对XX县房地产的调查与思考

　　XX县地处川东北丘陵地区，县城面积约10平方公里，县城居住人口约8万余人。和其他丘陵小县一样，在经营城市中，房地产始终没有发挥好支撑作用。为了探究XX县房地产市场存在的不和谐因素，探索丘陵贫困小县振兴房地产，做好经营城市文章的对策，我同其他两名同志一道，深入县级各相关部门、房地产开发商、社区居民进行了走访调查，并提出了一些肤浅的建议。
　　一、房地产市场现状
　　改革开放二十多年来，XX县房地产市场随着城市的发展从无到有，从小到大，带动了县域经济的快速发展，正成为城市经济的一大支柱产业。但从经营城市的战略高度来观察和分析，XX县房地产市场整体营运已在很大程度上背离了房地产市场发展所必须遵循的一般经济规律，使得地产与房产没有协调发展，出现了地产价格偏高与房产价格偏低的“不等式现象”和大量商品房空置与人们住房消费需求难以满足的“不对应现象”，影响了城市化进程和县域经济的持续健康发展。
　　-房产销售不畅。XX县近五年已累计开发商品房197万m2（集资建房），销售商品房158万m2，销售住宅140万m2，住宅房年销售率为83.32%，商业用房销售率为45.81%。至20XX年底，商品住宅空置597套，面积5.77万m2，空置率为16%；商业用房空置3995间，空置面积为22.07万m2，空置率高达54.19%，已超出警戒线。
　　-价格上涨乏力。1998年，XX县住宅销售平均价格为420元/m2，20xx年为385元/m2，20XX年为360元/m2。以20XX年为标准，与周边县市比较均处于最低水平，为南充住宅均价的1/3，为营山、南部等地住宅均价的3/5。商业用房平均价格1998年为3900元/m2，20XX年为2300元/m2，20XX年为2100元/m2，呈逐年下降趋势。20XX年底住房价格略有上涨，但是商业用房售价则继续走低，一类价区只在1万元/m2左右，二类三类价区仅在700-2500元/m2之间。由于商业用房产值比例较大，两相品迭后，房产价格从总体上来说仍呈下降趋势。
　　-供需矛盾突出。据调查，房地产市场供需矛盾表现在两个方面。一是大量低档次、无个性的商品住宅空置与消费者对功能设计合理、居住环境优美、小区管理配套、个性化商品住宅的需求相矛盾，二是商业用房大量盲目开发与商业用房需求逐渐萎缩的矛盾。
　　-税费大量流失。据调查，房地产市场无序竞争现象严重，特别是单位集资建房、拆迁农民还地建房、企业改制安置等问题，造成了近5000万元的行业规费和税收的流失，对地方财政造成了较大损失。
　　二、房地产市场疲软的内在原因
　　目前，XX县房地产面临的发展形势十分严峻，行业内存在诸多问题已与经营城市这一战略显得格格不入，已阻碍了城市化进程。房地产作为一种新兴产业，也必然要遵循市场经济规律，违背经济规律办事，欲速则不达，甚至适得其反。只有找准房地产市场疲软的内在原因，解开“地产价格走高，房产价格走低”这一不等式，才能彻底改变房地产市场“门庭冷落鞍马稀”的不景气状况。
　　-城市规划水平滞后，是房地产市场疲软的社会历史原因。城市规划水平滞后，严重制约了城市经济协调发展和外部张力的释放，使得整个城市产业布局、功能分区凌乱，影响了房地产价值的形成。一是对自身在城市体系中的地位认识不清。XX县与南充、广安紧邻，在城市发展战略上，应依靠南充与广安这两个大中型城市的辐射和带动作用，形成相互补充、唇齿相依的产业布局。但XX县以前在城市发展战略中没有认识到这一点，在产业布局上未与南充、广安等大中城市形成承接或补充的格局，城市经济竞争力较弱，最终影响了城市功能的提升和房地产高附加值的形成。二是县城总体发展规划不具前瞻性。