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从“限购令”走向“房产税改革”对广州房地产行业的预期影响
姜凌 陈龙彪 广东外语外贸大学财经学院
摘要：温家宝总理在近日多次表示政府将坚定不移地坚持针对我国房价的宏观调控政策，这使得业内普遍估计中央政府将出台一系列新措施来引导我国房地产行业走向健康发展之路，而呼声最高的新措施就是用“房产税改革”取代“限购令”。本文的主要内容就是讨论若政府采用“房产税改革”取代“限购令”来继续调控房价对现阶段广州房地产行业的预期影响，希望能为决策者提供相关信息参考。
关键词：限购令；房产税改革；广州
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2011）11-0300-02
2011年10月27日，十一届全国人大常委会第二十三次会议召开联组会议，对国务院关于城镇保障性住房建设和管理工作情况的报告进行专题询问。值得关注的是，住建部部长在回答询问时表示，国家是在不得已的情况下才出台限购住房措施，其对于调控房地产市场起了一些作用，但不是主要作用，而财政部副部长更是表示调控房地产行业的“重锤”仍应放在加房产税改革的力度上。
这种表态使得业内普遍估计中央政府将出台一系列新措施来引导我国房地产行业走向健康发展之路，而呼声最高的新措施就是用“房产税改革”取代“限购令”。至此，“房产税改革”的问题更加引起了广州房地产行业的高度关注。
够通过强大的政府法令来达到很好的效果，但长此以往将会抑制房地产市场的生机与活力，使得房地产行业的交易量萎缩，价格下降幅度加大，若处理得不好，则会从一个极端走向另一个极端，对广州乃至全国的房地产经济的长期发展将产生不良的影响。
二、“房产税改革”对广州下一轮房价调控政策的启示
1.重庆、上海起征房产税改革试点的效果
从2010年下半年开始至今针对房地产经济实施了三轮大规模的宏观调控，中央政府采用“限购令”来重锤抑制投机投资后，也在想方设法地结合房地产市场的特点来为调控房地产经济寻找长期有效的调控方法。针对这种需要，2010年5月31日，国务院同意发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》，提出逐步推进房产税改革。而在2011年1月28日，作为房产税试点城市的重庆和上海分别正式启动房产税改革试点工作。人们对此的期望很大，但是从上海和重庆实施所得的效果来看，可谓是差强人意。
以重庆为例，据有关调查报告的统计，在开征房产税的一个月后，政府仅仅收到了两笔房产税款。而对于收入较高和带有投机性质的购房者来讲，只要他们有足够的资金能够购房，房产税对他们几乎没有影响。因此从重庆房改方案所得的效果来看，这样的试点开征房产税几乎仅限于象征意义。
而在上海，据有关部门公布的数据显示，在出台试点房产税改革方案之后，上海市商品住房销售面积同比下降23.5%。而在价格方面，同时期上海市商品住房均价为22237元/平方米，环比下跌3%，同比上涨12%。这些数据都表明了上海试点房产税改革方案出台后房价的成交量虽然有所下降，但是其房价并没有如大众预期那样有所下降。
更为讽刺的是，到最后上海和重庆两个地方打算放弃试点房产税改革，并重新采用“限购令”。
2.重庆、上海试点房改对广州房地产行业的启示
上海和重庆试点房产税改革虽然结果令人遗憾，但对于调控广州房地产市场来说，可以针对广州房地产行业的现状来总结和分析出现阶段若推广“房产税改革”的困难和经验：
第一，人们对于“房产税改革”的预期过高。在发达国家，房产税是针对按揭贷款支出可抵税等优惠政策的杠杆，以此达到相对均衡。以此看来，房产税实质上应该是一种“价格调控”杠杆，但“价格调控”杠杆的作用应该有相对的制度保障和经济运行环境的。但是，当时的中国房地产市场预期还没有大的改观，人们对于房价上涨的预期仍然很高，房地产投资需求依然很大。因此，当时试点房产税来调控房价，期望值不应该设得太高。
第二，房产税设定的税率过低，无法起到真正的效果。上海的房产税把基础税率定在0.6%，而重庆更低，基础税率定在了0.5%。如果按照当时的房价来看，这中基础税率的设定所收取的税收收入对于购房者来说简直是“九牛一毛”。对于那些够资格缴纳房产税的购房者来讲，只要他们有足够的资金能够购房，房产税对他们几乎没有任何影响。
