中国房地产上市公司发展状况分析
(建筑房地产业要参)
今年以来，在内地房企拿地动力下降，土地出让惊现流标之际，外资常常扮演抄底角色，拿下上海多块土地。但一旦银行收紧信贷闸门，如何完成后续建设将成为这些抄底兵团必须面对的问题。上市显然成了房地产企业的第一选择。 5月28日，中国房地产测评中心正式对外发布《2008年中国房地产上市公司测评报告》。该报告中，首次对2007年沪、深、大陆在港的三地房地产上市公司年报进行综合分析，并经过专业科学的分析论证而最终测评出《中国房地产上市公司综合实力20强》榜单。
报告显示，房地产市场资源正加速向优势企业集中，同时借助良好的全球经济发展势头以及中国内地经济持续快速增长，房地产新秀在港股市场上则异军突起，业绩增长喜人，但国内房地产企业的抗风险能力却仍显不足，如何在降低风险的同时保持较好的成长性则是房地产企业需要思考的问题。
此后不久，2008年6月6日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”，发布了《2008中国房地产上市公司TOP10研究报告》。
一、中国房地产上市公司整体发展状况分析
（1）上市地点分布
上海和深圳仍是中国房地产上市公司的主要上市地点，但境外市场是2003年来房地产企业IPO上市的主要选择，新加坡、美国、欧洲成新亮点。
图1 中国房地产企业上市地点分布情况
资料来源：中房指数研究院
截至2008年4月，中国房地产上市公司的总数已扩大至141家（其中北辰实业在香港和上海两地上市）。其中上海、深圳两大交易所上市的共有97家（上海和深圳分别为57家和40家），但2003年后IPO上市的仅有6家（上海和深圳各有3家），而同期选择到境外IPO上市的中国房地产企业共有30家。到2008年4月，在境外市场（包括香港）上市的中国房地产企业已达到44家。
国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”发布的《2008中国房地
产上市公司TOP10研究报告》指出，万科Ａ、保利地产金地集团、招商地产与金融街并列第四，北辰实业、首开股份、泛海建设、陆家嘴、中华企业位居“2008沪深房地产上市公司综合实力TOP10”前十位。中国海外发展、合生创展、碧桂园、富力地产、雅居乐地产、华润置地、绿城中国、远洋地产、SOHO中国、首创置业依次当选“2008中国大陆在港上市房地产公司综合实力TOP10”。“2008外资在华投资房地产公司综合实力TOP10”则分别由世茂房地产、新世界中国、凯德置地（中国）、瑞安房地产、仁恒置地、和记黄埔（中国）、长江实业（中国）、九龙仓（中国）、中国地产、嘉里建设（中国）夺得。
图2 2003-2008年4月中国房地产IPO企业数量
资料来源：中房指数研究院
（2）资产规模和营业收入近三年持续快速增长
沪深上市公司数量多，但平均规模相对在港上市公司较小；中国大陆在港上市公司规模大，增速快；其他境外市场上市的中国房地产公司规模较小。
房地产上市公司总资产规模近三年来持续上涨。截至2007年底，沪深房地产上市公司平均总资产已由2005年的26.40 亿元上升至58.21亿元，大陆在港上市房地产公司平均总资产达236.37亿元，是2005年同期的近3倍。在其他境外上市房地产企业总体规模较小，2007年平均总资产为35.87亿元，远低于同期沪深上市和大陆在港上市房地产公司的平均水平。
2007年，房地产上市公司的营业收入总体保持了持续、稳定的增长势头。沪深房地产上市公司平均营业收入达16.89亿元，同比增幅为55%。在港上市企业平均营业收入接近50亿元，同比增幅约60%，收入规模和增速均高于同期沪深房地产上市公司。其他境外上市企业营业收入均值约为8亿元人民币，同比增幅为30%。
图3 2005-2007年中国房地产上市公司平均营业收入及其增长
资料来源：中房指数研究院
受国内外宏观经济波动和相关政策影响，沪深股市“持续下跌”，地产板块近期表现疲软，但长期向好可期。在股市波动频繁的大环境下，研究组认为，行业龙头企业仍是“避风港”：一方面，行业龙头企业有大量预收账款，08年业绩高速增长可期。保利地产2007年底预收账款达109亿元，而2007年营业收入仅为81亿元，2008年业绩增长实现50%以上的可能性很高；另一方面，行业龙头企业凭借更高的市场认可度、多样化的融资渠道、更有效的管理体制，能够更有效地抵抗市场短期波动对企业经营带来的影响，实现更稳健增长的业绩。
（3）沪深上市公司整体资产负债率大幅走高，部分企业短期风险值得关注 沪深房地产上市公司资产负债率在2007年大幅上升，突破了70%大关，并于2007年底达76.49%，与上年相比提高了7.39个百分点，负债风险显著提高。 部分ST公司、小规模公司是沪深上市公司平均资产负债率较高的重要原因。武昌鱼、珠江控股等小规模企业资产负债率超过80%。
