老年公寓建设项目
可行性研究报告
第一章 总 论 ------------------------------------------------------------------------ 1 1.1 概述 ------------------------------------------------------------------------------ 1 1.2 编制依据和范围 --------------------------------------------------------------- 1 1.3项目概况 ------------------------------------------------------------------------ 2 1.4研究结论 ------------------------------------------------------------------------ 2 1.5项目经济技术指标 ------------------------------------------------------------ 3 第二章 项目建设的背景与必要性 ------------------------------------------------ 5 2.1 项目建设的背景 --------------------------------------------------------------- 5 2.2老龄化带来的影响 ------------------------------------------------------------ 6 2.3 项目建设的必要性 ------------------------------------------------------------ 7 第三章 市场分析与需求预测 ----------------------------------------------------- 10 3.1市场现状分析 ----------------------------------------------------------------- 10 3.2市场需求分析 ----------------------------------------------------------------- 14 3.3项目优势分析 ----------------------------------------------------------------- 14 第四章 项目建设规模及管理方案 ----------------------------------------------- 16 4.1 建设规模 ----------------------------------------------------------------------- 16 4.2管理方案 ----------------------------------------------------------------------- 16 第五章 项目的选址和建设条件 ------------------------------------------------ 19 5.1项目选址 ----------------------------------------------------------------------- 19
5.2 项目建设条件 ----------------------------------------------------------------- 19 第六章 项目建设方案 ------------------------------------------------------------ 22 6.1 设计依据 ----------------------------------------------------------------------- 22 6.2设计原则 ----------------------------------------------------------------------- 22 6.3 项目建设内容 ----------------------------------------------------------------- 22 6.4建筑风格及景观绿化 -------------------------------------------------------- 24 6.5结构设计方案 ----------------------------------------------------------------- 24 第七章 配套工程 ------------------------------------------------------------------ 26 7.1采暖、通风设计方案 -------------------------------------------------------- 26 7.2给排水系统 -------------------------------------------------------------------- 26 7.3电气系统设计方案 ----------------------------------------------------------- 28 第八章 环境影响评价 ------------------------------------------------------------ 31 8.1设计依据 ----------------------------------------------------------------------- 31 