第三，房产税改革针对的主要是高收入者和投机投资者，并不是面向普罗大众来设计的。当时上海的房产税改革方案把试点房产税的征收对象定位在“家庭第二套及以上住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)或非本市居民家庭在本市新购的住房”；而重庆则是定位在“主城九区内，针对个人拥有的独栋商品住宅，个人新
一、“限购令”对广州房地产行业的影响
1.“限购令”对广州房价和交易量的影响
从2009年下半年至2010年上半年，中国的房地产行业迎来了空前的“活跃期”，就广州房地产交易量而言，在这段时期几乎比2009年下半年以前的时期翻了一倍，而广州的房价也随着交易量的激增而“水涨船高”，从2009年1月新建商品房均价8014元/平方米，上涨到2010年2月11963元/平方米的最高位，同比涨幅达23%。这些数据都说明了当时的广州房地产行业紧随全国房地产行业的步伐，在表面上呈现出“生机勃勃”的景象。(具体见下表)
直到2010年下半年，我国房价过高引发了人民群众的“口诛笔伐”，中央政府也开始把调控房价作为重点民生建设工作，相继出台了诸如“国十条”、“新国八条”等强制性行政法令，并颁布严厉的“限购令”，从抑制房地产行业的交易量入手来调控房价。受此影响，从2010年下半年至2011年10月，广州房地产交易量已跌至谷底，有些部分地区甚至出现“零交易”，而广州新建商品房房价虽然也跌至了11778元/平方米，但仍然处于高位。广州房地产行业逐渐进入了“冰河期”，并跟随全国房地产行业走进了一个新的“拐点”。
2.“限购令”已取得的良好效果
从一开始的“限购令”发展到现在部分地区(如珠海)的“双限令”(限购限价)，“限购”的强劲威力仍然不容忽视。以“新国十条”为代表的强硬政策从房地产交易量入手，在抑制房地产炒家的不良投机、投资的同时，也使得在2010年下半年以前已购入大量一手或二手楼盘的房地产炒家无法一次性全部抛售手上所拥有的楼盘，达到了打击不法投机、维持房地产经济健康稳定发展的目的，更是起到了抑制全国的房地产行业过热、过快的不良发展，并抑制了因其不良发展而形成的“经济泡沫”，防止了广州乃至全国房地产行业的全面崩溃。
3.“限购令”预期的不良影响
但我们也应该注意，政府现在实行的“限购令”政策就犹如上世纪苏俄时期列宁同志所实行的“战时共产主义”政策，在短时间内能
收稿日期：2011-10-16
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地方经济
购的高档住房或在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含)以上的普通住房”。但是，作为房地产市场消费的“主力军”——普通的中产阶层并没有涉及其中。
稳定。
2.“房产税改革”预期良好影响
第一，有利于转变地方政府大搞“土地财政”格局。房产税不应该只是着眼于房地产业自身的调控，更应该具有调节居民收入分配和完善地方税收体系的功能。房产税开征后，可与其他税种(如土地增值税)相配合，为地方财政开源，使地方政府得到一种稳定的财源，从根本上缓解人为推动土地价格过快上涨的问题，避免因地价上涨推高房价，促进房地产市场的健康发展。
第二，有利于促进广州房地产资源的再分配。目前广州囤积住房的行为还很严重，尤其在郊区，新房很多都还是囤积的，如果把这个存量挤出来，将会是很大一笔房源。通过征收房产税，挤出住房囤积的存量，对维护广州房地产市场的平稳发展都是极其有益的。而在另一方面，从长远来看，“房产税改革”将引导房地产资源的重新分配，促进社会资源的再分配，缓解“两级分化”的现状。
第三，有利于改善广州的住房供应结构。从长期来看，住房需求的理性回归可以促使房地产开发商更多的考虑普通住房消费者的需求，使住房供给在结构、面积等方面更加的合理，改善目前广州房地产市场中仍然存在的不合理的供给结构。
3.广州打算推行“房产税改革”的不良因素
第一，影响房价的因素杂而多。因为房产税的征收将可能仅是影响广州房地产行业中众多因素之一，对于广州房价的调控在短期内可能没有太大的作用。
第二，人们的购房惯性对改革有所阻碍。在广州需要购房的群众并不会因为房产税的出台而止步。他们会在适当的时间出手，房产税并不会影响他们的最终选择，购房需求还是会随着广州人口的增长、GDP的上升和新楼盘的不断开发而持续扩大。
第三，公租房和廉租房的政策在一定程度上影响广州房地产市场，影响房产税改革的步伐。公租房和廉租房的对象为低收入者，他们的住房需求被满足后，一定程度上使得广州房地产开发商的客源减少，在一定程度上挫伤楼市。
第四，房产税改革方案的问题。主要还是围绕征收范围不科学、征收依据不合理、征收缺乏弹性等问题的解决方案。