XX县城市总体发展规划应突出四个功能区，即城东为商住经济区，城南为工业经济区，城北为旅游经济区，城西为相如文化区，而相应的产业布局应重点突出农产品加工、丝绸纺织、机械汽配、能源冶金、旅游科教这五大支柱产业群。但XX县以前的城市总体发展规划缺乏前瞻性，城市功能分区模糊，产业布局凌乱，城市经济活动的“极化效应”不但没形成，一些传统优势产业反而日趋衰败。由于城市经济的外部张力没有充分释放，整个城市没有形成旺盛的人气和商机，开发出来的房产特别是商业用房也就没有多大使用价值。三是小区规划缺乏创意。从XX县现有城市总体来看，没有真正成规模、有创意的小区，大部分城市街道与建筑依然沿袭“街坊制”的建筑规划与设计模式，建筑与建筑之间没有“对话”的距离，建筑与建筑间没有一定的绿化面积，建筑与建筑之间没有协调呼应的布局。如长约2公里的建设路，街道两边建筑物整齐划一、毫无个性。近几年开发的相如广场片区，小区建设依然显得十分落后，东风路左侧临街立面建筑整齐划一，背后建筑物布局凌乱，容积率、密度严重超出规划控制标准，绿化率则根本未达到规划控制标准。象这种“钢筋水泥森林”，“卖点”从何而来？同一设计体式的商品住宅如果没有高品位的城市景观规划，没有一个个性化、智能化、人文化的物业管理小区配套，产品高附加值则难以提升。在调查中我们了解到，有95%的消费者对购买的住宅不满意，在不满意的诸多因素中，小区规划差、建筑凌乱、小区环境差占85%以上。
　　二、城市土地供给无序，是房地产市场疲软的社会政治原因。地产市场是城市房地产市场的基础前提，规范有离的地产市场是房地产市场健康发展的关键所在，但由于种种原因，XX县以前的地产市场存在许多不规范的地方，影响了房地产市场的健康发展。一是开发商无理性哄抬地价，造成地价一度虚高。按照国家政策，凡从事房地产开发的土地必须将土地推向市场通过公开拍卖。XX县的几次土地拍卖中，由于开发商对市场行情把握不充分，一味无理性哄托物价，致使土地价格一度虚高。资料显示，XX县城市土地单价高于周边县市，甚至创造了一亩地拍卖118万元的“天价”，虚高的价格犹如“泡沫”，开发商根本无法将这一成本转移到商品，只有采取违规突破容积率、密度与绿化率的控制而乱修乱建，或者将门面以高价抵给政府，结果是政府受损、开发商依然赚钱。二是划拨土地用于集资建房过滥。在调查中，我们了解到，县级机关、单位普遍存在假集资建房之名、行开发之实的现象。这些单位将通过划拨取得的土地转包给个体开发商，变相从事房地产开发，明明单位只有十几户人集资建房，却数倍于本单位住房建成几十套甚至成百套住房，然后将多余的住房以低于市场均价的价格卖给消费者，单位和开发商分享高额利润。截至20XX年底，全县集资建房4023套，计46.4万平方米，占商品住宅的33%、34%。由于单位集资建房开发出的房产在价格、管理、环境上占优势，严重地冲击了本已脆弱的房地产市场。三是拆迁补偿还地用于合伙建房过多。前几年，由于政府财力不济，在统征土地时不用现金安置农民，而是还地补偿。拆迁补偿对象将“还地”相对集中，打伙从事房地产开发，吸收非拆迁补偿对象进行集资建房，或干脆将土地交给房地产开发商进行开发，其中绝大部分上市出售和房地产开发商共同分享巨额利润，如东风大道左侧幼儿园至百样红酒家一带的建房均属此类。由于其地价成本低并逃避了部分税费，在价格上占了优势，因而又冲击了房地产市场。四是土地二级市场不规范。由于种种历史原因，在企业改制、招商引资工作中，很多开发商利用政策优惠低价取得土地，改变土地用途用于房地产开发，冲击市场。如东方红旅社改制时，1500万元的土地价格只以职工安置所需的700万元了断，实现收支两平，而1500万元的土地却被业主用于房地产开发。
