建外SOHO 容积率：3.38
主题：SOHO 商业街 [表状]
潘石屹的第二个"SOHO 作品" 建外SOHO 位于北京国贸中心正对面，总建筑面积超过70万平方米。旨在北京CBD 商务区营造一个有16条步行商业小街、300个沿街店铺以及20个双层花园的商业街区。与张宝全的" 街、铺、院、景" 相似，潘石屹几乎不约而同地提到了" 小" 的韵味:街道的尺度小，广场小; 在设计上突出了无中心、多层次、混合就是活力，使SOHO 商业街更丰富、更亲切。据说全部建成以后的建外SOH0，每天将有5万人在这里居住、办公、逛街、找乐。
建外SOHO 是一个街区，它是一个有住家、有店铺、有办公的一个功能丰富的混合的场所，它不是一个封闭的、单调的住宅区。传统上中国有很多城市住宅都是很开放的，混合的，前面是商店，后面是手工作坊，或者楼上是住家等等。SOHO 住宅借鉴的就是这样一种形态。
从建外SOHO 失败案例 看如何正确投资社区商业
【2006.07.28 13:39】 来源：楼市 作者：周筠 苏文
近期，社区商业以其低风险和回报相对稳定的优势被投资者和自主经营的商户所认可，也造成了如国美第一商街、沿海·赛洛城等众多项目的热销。但面对众多社区商业，商户难免困惑：究竟如何正确选择社区商业并成功投资？投资专家将在本文中为您一一评析。
[讲评要点]
1. 判断社区商业优劣三大标准：社区商业交通与地段条件是否适宜、商业业态规划与建筑设计要求是否合理、商业比例与项目销售进展情况是否符合要求。
2. 投资目的不同的商户该如何选择社区商业。
[案例分析]
建外SOHO 商业
建外SOHO 位于北京东长安街朝阳区东三环中路39号，国贸中心对面，总占地面积为12.28公顷（东西长约760米），总建筑面积约为70万平方米，地下建筑面积为19万平方米，地上建筑面积约51万平方米，由18栋公寓、2栋写字楼、4栋SOHO 小型办公房及300个店铺组成。SOHO 公寓楼1～3层为临街商铺，4层以上为SOHO 公寓单元。
据项目负责人介绍：“SOHO 商铺全部临街，1、2层铺面复式结构自成一体，3层铺面由滚梯直达公共院落，出入便利，每天大约有5万人在此消费、生活、办公和娱乐”。但据专家分析认为，该商铺在实际建筑设计上存在严重的不合理现象，从而导致商铺经营并不乐观，至今商家仍在不断更新中。
根据《楼市》往期报道，2005年，建外SOHO 某知名连锁餐饮店日均客流量为200～400人，这一数字与开发商宣传的“五万人”相去甚远；2006年春一位品牌服装店店主曾向本刊记者表示，他所经营的店面每天客流量为30人左右，周末有时会达到50～60人，但很多是人是来逛的，真正购物的很少，所以他每月的收入连支付租金都有问题，自开业以来一直勉强维持，但也不能支撑太久。
而对于投资者来说，情况似乎更加不乐观。对建外SOHO 20位商户进行调查之后发现，希望投资回报率在5％～8％的人士有6人，希望在8％～11％的有14人。如今建外SOHO 商铺的租金水平对外宣称为20～40美金/平方米·月，而记者调查的几家商户均表示其租金不超过30美金/平方米·月。
对此，地产业内人士不无担忧：“在人流欠缺的前提下，建外SOHO 未来能否成功，在相当程度上，取决于其整体经营管理水平。比如，内部必须要有主力精品店支撑、所经营的业态必须有特色、商户必须具备较强经营能力和抗风险能力，等等。目前看来，只有想尽一切办法，吸引外来人流，其经营才能逐渐有起色。因为，建外SOHO 属内向式街区，如果没有人进去，那么，里面的商业就毫无价值。而若想吸引人流，单靠一个或几个商户的特色经营是远远不够的，而是需要统一规划、统一经营，以营造整个商业的特色。但目前来看，开发商并没有承担起这个责任。所以其未来的‘钱’景不好预测！”