部分综合实力TOP10企业资产负债率有所上升。万科的资产负债率从2005年末的61.0%上升至66.5%，金地从53.7%上升至71.4%，首开2008年初资产负债率超过80%，在TOP10企业中最高。
图4 205年末-2008年一季度综合实力TOP10企业资产负债率
资料来源：中房指数研究院
资本成本上升、负债率高企的风险不容忽视，通过IPO等多种形式打开融资渠道仍是做大做强的必由之路。
尽管上市公司2007年经济增加值（EVA）总体呈增长趋势，企业财富创造能力有所提升，但部分沪深上市公司在多次加息后资本成本上升，EVA降幅明显，值得投资者和企业关注。另一方面，负债率高企和流动比率过低的状况值得关注。沪深房地产上市公司资产负债率在2007年大幅上升，突破了70%大关，并于2007年底达76.49%，与上年相比提高了7.39个百分点，负债风险显著提高。
在资本成本上升、负债率高企的情况下，中国房地产上市公司如何提升企业对资本市场的认识，根据不同的市场环境灵活有效地使用债券、信托、引进战略合作伙伴等不同方式，扩大企业资金来源，是企业做大做强的关键。此外，上市公司在借助资本市场获取资金的同时，更应对内建立健全激励制度，规范经营管理；对外塑造企业公众形象，提升企业品牌价值，提升企业在区域扩张、资本运营、员工激励、品牌建设等多方面的优势。
进入2008年后，受国内外市场低迷和相关政策影响，房地产企业IPO上市数量和融资规模同比大幅下降，但研究组相信，对非上市公司而言，如何在上市融资相关政策变化的大环境下，提高对资本市场的认识，尽快通过IPO等多种形式打开融资渠道是企业未来发展的必由之路。
二、中国房地产企业要上市更要上心态
随着2007年来一系列宏观调控政策的出台，在继地根紧缩后，作为房地产企业融资主渠道的银行贷款也向开发商关上了大门，开发商面临“断顿”危机。近日万科、保利、新湖中宝启动总规模高达121亿的债券融资，紧接5月19日滨江集团新股IPO网上申购后，20日华发股份开始配股，在香港资本市场上更有建业住宅启动发行路演，这一系列利好消息对众多资金饥渴症缠身的房地产企业而言无疑是一场及时雨。国内和国际资本市场似乎都对房地产企业放宽了融资通道，资金普遍紧缺的房地产企业不约而同的将目光投向股市。
5月13日，SST重实发布公告称，证监会已核准公司向中住地产等公司合计发行约2.2亿股购买相关资产，其中向中住地产发行超过1.6亿股。不完全统计，在过去半个月内，已有将近10家房地产企业实现借壳上市或大股东向上市公司注入房地产资产。
此外，还有包括沿海股份借壳SST丰华在内的多家地产企业借壳方案仍在等待证监会的最后审批。在A股IPO前景“忽明忽暗”、香港上市受挫的双重“挤压”下，A股借壳上市成为不少地产企业最便捷的上市途径。
统计显示，截至目前，在总数为62家的湖北上市公司板块中，以房地产为主营和兼营业务，且有房地产实质经营行为的共计16家。另外，若5家被房地产企业借壳的湖北公司最终转型成功，从事房地产经营的湖北上市公司总数将达到21家。
5家房企借壳案例具体包括：北京荣丰借壳S武石油；华远地产借壳ST幸福；苏州中茵借壳ST天华；珠海中珠借壳ST潜药；青岛中金借壳国药科技。从发展步伐来看，福星股份、凯乐科技等公司的力度最大，2007年福星股份今年以来更是频频出手，斥巨资储备土地资源，并拟公开增发募集资金28亿元，用于开发湖北省内的5个房地产项目。
这些借壳上市的房地产企业还需要面对一个严峻的问题，在A股市场前景尚不明朗的情况下，在借壳之后，资本市场的行情是否还能承担他们的再融资需求？自去年房地产上市公司大规模的再融资举动后，今年市场对这一行为已颇为抵制。在普遍预计市场将逐渐“走低”的情况下，今年刚刚借壳成功的地产企业，其再融资的目标变得更为扑朔迷离。
上市公司如此大面积地介入房地产业务在全国范围内并不多见，反映出区域内部分公司在产业布局上仍缺乏长远而明确的发展主线，为了“钱途”，房地产企业不得不把上市作为第一选择。不过，除非企业抓住时机利用资本市场做大做强房地产业务，成为地产界的实力派，否则零敲碎打式的介入并不可取，尤其是对规模较小的公司而言，由于挤占了其有限的经营资源，会在一定程度上造成经营步伐的混乱，不利于公司可持续发展。
针对当前房地产开发企业纷纷希冀乘着融资闸门放宽而跳过龙门，摇身一变成为上市企业，我刊认为：上市已经成为中国经济的主流模式，优秀企业为扩大企业发展将上市作为当务之急毋庸置疑。企业上市前要在心态上先上市，将上市作为企业战略发展中金融战略的组成部分，而不是单纯的融资手段。怀抱这种心态上市，企业不仅会赢得资本市场和企业的良性互动，也将获得建立更科学合理的经营体制和发展机制的平台，为企业未来的高速发展奠定基础。