　　三、银行支持力度不够，是房地产市场疲软的金融政策原因。市民需要大量的精品住宅房，房地产开发企业因向银行融资难度增大，大多数开发商因无周转资金启动精品项目的开发。一是银行放贷权限受到了限制。随着银行对地方产业经济支持政策的调整，相应的县一级银行放贷权限受到了明显限制，审批权限严重削弱，超过审批权限的项目上报审批手续繁杂，耗时、费力，同时银行还实行贷款终身责任追究制，将放贷回收情况和银行工作人员的工资、奖金挂钩，造成了县一级银行惧贷、恐贷、内贷的现象。二是房产开发商信用等级不高。现行银行政策明确规定，银行对信用A级的企业实行收旧贷新，不增加新的余额；对A级以上企业实行余额内审定贷款；对B级、c级企业则实行逐步退出，以减少风险。从XX县的房地产开发企业来看，A级以上的企业不到10%，争取金融支持的空间很少。三是金融支持房地产消费错位。到目前为止，XX县还没有一家银行真正开展购房按揭贷款业务，个别以购房按揭贷款名义办理的贷款业务，也只是房地产开发企业与银行利用这一名目为企业提供房地产开发项目资金的手段，并没有用按揭贷款去用于住房消费。
　　四、住宅配套服务落后，是房地产市场疲弱的直接经济原因。在我们的抽样调查中，只有13%的小区实行了物业管理，而98%的居民认为实行小区物业管理很有必要，而对小区物业管理的满意率为零。因此，我们不难发现配套服务对房地产的重要作用，当前，住宅配套服务落后的主要表现有：一是住宅小区功能弱化。优秀的住宅小区在规划建设时，对住宅生态环境即室内环境的营造和小区生态环境即室外环境的营造都应给予同等重视。但XX县大部分房地产开发商对住宅生态环境没有引起足够的重视，建筑设计落后，没有切实在营造住宅内部生态环境上下功夫，如日照、通风、使用功能、结构布局、户内活动线、私密性等设计方面，不符合生态、实用、舒适的要求，这使得许多消费者“不愿买”。同时，对小区生态环境更未引起足够的重视，小区景观、园林绿化也成了房地产开发商“可省必省”的对象。这般功能弱化的住宅小区，看到眼烦，住得心烦，所以会出现供需失衡。二是物业管理不配套。“室内现代化，室外脏乱差”是XX县各住宅区的真实写照。据调查显示，XX县的商品住宅区还没有一处实行物业管理，公共服务无人管，公共场所脏乱差无人管，使得商品住宅区卫生和社会秩序差。相对来说，单位住房的物业管理起步较早，也比较规范。两相比较，优劣自见，这正是众多住房消费者千方百计想购买单位住房的内在原因。三是开发商不重视售后服务。绝大多数开发商没有房产售后服务保障承诺和措施，只要房屋卖出去就万事大吉，根本不提供诸如设计说明、装修建议、渗漏补修等售后服务，特别是在房产出现问题后更是不理不问，损害了消费者利益，损害了消费者对商品房市场的信任和信心。四是商品住宅区社区公共服务未跟上。在调查中，我们了解到，消费者买房选区位的观念十分突出，特别是一些农民到城市买房，首要的就是选市场和教育等公共服务设施。但XX县城区内，教育、医疗、市场、文化等社区公共服务未与小区建设同步配套，上学、就医、购物十分不便，这也影响了房产价格。五是城市三产业不够繁荣。由于城市产业分布不合理，三产业税费负担过重，导致商贸流通不畅，这是商业用房滞销、空置的内在原因。