[专家讲评]
购房者在选址时对商业物业的优劣往往不能进行清楚地辨别，从而导致投资或经营的失败。对此，北京经纬时代房地产经纪有限公司副总经理苏文认为，社区商业的优劣与否主要从3个方面来评判。
社区商业交通与地段条件
从社区商业的经营角度要求来看，社区商业的交通条件与分布格局对社区商业的成功与否具有至关重要的作用。
中小型社区商业对交通要求不高。中小型社区的商业配套对整体项目的地段要求更多要考虑整体地段中包含的社区内部交通条件，优秀的中小型社区商业应该是位于社区主要的出入口处或社区内主要交通道路两旁，这样从服务社区的角度能够最大限度实现其功能，并且能够确保商户的经营不受阻于社区人、车流的影响，而达到经营效益最大化。
大型社区商业不仅要求交通便利还要地段相对独立。大型居住社区商业配套，在社区交通顺畅的基础上还要保证对外交通的便利，在这点上建外SOHO 的交通条件很是优越，它不仅紧邻东长安街及东三环，并且与国贸一路之隔能够充分享受地铁交通优势，其交通条件能够为商业带来充分的客源。
但据专家分析指出，其交通流线并不理想。建外SOHO 属内向型的商业，除了少量底商临街外，其余大部分商业全在社区的内部。然而，社区的主要出入口即北面邻近长安街处和东面临近东三环处。那么，从长安街进入社区的车辆，无论从那个出口出去，若想再
回到长安街，都不是很方便。同样，从东三环入口流入的车辆，出来时也面临这一问题。因此导致众多商户客户缺乏、经营不善。
除交通外，大型社区商业还要考虑地段的特性，社区商业不同于其他商业，在地段上要求同区域内没有大规模的商业设施，因为同一区域中的众多商业会分流消费客源，从而影响社区商业的经营前景和商户的利益。而建外SOHO 商铺恰恰毗邻颇具商业规模的国贸中心，这样就大量分流了建外SOHO 的商业客群，使其面临经营窘境。
商业业态规划与建筑设计要求
除地段因素外，商业业态的规划设计与建筑本身设计的合理性也是影响社区商业能否成功的重要部分，而且往往被商户在投资选址时忽略掉。
商业业态的规划要科学。一般来说，优秀的社区商业业态规划应该首先本着服务于社区居民的理念进行，投资者在选择社区商业投资或经营时一定要考虑商业业态规划是否符合社区居民的生活需要。
通常来讲，中式餐饮店、大型服装品牌店和娱乐业并不被作为中小型及中低档社区的商业业态首选，取而代之的是以超市、烟酒、小食品、小百货、宠物商店或宠物医院、小型咖啡厅等为主的基本生活服务配套商业业态。
对于大型或高档社区而言，则在满足基本生活需要的基础上需要有主力店的业态规划，这是因为在一般情况下大型社区的配套商业往往不仅面对社区内居民，而且面向社会开放，这样就要求社区商业有能够吸引外来消费人群的品牌主力店作为招揽生意的招牌。其商业业态规划应该以品牌服装、品牌餐饮为主，此外还应有大型娱乐或品牌健身休闲场所，来配合高收入人群的消费习惯。
商业建筑设计要合理。除交通及区位条件外，商业建筑本身的合理性也是与经营成功与否的重要影响因素。专家强调优秀的社区商业要求：楼层不宜过高，店铺与店铺之间还要有便捷的交通联系。
一般来说如果在建筑高层设置商铺，其高层商铺与低层商铺之间不能拥有同一走廊，即通向高层商铺的楼梯或电梯应与低层商铺过道分开，用以区分不用购物空间，并使不同消费意向分流从而互不影响经营。