8.2建筑地区场地、环境现状 -------------------------------------------------- 31 8.3重要污染物及污染源 -------------------------------------------------------- 31 8.4 控制污染措施及方案 -------------------------------------------------------- 32 8.5运营管理 ----------------------------------------------------------------------- 34 8.6结论 ----------------------------------------------------------------------------- 34 第九章 节能设计 ------------------------------------------------------------------ 35 9.1编制依据 ----------------------------------------------------------------------- 35 9.2 耗能分析 ----------------------------------------------------------------------- 35
9.3节能措施 ----------------------------------------------------------------------- 36 9.4节水措施 ----------------------------------------------------------------------- 37 9.5节材措施 ----------------------------------------------------------------------- 38 9.6节能管理 ----------------------------------------------------------------------- 38 第十章 劳动安全卫生与消防 --------------------------------------------------- 39 10.1主要编制依据 --------------------------------------------------------------- 39 10.2 劳动安全、卫生与消防设计要求 --------------------------------------- 39 10.3 劳动保护和安全卫生措施 ------------------------------------------------ 40 10.4消防措施 --------------------------------------------------------------------- 41 第十一章 组织机构与劳动定员 ------------------------------------------------ 43 11.1项目组织机构及工作制度 ------------------------------------------------ 43 11.2劳动定员 --------------------------------------------------------------------- 47 第十二章 项目实施进度 --------------------------------------------------------- 48 第十三章 招投标管理 -------------------------------------------------------------- 50 13.1招标范围及依据 ------------------------------------------------------------ 50 13.2招标组织形式 --------------------------------------------------------------- 50 13.3招标方式 --------------------------------------------------------------------- 50 13.4招标初步方案 --------------------------------------------------------------- 50 十四章 投资估算与资金筹措 --------------------------------------------------- 53 14.1建设投资费用估算 --------------------------------------------------------- 53 14.2流动资金和建设期利息估算 --------------------------------------------- 54