　　五、城市产业经济薄弱，是房地产市场疲弱的现实经济原因。我们随机对县城300位居民作了抽样调查，每月收入600元以下的占58%，1000元以上的仅占9%，家庭经济收入主要来源为：打工收入占31%，工资收入占32%，经商收入14%，务农收入占2%。而家庭经济支出用于购房或购置其它不动产的仅占3%。由此可见，市民经济收入偏低、购买力不强是导致房产消费疲软的现实经济原因。一是城市工业经济处于低谷。前几年，由于体制和机制的制约，XX县的一些传统优势产业，如丝绸、纺织、农产品加工等，一直处于停产或半停产状态，大量工人下岗，财税收入逐年减少，使得城市居民人均收入相比减少。直到去年初，县委、政府坚持四个“百分之百”的改制原则和“招改结合”的发展战略，才使得一些优势产业起死回生，焕发新的生机。二是城市财政收入偏低，人均可支配财力明显低于周边县市。由于XX县经济发展水平较低，城市财政收入偏低，人均可支配财力明显低于南充、广安、顺庆等周边县市区。仅拿国家公务员的工资收入来看，人均月收入就低于南充市200多元。三是农民人均纯收入增长缓慢。在税费改革以前，XX县农民人均纯收入只有1888元，而且正处于农村产业结构调整的关键时期，农民收入更多地用于调结构、兴产业的投入，农民没有更多的积蓄用于支持住房消费。
　　六、对消费者分析不够，是房地产市场疲软的营销决策原因。调查中我们了解到，有绝大多数房地产开发商没有对消费市场进行科学预测，就盲目从事房地产开发。一是对消费者群体分析不够。XX县是一个农业大县，消费群体的主体当然是农民，特别是外出打工多年、已有一定积蓄的农民，但XX县大多数房地产开发商将消费群体定位在工薪阶层和高收入高消费阶层。二是对消费者的需求分析不够。当前，大多数房地产开发商由于消费者定位的失误，过高地估计了人们的购买力，大量开发出超大面积的商住房，结果滞销造成了资产积压。消费者的要求包括对住宅的位置、功能及其他环境需求，当前最突出的问题就是“客厅大而不当，卧室小而无用”。从调查中了解到，有65%的消费者的理想住宅面积为120平方米，只有13%的消费者要求超过180平方米的住宅。三是营销宣传不够。XX县20XX年城乡居民储蓄超过了20亿元，但为什么只有极少部分储蓄用于了住房消费呢？关键的一点是营销宣传不够，没有运用有效的舆论手段宣传所开发出的产品的功能，没有运用有效的大众传媒来改变人们的消费观念，没有刺激起消费者的消费需求。
　　三、促进房地产市场持续健康发展的对策
　　房地产是社会生产和其他社会活动的基础和载体，是国民经济的重要组成部分。促进房地产市场持续健康发展，对提高居民住房水平、促进消费、拉动投资增长、扩大社会就业、加速推进全面小康建设具有十分重要的意义。
　　对策之一：以培育城市产业支撑为重点，加速发展县域经济，为搞活房地产市场提供坚实基础。房地产是一个城市乃至一个地方经济发展的“晴雨表”，房地产持续健康发展离不开一个城市或地区经济社会持续健康地发展。去年，XX县大刀阔斧进行企业改制，重拳出击实施招商引资，成功引进16家规模以上劳动密集型企业，解决了4618人的就业问题。同时推进13项重点工程建设，拉动了县域经济提速升位，在一定程度上提高了居民的消费能力。但与人民群众日益增长的物质文化生活水平还有差距。因此，在今后仍需坚定不移地按照县第十次党代会既定目标，通过企业改制和招商引资来培育能源、冶金、纺织、机械、汽配等工业支柱产业，真正做大做强工业经济，以此带动一、三产业，形成彼此关联、协同发展的产业经济群体，培育城市产业支撑，带动人流、物流、信息流、资金流发展县域经济，提高居民购买能力，为房地产市场持续健康发展提供原动力。
　　对策之二：以政策扶持引导为突破口，充分发挥城市聚集人口的功效，积极开辟消费市场。政府要制定优惠政策刺激居民群众的购房需求，吸引乡镇务工人员和城镇低收入人群购房。一是加大金融扶持力度。对有购房意愿和符合信贷基本条件的，银行应该放宽准入，简易贷款程序，多形式提供按揭住房贷款业务。要加强住房公积金归集工作，认真核实住房补贴标准，加大住房补贴资金筹集力度，切实推动住房补贴发放工作。大力发展住房公积金委托贷款，简化手续，取消不合理收费，改进服务，方便职工贷款。二是完善户籍管理制度。