然而一些社区商业如建外SOHO 商铺，一、二层与三、四层商铺之间公用同一入门通道，并共设一部电梯间，因此导致消费者在低层商铺购物之后面对拥挤的上层通道而放弃在高层消费，从而严重影响上层商户的经营与利益。
除此之外，在建外SOHO 经营失败的一些商户是由于店面过于隐蔽或分散，店铺与店铺之间没有直接的交通通道和明确的路标指示，如地下或地上通道，这样往往导致消费者在认识上形成误区：认为这片商铺过后社区内别的地方不会再有商铺，从而离开整个社区商业，致使地点不佳又不具备明确路牌指示的商铺处于无人问津的境地。
对此苏文强调，开发商作出如此设计往往是为了节约建设成本，或为了将经营风险转嫁给商户。因此，投资者或商户在选择社区商业时一定要判断商铺与商铺之间的联系是否合理。
商业比例与项目销售进展情况
苏文指出买家在选址时，还应该着重关注社区商业与社区整体建筑面积的配比是否合理和社区销售情况进展如何。
社区商业配套的比例都不应该超过10%，通常情况下在5%左右较为合理。如前文所言，社区商业要求周边不具备大型综合商业，以避免消费分流；同理可证，在没有很好的交通条件和建筑设计下，过大比例的社区商业会导致社区内部商业竞争激烈，从而在相同业态的商户之间必将出现失败者。
在选择社区商业投资或经营时，消费者往往忽略项目的整体销售进展，而只注重项目的规模、体量、居民人口构成等，但这点恰恰是十分危险的。在选择社区商业投资或经营时，一定要选择社区建设较为完善、销售进程完成大半的项目，而要尽量避免开盘不久、分期销售的社区。这是因为，在现在的房地产市场情况下，仍有一些欠缺资质、没有完成整体项目开发建设实力的企业项目存在，因此其在建设中开发商业配套不过是为后期建设融资或诈骗的一种手段。商户在选择这种物业后，经营仅仅面对前期居民，从而一定会影响经营效果。
投资目的不同的商户如何选择社区商业？
在认清社区商业的优劣之后消费者将面临如何投资社区商业的问题：究竟是购买物业获取开发商承诺的高额回报还是选择自主经营。目前投资商铺的商家一种是以获得物业产权为目的，即通过购买物业获得“返租”，专家认为虽然建设部有关于售后返租的风险提示，但是只要认清开发商的担保资质并建立完善的退出机制，售后返租仍不失为一种投资选择；另一种是以自主经营（包括自行出租）的方式获得经营利润。对于两种不同目的的投资者，苏文提出了几点建议。
首先，对投资性社区商业来讲，交通要求有临街商铺的特点：即紧邻市政交通主干道，并要求道路能够满足足够消费人群的滞留：专家指出，平安大街、两广路沿线社区商业正是由于位于城市快速交通道路两侧，而不能使客户滞留消费，最终导致两条道路沿线社区商业呈现低靡；商业体量要求拥有一定规模：具备主力店，并且业态规划完整。此外，投资时还必须考虑是否具备专业的经营公司进行管理，从之前失败的案例来看，拥有大规模商业的社区如果不具备先进的管理最终仍会导致失败。
其次，对自主经营社区商业而言，建筑设计要求较高：商铺设置不能高于地上二层、也不能低于地下一层，以配合业主主要经营内容，如果是多层商业要基本做到“前店后厂”的建筑格局：由于不便于客户往返挑选，因此高层部分通常作为仓库和办公地点；同时商铺之间要有建筑连线，如分割式通道或电梯等；业态规划要求完全贴近居民生活需求：宜设计为小食品、小百货、简单餐饮、医药等商业业态。
最后，投资性买家须要注意商业陷阱，如售后包租是否提供可靠担保、是否建立了完善的退出机制，等等。