14.3项目建设总投资及资金筹措 --------------------------------------------- 54 第十五章 财务分析 --------------------------------------------------------------- 55 15.1财务评价基础数据及参数选取 ------------------------------------------ 55 15.2收入及税金估算 ------------------------------------------------------------ 55 15.3成本费用估算 --------------------------------------------------------------- 56 15.4财务评价 --------------------------------------------------------------------- 57 15.5不确定性分析 --------------------------------------------------------------- 59 15.6项目敏感性分析 ------------------------------------------------------------ 59 第十六章 风险分析及评价 -------------------------------------------------------- 61 16.1项目主要风险因素识别 --------------------------------------------------- 61 16.2防范和降低风险措施 ------------------------------------------------------ 61 第十七章 社会评价 ----------------------------------------------------------------- 63 17.1项目对社会的影响分析 --------------------------------------------------- 63 17.2项目与所在地区互适性分析 --------------------------------------------- 63 17.3社会评价结论 --------------------------------------------------------------- 65 第十八章 结论及建议 -------------------------------------------------------------- 66 18.1 结论 --------------------------------------------------------------------------- 66 18.2 建议 --------------------------------------------------------------------------- 67
附表：
附表1：建设投资估算表 附表1-1：建设工程投资估算表 附表1-2：设备购置费估算表 附表1-3：工程建设其他费用估算表 附表2：项目总投资使用计划与资金筹措 附表3：营业收入、营业税金及附加估算表 附表4：总成本费用估算表 附表5：固定资产折旧费估算表
附表6：无形资产和其他资产摊销费用估算表 附表7：利润及利润分配表 附表8：项目资本金现金流量表 二. 附图：
1．项目所在位置示意图 2．项目平面布置示意图 三. 附件：
1．企业法人营业执照复印件 2. 合作双方意向书 3. 政府部门有关批示文件
第一章 总 论
1.1 概述 1.1.1 项目名称
老年公寓建设项目 1.1.2 项目建设单位
1.1.3项目法人代表
1.1.4建设单位简介 1.1.5编制单位 1.2 编制依据和范围 1.2.1 编制依据
1、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）； 2、《投资项目可行性研究指南》（2005）； 3、《投资项目经济评估咨询指南》（2000）；
4、《老年人（老年公寓）建筑设计规范》（JGJ 122—1999）； 5、《xx省人民政府关于加快养老产业发展的意见》； 6、《XX市“十二五”发展规划》；
7、其他国家现行的行业规定、产业政策、法律法规、设计标准； 8、建设单位提供的相关资料 1.2.2编制范围
本可行性研究报告论述了项目建设的背景及必要性，对建设指导思想、建设内容及建设规模、建设条件、场址选择、建筑单体方案、经营策略、环境保护与安全卫生、节约能源、组织机构与劳动定员、项目管理与实施进度、投资估算与资金筹措、社会效益等方面进行了分析论证，并提出本报告的结论与建议。 1.3项目概况 1.3.1项目建设地点
XX市李官镇龙王庙村 1.3.2项目实施进度
本项目建设期为1.5年，从2011年4月-2012年9月。 1.3.3项目性质 新建
1.3.4建设规模及主要内容
本项目规划用地3100m2，总建筑面积3400m2，设置床位240张。主要建筑为2栋4层综合楼与3座配套附属厢房。
1.3.5项目总投资及资金来源
本项目估算总投资为708.3万元人民币，其中工程建设费用448万元，设备购置及安装费105.2万元，工程建设其他费用37.4万元，预备费17.7万元，流动资金100万元。
本项目的全部资金由XX市李官镇白沙山冷冻加工厂自筹。 1.4研究结论
本项目是一项社会公益性很强的建设项目，是一项惠及当地百姓的民
心工程，符合国家及XX市的相关政策，其实施有利于解决当地严峻的养老问题，改善养老环境。在实现项目的基本目标，产生较好的经济效益的同时，更将创造良好的社会效益和环境效益。
本项目规模适宜，选址及技术方案合理，公用及辅助设施条件较好，项目建设可行。 1.5项目经济技术指标
第二章 项目建设的背景与必要性
2.1 项目建设的背景
有资料显示，目前我国60岁以上的老年人口已达1.3亿多，占全世界人口的五分之一，占全国总人口的10%以上。到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28%。有预测我国65岁以上老年人数将从2000年的0.94亿（占总人口的7.3%）增加到2050年的3.34亿（占总人口的22.6%），我国已成为老龄化速度最快、老年人口最多的国家。
