楼分摊的各单元套内建筑面积总和, ㎡；
b)住宅楼梯间应按单元进行分摊,其分摊方法按下式计算：
δSj=k2×Si , k2=ΣδSj÷ΣSi
式中:
K2为单元公用面积分摊系数；
Si为各套(户)参加分摊的套内建筑面积, ㎡；
δSj-为各套(户)参加分摊所得的面积, ㎡；
ΣδSj-为参加各单元分摊的公用面积总和, ㎡；
ΣSi-为参加各单元分摊的各套(户)内建筑面积总和, ㎡；
c)各套(户)的建筑面积为
(1+k1+k2)×各套(户〉参加公用面积分摊的套内建筑面积+阳台面积(或阁楼
面积)
8.3.9.2商住楼
首先根据住宅和商业等不同使用功能按各自的套内建筑面积将属于全楼的公用建筑面积(如外墙、商业网点内外用于住宅楼使用的楼梯、顶层电梯机房、
水箱间)分摊成为住宅和商业两部分,即住宅部分分摊得到的全栋公用建筑面积和商业部分分摊得到的全栋公用建筑面积。然后住宅和商业部分将所得到的分摊面积再各自进行分摊。
住宅部分:将分摊得到的全栋公用建筑面积,加上住宅部分本身的公用建筑面积,依8.3.9.1条计算每套(户)分摊的公用建筑面积,及每套(户)的建筑面积。 商业部分:将分摊得到的全栋公用建筑面积,加上本身的公用建筑面积,以各层为单位,将其公用面积按各层内的套内建筑面积依比例分摊至各层,作为各层公用建筑面积的一部分,加至各层的公用建筑面积中,得到各层总的公用建筑面积,然后再根据各层内各单元(套)房屋的套内建筑面积按比例分摊至各单元(套),求出各单元(套)分摊得到公用建筑面积及建筑面积。
8.3.9.3多功能综合楼
多功能综合楼公用建筑面积按照各自的功能,参照商住楼的分摊计算方法进行分摊计算。
8.4每套(户)销售面积
每套(户)销售面积即为按8.3.9.1C)计算得出的建筑面积。或由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台面积三部分组成的套内建筑面积。 8.5每套(户)产权面积
每套(户〉产权面积即为按8.3.9.1C)计算的建筑面积,经房产管理部门依法确认后的面积。
九.计算结果的处理
9. 公用建筑面积的分摊系数取位应保证以此分摊系数计算的各套(单元) 建筑面积累计之和与按整栋计算的房屋总建筑面积之差的绝对值小于或等于0.01平方米为原则,一般保留到小数点后六位.
9.1各类面积计算过程保留小数点后四位,最终结果保留小数点后两位
十.附则
10.1 商品房经济适用住房销售 拆迁户回迁安置产权登记所涉及的面积测算按第8.4 8.5条有关规定执行.
10.2 房屋租赁 面积鉴定等其它房产管理活动中涉及的面积测算视情况分别按第8.1,8.2,8.3条执行.
10.3 本细则下发前,我市商品房销售 拆迁安置 房改售房 产权登记等活动,已依部 省 市人民政府有关部门颁布的有关规定计算的房屋面积,计算结果依然有效.
10.4 本细则下发后,如需面积测算,均按本细则执行.
10.5 本细则自公布之日起执行.
10.6 本细则未尽事宜,按照有关规定执行.
10.7 本细则由沈阳市房产局负责解释.