京市高级人民法院关于农村房屋买卖合同效力的两个会议纪要
北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知
北京市人民法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要2006年9月14
二、关于农村私有房屋买卖合同的效力认定及案件的处理原则问题
关于农村私有房屋买卖合同效力的认定问题，2004 年 12 月高院民 一庭曾联合高院审监庭、立案庭等相关部门进行了专门研讨，并在充分吸收一、二中院调研意见的基础上，形成了会议纪要。根据会议所达成的共识，农村私有房屋买卖合同以认定无效为原则，以认定有效为例外；从买卖双方的主体身份来看，如果双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。该会议纪要同时明确了“尊重历史，照顾现实”、“注重判决的法律效果和社会效果”以及”“综合权衡买卖双方的利益”等认定合同无效之后的处理原则。 会议纪要发布之后， 我市法院主要参照上述原则处理此类问题。 研讨中， 与会人员深入分析了农村私有房屋买卖合同效力的政策法律依据和相应的法律后果。 与会少数人员认为，目前我国的法律、法规及司法解释尚没有禁止农村私房买卖以及农村私房买卖合同应认定无效的明确规定。因此， 农村私有房屋买的买卖应认定为有效。从法律后果来看，认定合同有效不仅有利于制约农民随意处分自己的房屋和宅基地， 有利于稳定现有的房屋占有关系；而且“当事人不得因自己的错误行为而获利”，对出卖人事后主张合同无效进行必要的限制， 有利于维护买受人的善意信赖，这也是“禁发言”和诚实信用原则的要求。 但是， 与会多数人意见认为， 农村私有房屋买卖合同应认定为无效， 认定无效的根据是我国现行的土地法规、 宅基地使用政策而得出的结论。
目前，在我市农村私房买卖中，买房人名义上是买房，实际上是买地，这与我国严格限制宅基地流转的政策是相违背的；宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，转让私有房屋往往导致宅基地使用权的非法流转；另一方面，宅基地的流转必然带来宅基地需求的加大，造成住宅用地向耕地延伸，这显然不符合 《土地管理法》等相关法规关于保护耕地的立法意图。 根据多数人的意见，会议认为：农村私有房屋买卖应当认定无效， 2004 年《会议纪要》中所确立的原则是恰当的，仍应坚持；认定无效虽然可能引发一些诉讼，但可以制约众多潜在的房屋买受人，发挥司法应有的导向作用。同时，与会大多数人认为，虽然买卖合同以认定无效为原则，但考虑个案的不同情况，可以根据实际情况依法确认合同效力。例如，买卖双方都是同一集体经济组织成员，或者诉讼时买受人已将户口迁入所在地的集体经济组织的，可以认定合同有效； 对于 1999 年 1 月 1 日《土地管理法》修订之前，将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，亦可认定转让合同有效。 同时，与会人员一致认为：此类案件成讼多源于土地增值及土地征用、房屋拆迁将获得补偿安置等原因，出卖人受利益驱动儿起诉。在合同无效的原因方面，出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任； 在合同无效的处理上，应全面考虑出卖人因土地增值或拆迁、补偿所获得的利益， 以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面的因素，平衡买卖双方的利益，避免认定合同无效给当事人造成的利益失衡；对买
受人已经翻建、扩建房屋的，应对其添附价值进行合理补偿；买受人确实无房居住的，应予以妥善安置。近年来，我市法院受理了一批涉及农村私有房屋买卖的合同纠纷案件， 由于目前相关法律、法规不够明确，对合同效力认定认识存在差异，在一定程度上产生了此类案件在不同法院、不同业务庭、不同审判人员之间裁判标准不统一的问题。
为研究、统一执法尺度，2004 年12 月，高院民 一庭与审监庭、立案庭联合召开会议，就农村私有房屋买卖合同的效力认定及案件处理原则等问题进行了专门研讨，初步形成了处理意见，纪要如下：
一、涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的主要情况目前此类纠纷主要有以下情况：从诉讼双方和案由来看，主要为房屋出卖人诉买受人，要求确认合同无效并收回房屋；从买卖双方身 份来看，出卖人为农村村民，买受人主要是城市居民或外村村民，也 有出卖给同村村民的情况；从交易发生的时间看，多发生在起诉前两 年以上，有的甚至在 10 年以上；从合同履行来看，大多依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并给付了房款，但多未办 理房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续；从诉讼的起因来看， 多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉；从标的 物现状来看，有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。
二、关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力的认定与会人员多数意见认为，农村私有房屋买卖合同应当认定无效。
主要理由是： 首先， 房屋买卖必然涉及宅基地买卖， 而宅基地买卖是我国法律、 法规所禁止的。根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。国务院办公厅 1999 年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定： “农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集 体土地建住宅， 有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用 证和房产证。”国家土地管理局[1990]国土函字第 97 号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从 中牟利或获取房屋产权， 是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为 之一。
其次，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的 身份关系相联系，不允许转让。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。 第三，目前，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保护。
第四，认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在许多案件中，出卖人相对处于弱者的地位，其要求返还私有房屋的要求更关涉到其生存权益。
与会者同时认为，此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。
三、涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的处理原则与会者一致认为，处理此类案件应坚持以下原则：
第一，要尊重历史，照顾现实。农村私有房屋交易是在城乡人口流动加大、居住区域界限打破和城乡一体化的大背景下产生的，相关 部门监管不力、 农村集体经济组织相对涣散是造成这种现状的制度诱 因，而土地市场价格的持续上扬、房屋拆迁补偿等利益驱动是引起此类案件的直接原因。审理此类案件应实事求是地看待上述背景，要考 虑到目前城乡界限仍未完全打破， 农村集体经济组织仍有一定的封闭 性，农村土地属于集体所有，目前法律、政策限制集体土地流转是一种现实；同时要认识到此类案件产生的复杂性，并妥善解决相关的利 益冲突和矛盾。
第二，要注重判决的法律效果和社会效果。判决要以“有利于妥 善解决现有纠纷、有利于规范当事人交易行为”为指导，起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果。
第三，要综合权衡买卖双方的利益。首先，要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失； 其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿；再次，判决返还、腾退房屋同时应注意妥善安置房屋买受人，为其留出合理的腾退时间， 避免单纯判决腾退房屋给当事人带来的消极影响。
特此纪要。