另外根据辽宁省政协提交的调研报告《辽宁养老模式及改革方向研究》显示：辽宁省60岁以上的老人约650万人，占总人口的15％，并以年均3.2％的速度递增，预计到2025年，这一比例将超过25％，养老体系面临严峻挑战。2009年年初，辽宁省政协社会和法制委员会在省政协十届二次会议上作了《大力发展养老服务业、让天下老人后顾无忧》的大会发言并提交相关提案，被省政协列为当年主席督办的13件重点提案之一。在此基础上，社法委提出了酝酿达半年之久的养老服务社会化的辽宁模式研究课题，被省政协主席会议确定为省政协重点关注的软科学课题。
课题组在前期调研、提案办理基础上，召开了专题研讨会。课题组综合各方面意见，形成了《辽宁养老模式及改革方向研究》的报告。报告呼吁摈弃过去由政府对少量城市“三无”、农村“五保”老人低水平的大包大揽，而对大多数老人无暇顾及的传统做法，把原来政府和家庭分别唱养老“独角戏”行为转变为社会行为和市场行为，让大多数老人
过上有保障的晚年生活。对未来的养老模式和改革思路，课题组提出了“三个三”的建议:形成3种养老模式，即居家养老、公寓养老、机构养老。建立3个支撑体系，即养老服务业的资金投入体系，对社会服务、老龄产业、民办养老机构的扶持体系，社会化养老的医疗服务体系。实行3项制度改革，即进行产权制度改革，鼓励社会力量投资新建、改扩建养老服务机构，推进各类养老机构健康有序发展；探索政府财政扶持政策改革，促进公办、民办养老机构在同一起跑线上竞争；探索政府管理、监督体制改革，使多口、无力管理改为归口、一元化监管，强化一个部门的职权统筹养老事业。
XX市目前有近百万人口，其中60岁以上老人超过17万，人口老龄化非常严重。而由于近些年年轻群体倾向于到大城市寻找工作或定居，导致农村空巢老人日益增多，养老问题极其严峻。为此政府今年的民生工作把城乡养老体系建设列为重点。
2.2老龄化带来的影响
1、财政负担加重。老年人增多，会进一步加大国家财政负担，我国领取退休金养老金及最低生活保障金的老年人占老年人口的50%左右，随着老龄化程度的加剧，比重将继续提高，财政负担会不断加重。
2、空巢老人问题。空巢老人已经成为一个不容忽视的社会问题，需要全社会的关爱。老年人的婚姻问题也值得关注，未婚、离婚、丧偶老年人增多，不利于老年人的身心健康，而相互体贴照顾、和谐的婚姻生活对老年人健康至关重要。
3、年轻人负担增加。实行计划生育政策后的独生子女人口成家后需
要赡养和照顾的长辈将达到4—8人，随着老年抚养比的提高，年轻人的负担加重。
4、对城市发展的影响。少年人口的减少和人口老龄化的加剧将带来就业人数的变化，将引起投资结构、消费结构、产业结构的调整，随着工业化、城镇化、现代化建设的加速推进，人口、资源、环境间的矛盾将进一步显现，对未来经济社会的可持续发展提出严峻考验。
2.3 项目建设的必要性
2.3.1 解决老龄化社会问题的需要
世界卫生组织公布的资料称，一个国家或地区的60岁以上人口达到10%以上或65岁以上人口达到7%以上时，标志着这个国家或地区进入老年化社会。有资料显示，目前我国60岁以上的老年人口已达1.3亿多，占全世界人口的五分之一，占全国总人口的10%以上。到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28%。又预测我国65岁以上老年人数将从2000年的0.94亿（占总人口的7.3%）增加到2050年的3.34亿（占总人口的22.6%），我国已成为老龄化速度最快、老年人口最多的国家。另有相关资料显示，我国现有2360多万老年人“独守空巢”。随着人口老龄化的来临，老年人问题已成为一个世界性问题，同样是我国面临的一个严峻问题。
XX市目前的老龄化程度为10%以上。建立养老体系已刻不容缓，新建老年公寓是解决XX市老龄化社会问题的有效途径。
2.3.2我国养老服务体系建设“十二五”规划的需要
2011年国务院办公厅公布《社会养老服务体系建设规划（2011-2015
年）》，我国的人口老龄化是在“未富先老”、社会保障制度不完善、历史欠账较多、城乡和区域发展不平衡、家庭养老功能弱化的形势下发生的，加强社会养老服务体系建设的任务十分繁重。
加强社会养老服务体系建设，是应对人口老龄化、保障和改善民生的必然要求。目前，我国是世界上唯一一个老年人口超过1亿的国家，且正在以每年3%以上的速度快速增长，是同期人口增速的五倍多。预计到2015年，老年人口将达到2.21亿，约占总人口的16%；2020年达到2.43亿，约占总人口的18%。随着人口老龄化、高龄化的加剧，失能、半失能老年人的数量还将持续增长，照料和护理问题日益突出，人民群众的养老服务需求日益增长，加快社会养老服务体系建设已刻不容缓。
加强社会养老服务体系建设，是适应传统养老模式转变、满足人民群众养老服务需求的必由之路。长期以来，我国实行以家庭养老为主的养老模式，但随着计划生育基本国策的实施，以及经济社会的转型，家庭规模日趋小型化，“4-2-1”家庭结构日益普遍，空巢家庭不断增多。家庭规模的缩小和结构变化使其养老功能不断弱化，对专业化养老机构和社区服务的需求与日俱增。
加强社会养老服务体系建设，是解决失能、半失能老年群体养老问题、促进社会和谐稳定的当务之急。同时加强社会养老服务体系建设，也是扩大消费和促进就业的有效途径。
《规划》还提出，为保障社会养老服务体系建设，将加大资金投入，建立长效机制。采取公建民营、委托管理、购买服务等多种方式，支持社会组织兴办或者运营的公益性养老机构。积极探索拓展社会养老服务产业
市场化融资渠道。积极探索采取直接补助或贴息的方式，支持民间资本投资建设专业化的养老服务设施。
2.3.3 构建和谐社会的需要
构建社会主义和谐社会是我国我党始终坚持的目标。但如果老龄化问题解决不了，和谐社会的目标就难以实现。尊老爱幼是我们中华民族的优良传统，新建老年公寓，将为XX市孤寡老人、优抚对象、独居老人提供一个“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”的好场所，不仅使老年人的晚年生活丰富多彩、快乐幸福，也为优抚对象等困难弱势群体提供一个温暖幸福的大家庭，使其在这个充满爱和温暖的大家庭里颐养天年，必然对XX市构建社会主义和谐社会起到积极的促进作用。
