房地产评估案例分析报告
案例1
以北京市朝阳区大郊亭中街2号院2号楼2-3HA房地产处于抵押权利状况进行评估。
分析：
一、受理评估业务
1、评估目的：房地产抵押
2、评估对象：
(1)房地产权利状况
根据委托方提供的《房屋所有权证》(X京房权证朝私字第XXXXX号)知,估价对象房屋所有权人为杨兆林,杨兆刚.根据《房屋所有权证》(X京房权证朝私字第504697号)中
(2)周边环境
估价对象位于朝阳区CBD商圈内.北京市朝阳区大郊亭中街2号院华腾国际项目,紧邻城市主干道西大望路和广渠路,距离东三环2300米,东四环300米.周边的珠江帝景项目集双地标甲级写字楼(与CBD的各地标相呼应),五星级帝景豪廷酒店与会所,酒店公寓,商务公寓,高档住宅,国际双语学校,国际双语幼儿园,五星级商业街,集中式商场于一体,是CBD超大型国际化,经典,舒适的豪宅社区.
3、估价的时间:二○○九年五月十五日
二、价值定义
本报告估价结果是指估价对象在目前使用状况及现状房地产市场条件下,存在抵押权利,于二○○九年五月十五日的房地产市场价值.
三、评估方法
常用的房地产估价方法有收益还原法,市场比较法,成本法等,估价方法的选择应按照房地产价格评估技术规范,根据各种方法的适用范围,结合估价对象的具体特点以及估价目的进行.在此评估中,考虑到估价对象为住宅的实际情况,选用市场比较法,收益还原法作为本次评估的基本方法.
市场比较法,收益还原法比较
1,由于北京市朝阳区大郊亭中街2号院华腾国际项目在珠江帝景附近,象估价对象这种普通住宅比较案例较多,所以采用市场比较法进行测算估价对象作为一般商品房的房地产市场价值.市场比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格做适应的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法.
2,北京市朝阳区大郊亭中街2号院2号楼2-3HA附近住宅出租的情况较多,租金水平比较透明,因此本报告采用收益法测算估价对象作为一般商品房的房
地产市场价格.收益还原法是求取估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法.
3,本报告采用市场比较法和收益还原法两种方法,从不同角度反映了估价对象的房地产价值,对两种方法取权重得到最终结果.
四、评估计算过程、
(一),采用市场比较法测算房地产市场价格
1,比较实例选择
选择三个与委估宗地的用途相近,交易类型相同,区域及个别因素条件相近,交易情况正常的已发生交易的案例,以它们的价格作比较,结合影响地价的因素,进行因素修正,求取待估宗地的价格.
实例A:珠江帝景,位于朝阳西大望路甲23号,土地用途为住宅,建筑面积为180.37平方米,交易价格为25000元/m2,日期为2009年5月.
实例B:珠江帝景,位于朝阳西大望路甲23号,土地用途为住宅,建筑面积为161.32平方米,交易价格为22000元/m2,日期为2009年5月.
实例C:珠江帝景,位于朝阳西大望路甲23号,土地用途为住宅,建筑面积为184.16平方米,交易价格为24000元/m2,日期为2009年5月.
2,编制比较因素条件说明表
3,编制比较因素条件指数表
根据待估宗地与比较实例各种因素具体情况,编制比较因素条件指数表.比较因素指数确定如下:
(1)日期修正
所选案例交易日期均为2009年5月,与估价时点接近,不予修正.
(2)区域因素:
商业繁华程度,公交便捷程度,社区成熟度,环境景观,公共设施完备度待 估宗地均一般或较好,每相差一级应相应修正1%.
(3)个别因素:
建筑结构:分砖木,砖混,钢混,钢结构四级,每相差一级应相应修正1%.
主窗朝向:分为南北,南向,东向,东西,其他朝向,每相差一级应相应修正1%. 装修水平:分为无装修(毛坯房),简单装修,普通装修,精装修四种,委估宗地为100,每相差一级应相应修正2%.
