中国地产公司正在用一些异常宏大的项目将自己推上一个新高度。恒大许家印选择了海南的海花岛，而碧桂园创始人杨国强则将这个梦想放到了远离本土2000多公里之外的马来西亚，他希望在那里建造一座新城邦。
碧桂园集团位于广东省佛山市顺德区的总部大楼（资料图）
这个命名为森林城市的项目已被列为碧桂园目前的头号战略工程，杨国强甚至还罕见地为这个项目站台推介。这将是一个总投资规模达到2500亿元，初步预计耗时20年开发的超大型项目，也将成为中国房地产商有史以来最大的单体项目。
2013年，碧桂园曾在马来西亚金海湾以一个项目收获近70亿元的销售额，引发同行竞相加入马来西亚淘金之旅。森林城市将是继金海湾之后，碧桂园在马来西亚柔佛州的第二个项目，位于马来西亚伊斯干达特区，与新加坡仅一桥之隔，工程将依靠填海形成。
这将是碧桂园在填海造岛方面的首次尝试，规划填海面积高达13.86平方公里，这相当于半个澳门大小，完成后将成为世界上最大的人工岛。目前首期一平方公里的填海面积已在半年内完成。
按照碧桂园最初计划，他们原定填海的面积是20平方公里，与马来西亚和新加坡政府多轮协商，并充分考虑环评因素后，缩小了规模，并将单一海岛改为四个。
碧桂园计划建设的人工岛屿示意图
碧桂园在国内三四线城市的大盘经验，为他们的森林城市项目提供了运营基础。但区别于以往普通的大盘模式，森林城市在碧桂园战略部署中已提高到产城融合，而非单纯的房地产开发。
森林城市目前已经明确的一份未来产业规划方案显示，将瞄准总部经济、商务、金融、旅游、教育、养生、会展、电商等八大产业。为了获得当地政府支持，让产业更好地落地，碧桂园引入世界四大会计事务所之一的德勤作为合作方，向当地政府提交项目所需的产业扶持方案，争取政策倾斜、税收减免等。同时，华为也与碧桂园签署了战略合作协议。
在异国他乡如此大规模地填海造地，自然少不了当地政府的支持。为此碧桂园像当初的金海湾项目一样，选择了与马来西亚柔佛州人民集团合作，双方各自占股60%和40%。
来自于马来西亚柔佛州地方政府的支持，为森林城市项目推进提供了有力的保障。碧桂园集团执行董事、海外事业部总裁苏柏垣告诉界面新闻记者，森林城市2015年已经取得政府颁发批准函，当中针对教育、医疗、旅游的优惠政策已经落地。符合条件的产业可获税务优惠，包括5年免税或者5年100%投资税抵免等。如果与森林城市项目公司合作开发，亦可享受企业所得税减免。另外，马来西亚对在本国设立基地并投入资本超过250万马币（约合375万元人民币）的企业也有税率优惠，只需缴交0-10%的企业所得税。
接下来，森林城市还将进一步争取免税区、免签证自由行等相关政策，使之真正成为连接新马的“离岸特区”。苏柏垣还表示，非常有信心让森林城市成为中国企业在马来西亚争取优惠政策最多的一个项目。
尽管产城融合的战略高度将森林城市的定位超出了单纯的房地产开发范畴，但在各大产业真正落地之前，碧桂园还需回归房地产销售的本质，将供应量庞大的房子实实在在地卖出去。前期如何销售，将极大考验碧桂园的把控力。
一个不容忽视的客观因素是，房地产项目地域性极强，尽管金海湾项目让碧桂园迈出了海外战略成功的一步，但马来西亚的房价也在2013年经历了一轮暴涨，随即政府在2014年预算案中表示将出台新政策，通过抬高购房门槛防止外国开发商大举进入。
自2014年3月起，马来西亚政府已经将外国人在本国购房置业的门槛，从50万令吉（约合75万元人民币）提高至100万令吉（约合150万元人民币）。随后，东南亚其他国家又相继前往新加坡推介房产，使马来西亚的吸引力进一步减弱。
对于这些不利因素，碧桂园也早有考虑。苏柏垣告诉界面新闻记者，森林城市将被马来西亚政府纳入“国际区”范畴，从而享受更宽松的投资政策，最直接的外国人购房门槛仍将维持在50万令吉（约合75万元人民币）。
碧桂园项目所在位置地图
另外，森林城市的客户外延将比此前的金海湾项目扩大，除国内客户、马来西亚本地购房人群、新加坡外延购买力外，还会将项目推介范围扩展到中东的伊斯兰国家，甚至欧洲的旅游度假需求。
但作为碧桂园有史以来最大的单体项目，且还位于与国内开发模式极大不同的海外市场，森林城市在开发方面还将面临更多挑战。过去国内的房地产开发一向追求高周转与高杠杆，但国外的环境却让高周转难以实现，因为开工和预售回款的政策要求完全不一样，这可能会限制开发效率和运营效率。
对此，碧桂园方面表示，对于森林城市，将采取分步开发、销售，允许滚动开发，可根据市场需求控制开发节奏，在市场需求旺盛时能够加快填海速度。
同时超大规模的投资，让碧桂园难以完全依靠自有资金单独投入，打造金融观念投资、联动，甚至更多地与表外资本合作，选择与柔佛州最具实力的本地企业合作开发，这些都成为了碧桂园在森林城市的开发建设上作出的选择。
苏柏垣告诉界面新闻记者，目前碧桂园已与马来西亚前三大银行、主要的中资银行等八家金融机构达成了合作关系，目前的融资成本可能是马来西亚中资企业中最低的，这完全能满足森林城市的开发需求，另外还与一些基金公司达成了合作。
森林城市项目承载了碧桂园主席杨国强为世人建造一座生态智慧之城的梦想，在今后完成最重要的产业落地后，森林城市还将展开更为灵活的股权合作。也许，未来森林城市还有更高的理想，在资本层面采取更多的创新。
（界面资深记者 彭飞）