2.3.4加快社会福利事业发展的需要
老年公寓项目实施后，将缓解原有农村敬老院和现有老年公寓设备陈旧、环境较差等这一现状，进一步扩大供养、优抚、颐养规模，完善服务功能，亮化、美化生活环境，充分发挥社会保障作用，更好地履行“上为党和政府分忧，下为人民群众解愁”的服务宗旨。
本项目就是在这样的背景下提出的。
第三章 市场分析与需求预测
3.1市场现状分析
3.1.1XX市老年人口养老和居住现状分析
截止目前，我市60岁以上老年人约有104万，XX市内（四区）约有39.8万，约占全市老年人口38.8%。
一、我市不同群体养老状况
1.离休的老年群体 市内约有13，800多人，约占市内老年人口
3.46%。他们大多数是老革命、老领导，有较高的收入，平均养老金在5000元以上，同时享受国家给予的各种待遇。所以，在老有所养方面是无后顾之忧，即使子女没有精力照顾，也有足够的养老金雇佣保姆，或住高档公寓，幸福地颐养天年。
2.退休的老年群体 市内退休的老年人约有33万，约占老年人口
94.5%, 其中28%退休在机关、事业单位，其余退休在企业。
退休在机关、事业单位的老年群体，平均退休金每月2800元左右，高者在5000元以上。其老有所养状况与离休群体差不多，也有足够的养老金，过着体面、有尊严的老年生活。
退休在企业里的老年群体，因退休前所在企业的经济效益及本人在企业中的职务不同，其老有所养的状况也各不相同。但总体来看，退休金水平低，平均在1200元左右；住房条差，约有40%与子女住在一起；啃
老的现象比较严重。他们虽然也能安度晚年，但与离休、退休在机关、事业单位的老年群体相比，老有所养的质量相差很大。
3.退休前没有固定职业或没有参加过工作的老年人 目前，XX市内约1万人，约占市内老年人口2.2% 。按XX市民政局规定，凡月收入不足360元者，缺多少补多少，享受最低生活保障待遇。除此之外，有的区还根据不同情况，对低保、特困老年人每月给予50—200元的补贴金；对80岁以上的高龄老年人，给予100—300元不等的补贴金。
4.“三无老人”即无劳动能力，无生活来源、无人赡养的老人，无偿享受政府福利待遇 由政府统一包揽，保吃、保住、保穿、保医、保葬，即“五保户”。他们绝大部分住在福利院里。
总之，目前XX市内老年群体，在老有所养资源供给方面，约98%的老年人，是靠国家给予的养老金和福利补贴金生活。“养儿防老”的年代，将随着社会的发展逐渐退出历史舞台。
二、养老模式
我市目前养老模式主要分为为两种：一种是家庭养老，一种是机构养老。
1.家庭养老 家庭养老又可分为传统家庭养老和“空巢家庭”养老。从目前来看，二者大有平分秋色之势。传统的家庭养老，即与子女生活在一起，约占45%左右。其余是“空巢家庭”，即单身或只与配偶生活在一起的家庭。据调查，目前XX65岁以上老龄人口家庭约57万户，其中空巢老
人家庭有31万户。占老年人口家庭数的55%，“空巢”已成为城乡老年人主要生存形态。
2.机构养老模式 即走出家门到社会养老机构养老。住机构养老院的老年人数，约占市内老年人口数的0.5%。扣除30%空床率，实际入住率为0.45%。为调动社会力量投资兴办养老机构，2008年我市出台了新增床位补贴政策。
除以上养老机构外，市内还有 ：日间托老所 16所。日间托老所是设在各街道，供老年人日间养护、休闲、学习、娱乐、餐饮等多功能于一体的托管形式，是深受广大老年人欢迎的养老形式。不仅丰富了老年人的晚年生活，也解决了子女无力照顾老人的后顾之忧。目前，日间托老所的数量远满足不了需要。市民政部门要求每个街道，应建两处以上300平方米左右的日间托老所，并对兴建日间托老所的街道给予一定的补助。
3.1.2XX市养老机构规模
XX市现有养老机构300多家，其中城镇养老机构近200家，国办福利院占总数的10%，集体办养老院占总数的12%，各类民营养老院占总数的78%；总床位数约5万张，约等于每20个老人拥有一张养老床位，这对于日益庞大的老年团体来说，还远远不够。
3.1.3民营养老机构存在问题
1.相关法制法规不完善, 优惠政策难以享受
现行的养老服务政策及相关的优惠扶持政策过于强调服务活动的福利性、公益性, 这在一定程度上否定了民间投资的资本属性, 也否定了社
会养老服务业活动的产业属性, 致使民间资本投资养老服务业热情受阻, 而已进入这一领域的民办养老服务单位也大多举步维艰。
2.法律意识差、设施简陋、 人员素质低、服务职能不健全
（1）.民营养老机构在和老人签订入院的合同方面法律不健全,经常发生老人与养老机构之间、家属与养老机构之间的矛盾和民事责任纠纷。
（2）.我国民办养老机构绝大多数因地制宜、因陋就简, 通常是由旧的建筑改造而成的如利用原有工房或租用停办的幼托机构,硬件条件比较差, 床位拥挤。有的养老院, 基本上没有绿化空地、休闲空间及活动场地。
（3）.收入低、劳动强度大导致民办养老机构专业护理人员匮乏。
（4）.多数民营养老机构养老职能尚不完善, 不具备必要的医疗条件, 多数养老院没有正规的检验和医疗设备, 这也成了很多人不选择一些民办养老机构的重要原因。
3.资金紧张, 周转困难
民办养老院普遍面临资金紧张, 投入资金有限，周转困难, 除了自有资金外主要依赖于外部捐赠不能自我维持和发展, 不能有效发挥服务业的最大效能。
4.经营理念陈旧, 管理制度落后
民办养老院由于管理制度和经营理念的限制使企业不能发挥管理效能, 束缚企业发展。在民办养老院的管理和服务上还有待进一步完善和提高。另外, 部分民办养老院观念陈旧, 以为养老就是让老人吃饱、穿暖, 这种陈旧的观念抑制了民办养老院的发展进程。在管理上没有充分体现“以人为本”的服务思想, 使老人不能找到家的感觉, 使入住率的提高成为难