设备设施:住宅包括燃气,通风,暖气,电梯,地下车库,消防等设备设施的完备程度,每少一种相应修正1%.
根据以上比较因素指数的说明,编制比较因素条件指数表。
4,编制因素比较修正系数表
取上述三个案例修正后的市场价格的平均值作为此次市场比较法测算的市场价格:
单价=(24267+21782+23527)÷3=23192元/m2
总价=23192×321.03÷10000=744.53万元
(二),采用收益还原法测算房地产市场价格
1,月租金确定
根据估价人员对同一供需圈内的类似房地产项目进行调查分析,选取与估价对象最具相关性的实例,并分别进行实地查看,调查,同类住宅的市场租金较为透明,根据估价对象所在周边地区和该房屋的具体情况,估价人员认为类似估价对象出租价格在36000元/ 套·月时有一定的市场竞争力,所以本报告按36000元/套·月租金进行测算.
2,年有效租金收入的测算
(1)估价对象的年租金毛收入为:
36000×12=43.2万元
(2)年有效租金收入
根据估价人员的调查分析,估价对象所在区域租赁市场状况较好,年空置率按15天即0.5/12=4.17%计算,能客观反映估价对象在目前现状的市场环境中的正常租赁市场状况,考虑拖欠租金以及其他原因造成的收入损失为租金毛收入的1%,则年有效租金收入为:
43.2万×(1-4.17%)×(1-1%)=40.99万元
3,客观运营费用
税费
根据《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》(财税[2000]125号文)中有关暂减以市场价格出租的居民住房营业税和房产税的有关规定,委估对象为个人出租居民住房,符合上文暂减规定,因此按5%房产税,营业税测算.
A,房产税
按年有效租金收入的5%计算.
40.99万×5%=2.05万元
B,两税一费(营业税,教育费附加,城市建设维护税)
按年有效租金收入的5.5%计.
40.99万×5.5%=2.25万元
上述税费合计:2.05万+2.25万=4.3万元
(2)物业维修费用
根据目前物业维修费的统计资料,维修费约占年有效租金收入的1.0%,则物业维修费为:
40.99万×1.0%=0.41万元
(3)物业管理费
包括正常使用下的能源费,清洁费,以及员工工资,福利等费用,按年有效租金收入的2.0%计:
40.99万×2.0%=0.82万元
(4)其他费用
如租赁代理费,印花税,不可预见费等费用,取有效租金收入的1.0%.
40.99万×1.0%=0.41万元
(5)年客观运营成本
年客观运营成本=税费+物业维修费+物业管理费+其他费用
=4.3万+0.41万+0.82万+0.41万=5.94万元
4,净收益
年净收益=年有效租金收入-年客观运营成本=40.99万-5.94万
=35.05万元
5,确定资本化率
A,资本化率通过安全利率加上风险调整值的方法来求取.所谓安全利率,是指无风险的资本投资收益率,以一年期国债利率作为安全利率.考虑到目前房地产投资的风险较以往有所增加而回报率有所下降,确定资本化率为4.5%.
B,估价对象所在区域的环境较好,市场对该区域同类项目的需求较大,同时考虑到近年来北京市住宅市场分布面较大,有替代可能的房地产会相互影响和竞争,使其价格相互牵制而趋于一致,综合权衡,估价人员假设估价对象的年净收益在经营年限将保持平稳状态.
6,完整产权条件下的房地产市场价格
p=a/r×[1-1/(1+r)n]
其中:p:房地产市场价格
a:年净收益(35.05万元/年)
r:资本化率(4.5%)
n:收益年限(按剩余土地使用年限68.00 年计)
根据上述公式以及分析取得的数据,可测算出估价对象的房地产市场价格为739.84万元人民币,单价为23046元/m2.
三,最终结果
采用市场比较法和收益法测算的结果：
估价方法：市场比较法 收益法
总价(万元)：744.53 739.84
单价(元/ m2)：23192 23046
市场比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格做适应的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法.收益还原法是求取估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法.