第五，对“限购令”的持续预期。目前地方政府对“限购令”的预期还在不断加深，这种预期直接影响了广州的房屋销售量，也将加快广州房地产市场对于征收房产税带来的影响的消化速度，使得“房产税改革”的政策名大于实。
总而言之，“房产税改革”方案是构建我国科学的财税体系的客观需要，更是房地产市场宏观调控政策的未来方向。但是，我国的基本国情决定了这项工作具有艰巨性、长期性和复杂性。中央政府和地方各级政府应本着“试点先行、改革制度、循序渐进、坚持创新”的原则来推行房改方案，使其逐步承担起保障广州乃至全国房地产经济健康发展的重任。
三、现阶段在广州放宽“限购令”仍然困难重重
1.“限购令”仍然有其存在的价值
目前，我国房地产行业的四大“一线”城市(北京、上海、深圳、广州)的房地产市场自2011年入冬以来已进入“冰河期”，北京和上海更是引发了新一轮的“降价退房狂潮”，给全国的房地产行业带来了不小的负面影响。可以说，这都是“限购令”至今所发挥的强劲作用，但针对于此，有人也提出了现阶段中央政府应该抓住房价松动的机遇，马上出台推广“房产税改革”的政策来取代“限购令”，以免将来房价“一泻千里”，使得房地产市场陷入“全面崩溃”。
但是，从全局来看，现在我国的房价仍然处于高位不降，由于“降价退房狂潮”从而大幅度降价的城市仍然只是集中在北京和上海，其他地区的房地产市场虽然受此影响，但是降价幅度还是不大，而且再加上房产信息的不完全、房地产产权登记制度的不完善，还有我国大部分地区的房地产市场仍然处于极度不均衡的市场环境下，这些问题在现阶段仍然需要一种短期的强力措施去纠正。所以，在现阶段“限购令”仍然有其存在的价值，不能说废就废。
2.“房产税改革”仍处于艰难起步的阶段
目前，有些地方政府部门和一部分群众对房产税有很多不切实际的期望，似乎房产税已经成了抑制房价的“有力武器”。但是，对于广州乃至全国的房地产行业来说，其实“房产税改革”仍处于艰难的起步阶段。
第一，从上海和重庆试点房产税改革的成果来看，房产税对于现阶段抑制房价的作用非常有限。仅仅是依靠针对高收入者和投机投资者征收很低税率的房产税，这根本不可能有效引导房地产行业走向健康发展的道路，也不可能有效地打击针对房地产市场的过热投资。
第二，“房产税改革”是一个循序渐进的长期发展过程，不只是要考虑现阶段房地产市场的发展状况，还有考虑诸多因素，如对普通老百姓的税收负担、公共财政的配套措施、针对财政收支的监督体制、房产税合理的税收体制等等。这决定了“房产税改革”的长期性和渐进性。只有坚持“从点到面，从面到片”的改革思路，继续从改革试点的经验出发，才能真正地发挥房产税的杠杆调节作用，推进“房产税改革”的发展。
第三，我国实施房产税征管的过程中仍然拥有许多问题有待解决。国务院批转发改委关于《2010 年深化经济体制改革重点工作意见的通知》中，明确将“逐步推进房产税改革”列入深化财税体制改革重点内容之一，但从我国征管房产税的历程中，可以看出现阶段开征房产税时仍然存在着征收范围不科学、征收依据不合理、征收缺乏弹性等问题。这些问题都需要在“房产税改革”的实践中一一具体解决。
四、从“限购令”走向“房产税改革”对广州房地产行业的预期影响
1.广州可能首当其冲地成为下一个“改革试点”得出这个论断的原因有两点：
第一，广州作为全国房地产行业四大“一线”城市之一，在全国的房地产市场中有着举足轻重的影响。而广州市政府的调控政策更是全国房地产市场的“风向标”。在重庆、上海已试点房产税改革后，现阶段最有可能成为下一轮试点改革的地方就只有深圳和广州(北京因其特殊的政治和经济地位，很难成为改革的试点)。
第二，广州房地产行业中的新建商品房均价走势较为稳定，没有过度的“大起大落”，房地产市场的环境适合试点“房产税改革”。2010 年上半年房价涨到最高的时候，北京房价的涨幅达到了42%，位居全国各城市之首，四大“一线”城市新建商品住宅价格同比涨幅最小的是广州。而在接下来中央政府出台严厉的“限购令”政策之后，北京、上海、深圳、杭州等大中城市的房价都处于“震动不安”的状态，只有广州新建商品房均价的涨跌幅度维持在10%——15%左右，市场预期房价虽仍然处于高位不降，但相比较其他大中城市而言较为
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科研项目：广东省大学生创新实验项目(省级科研项目，项目题目《探究房产税改革对广州房地产行业的影响》，项目编号：GK100031)。
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