上述两种方法从不同角度反映了估价对象的房地产价值,因此,本报告利用权重法
取得最终结果:
权重值:市场比较法:0.6
收益还原法:0.4
总价=744.53万×0.6+739.84万×0.4=742.65万元
单价=742.65×10000÷321.03=23133 元
根据《房屋所有权证》(X京房权证朝私字第XXXXX号)中
因此该房地产的市场价值应当扣除这部分抵押价值.现状产权及权利状况条件下房地产的价格为:
房地产总价=742.65×10000-2112541=5313959元
房地产单价=5313959÷321.03=16553元/平方米
案例2
评估对象为陆建有限公司位于河南省洛阳市西苑桥工业用途房地产（土地为出让）。该公司因需以评估对象房地产向法院提供财产担保，委托某评估机构对该房地产的公开市场价值进行评估，评估基准日为2003年2月21日。该案例采用房地分估然后加总的方法对房地产价值进行评估。
评估程序
一、受理评估业务
1、评估目的：土地使用权出让评估
2、评估对象：
（1）估价对象四周情况
估价对象位于洛阳市西苑桥开发区，土地等级属上海市基准地价十级地段。距奉浦大桥30公里，距虹桥机场52公里，距上海火车站45公里，距浦东国际机场30公里。
（2）估价对象土地利用状况
估价对象土地上已建设总建筑面积为6,791平方米的厂房，估价对象属大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。
二、评估价值定义
本次评估所揭示的是路陆建有限公司位于洛阳市西苑桥开发区的房地产（建筑总面积6,791m2，土地总面积29,032m2）在满足全部假设和限制条件下，于评估基准日的公开市场价值。
三、估价方法
1、市场比较法
市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。即估价人员通过市场调查，选择了三个属于同一供需圈、房屋类型一致的交易案例作为参照物，然后，经过估价人员对案例的实地勘察，对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素分别进行比较和修正，计算得出估价对象房地产在估价期日的比准价格，用算术平均法求得估价对象土地为工业用地、出让方式获得、熟地状态（红线外“六通一平”）在估价期日的市场价格。
2、 成本法
成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。即根据委托方提供和估价人员实地勘察收集的资料，以上海市同类地区建筑行业造价信息中典型工程建安费为依据，运用类比法将估价对象与典型工程的差异因素进行比较分析，增减调整后确定估价对象建筑物的建安费，在此基础上加上必要的增容及管理工程费、专业费、管理费、利息、利润和税金，得出建筑物的重置成本，按其成新率得出估价对象建筑物的现实价格。
（一）土地使用权评估计算(市场比较法)
1、计算公式
估价对象比准价格＝比较案例价格×交易日期修正指数×交易情况修正指数×区域因素修正指数×个别因素修正指数
2、比较实例选择
选择比较案例时，根据估价对象情况，应符合以下要求：用途相同、交易类型相同、属于正常交易、与估价期日接近、区域及个别因素相近。
3、估价对象房地产价格测算
本次估价，选择了与估价对象条件类似的三个交易案例作为比较实例。
（1）估价对象和交易实例土地因素条件描述见表1。
（二）建筑物及构筑物估价(成本法)
1、建安费测算
2、室外工程费
每平方米取45元。
3、增容及管理工程费
每平方米取95元。
4、专业费
专业费包括前期规划、可行性研究、勘察、设计咨询等费用，目前河南省建设工程项目的专业费，一般为建安费的3－8％之间，考虑估价对象的具体特点，专业费取5％。
5、建设单位管理费
目前河南省建设工程项目的建设单位管理费为建安费的2－5％之间，考虑估价对象的具体特点，取建设单位管理费为3％。
6、贷款利息
根据“建设工期定额”及估价对象建设特点，综合确定该项目建设期为半年，年贷款利息按中国人民银行公布的一年期货款利率5.31%。
利息＝（建安费＋室外工程费＋增容及管理工程费＋专业费＋建设单位管理费）×工期(年)×年贷款利息×1/2
7、利润
根据目前河南省房地产市场一般状况，该类型房地产开发平均利润率在10－15％之间，本估价项目利润率取10％。
利润＝（建安费＋室外工程费＋增容及管理工程费＋专业费＋建设单位管理费）×利润率
8、营业税及附加
河南省营业税及附加为5.5775%。
营业税及附加＝（建安费＋室外工程费＋增容及管理工程费＋专业费＋建设单位管理费＋利息＋利润）×5.5775%
9、建筑物重置价值
建筑物重置价值＝建安费＋室外工程费＋增容及管理工程费＋专业费＋管理费＋利息＋利润＋营业税及附加
10、建筑物价格
根据建筑物的用途和实际维护状况，以及建筑物不同的竣工年月，确定综合成新率时，以观察法为主，并考虑建筑物功能性、实体性和经济性损耗进行综合修正。
运用如下公式确定估价值：
建筑物价值＝建筑物重置价值×综合成新率
经测算，建筑物价值合计为11,172,531元，取整为1,117.25万元。
（三）估价对象房地产价值确定
估价对象房地产评估价值＝土地价格＋建筑物价格
＝551.61＋1,117.25
＝1,668.86万元
四、 估价结论
本次估价根据估价目的,遵循估价原则和程序,以掌握的有关标的物的信息资料为依据,经估价，该房地产（建筑面积6,791平方米以及相应土地面积29,032平方米，转让方式获得土地，工业用途，开发程度为红线外“六通一平”）在估
价时点2003年2月21日的评估价值为人民币1,668.86万元, 大写人民币壹仟陆佰陆拾捌万捌仟陆佰元整（其中：土地面积29,032m2, 评估价值为人民币551.61万元；建筑面积6,791m2, 评估价值为人民币1,117.25万元）。 总结与心得
房地产，是一种稀却的资源、重要的生产要素和生活必需品，是人们最重视、最珍惜、最具体的财产形式。随着经济发展、社会进步、人口增加，对其需求日益增长。在市场经济中，房地产还是一种商品，成为人们投资置业的良好对象。由房地产的投资开发、咨询、估价、经纪、物业管理等组成的房地产业，是国民经济中的一个重要产业。
1、相对其他资产类型而言，房地产无论在价格特性、市场特征、评估技术等方面都存在特殊的性质，而且房地产评估业也比其他类型资产评估开展得早，发展得比较成熟。因此，房地产评估除了资产评估常用的成本法、收益法和市场法外，还有适合房地产特征的独特方法，如假设开发法、基准地价修正法、路线价法等。在评估房地产价值时，应根据评估对象的具体情况，灵活选择适当的评估方法，以合理估算被估房地产的价值。该案例中，估价对象所在区域及附近区域，存在较多与估价对象类似用途、规模、标准的土地近期成交实例，但缺乏与估价对象类似用途、规模、标准的房地产近期交易实例，故采用房地分估的估价方法，即对土地采用市场比较法估价，对建筑物采用成本法估价，将土地使用权价格与建筑物价格相加，即可得到被估房地产的评估价值。
2、在采用市场法评估房地产价值时，选取可供比较参照的参照物是很关键的。可供比较参照的参照物不但要与被评估房地产的用途、所在区域、交易日期、交易条件等相同或相似，而且参照物与被评估房地产之间存在的差异因素可以明确并能够修正。该案例由于被评估房地产处于开发区内，所以存在较多与被评估房地产类似用途、规模、标准的土地近期成交实例，所以参照物的选取相对比较容易。同时，为了保证评估结果的公允合理，该案例选取了三个参照物，对每一个参照物的交易价格进行因素修正，以修正后交易价格的算术平均作为被评估房地产的评估价格。
房地产估价从表面上看，好像是估价人员在给房地产定价—估价人员认为值多少钱就值多少钱。但实际上，房地产估价不应是估价人员的主观随意定价，而应是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程，将客观存在的房地产价格或价值揭示、显示出来，是科学与艺术的有机结合。要做好房地产估价，不仅需要通晓房地产估价的理论、方法和技巧，还需要具备房地产制度政策、开发经营，以及经济、建筑、城市规划、法律等多方面的知识，需要理论与实践高度结合。
工程管理一班 孙小岩