公安局应出台政策，规定农村购房户直接凭县城房产证和原居住户口到所辖派出所变更户口手续，支持农村户口入城购房，吸引外出务工人员回乡购房置业，鼓励外县人员到XX县购房居住。同时，要为农村购房户、外来购房户的治安、劳动保障等提供便利条件，让他们真正享受到“市民待遇”。三是解决外来购房户子女入学问题。教育、卫生等社会事业职能部门，要出台相应政策支持民间资金购房，要在子女入学、医疗、卫生保险、社区文化活动等多方面享受同等待遇，用完善的政策刺激购房需要。首先要通过政策杠杆，发挥教育聚集人口的优势，大力发展城市教育事业，扩大城区中小学办学规模，解决XX县城市教育“拥挤”的落后局面，让购房户的子女有学校可上。其次要提高办学质量，用教育吸引购房目光，让有一定经济实力的人士到县城购房。第三要对解决购房户子女入学难问题进行专项治理，建立平等的入校就读制度，坚决清理、取消择校费、借读费等不合理收费，让购房户的子女上得起学。四是加大宣传，引导消费。XX县劳务输出人数高达15万人，按人平每月收入600-700元计算，一个月劳务收入高达1亿元。又据悉，20XX年底城市居民存款已超过20亿元，这里潜在着巨大的购买力。只是由于固有的小农意识制约了购房，当务之急，各区、乡镇要在适度发展小集镇建设的同时，鼓励支持农民进县城购房，实现农村劳动力有效转移。同时政府要着力解决农村人口入城后干什么的问题，为引导消费提供坚实保障。
　　对策之三：以高品位规划为重点，严格遵循规划搞开发，用城市形象提升房地产的附加值。市场的繁荣以优越的城市功能为前提。城市功能的优化，又必须依赖于科学的城市规划。因此，XX县要从修编城市建设的控制性详规入手，合理编制并及时修订完善房地产业和住房建设发展中长期规划，加强对房地产业发展的指导。首先，要强化规划的指导作用。在城市总体规划和近期规划中，要有经营城市理念，要着眼构建城市框架，对城市定位要准，功能区分要合理，合理确定各类房地产用地的布局和比例，合理配置市政配套设施。政府要依靠规划为房地产开发提供高效、适度超前的基础设施建设，从而提高城市土地和空间的使用价值，创造良好的人居环境。其次，要加强规划的约束力。严格做到寸土寸规。对整个城市定位，某区域功能划分，某地段乃至某块地都要做好一定深度的控制性详细规划，大到“山水园林精品城市”的整体定位，小到一个小区的地段面积功能、容积率密度、绿化率、泊车位数等都用规划约束。比如十亩土地经过拍卖后，这十亩土地的建筑规划必须依照全县城市总体规划为蓝本，以小区控制性详规为依托，按规定七亩建筑，三亩绿地，建筑风格、景观设计、必须做到有规划可依。再次，加大规划执法力度。对于违反规划的开发行为，要加大处罚力度，该炸的炸，该拆的拆，不能一罚了之，变事后处罚为事前监督。同时要积极引导群众监督，多宣传一些规划、房地产方面的法律法规和基础知识，引导群众特别是购房户参与监督行业。要提高相关业务部门工作人员的行政执法能力和业务水平。要加强审批、监管等过程管理。
　　对策之四：以土地规范管理为核心，加大政府对市场的宏观调控力度，规范房地产市场秩序。一是规范土地市场。政府要高度垄断土地市场，要集中有效地开展一次土地清理整顿。要规范土地交易拍卖行为，用市场配置城市土地，建立土地储备制度；调节市场需求，要严格控制土地划拨的数量，坚决杜绝任何单位和个人以集资、合作建房等名义，变相搞实物分房或房地产开发经营；严禁以科技、教育等产业名义取得享受优惠政策的土地后用于房地产开发；严禁任何单位和个人与乡村签订协议圈占土地，使用农村集体土地进行有地产开发。可考虑由政府出文件，凡上市交易房屋，由房管局配合国土局必须清查土地性质和来源，凡是有钻政策空子变相以划拨土地搞房地产的一律停办一切证件。以文件进行硬性约束。二是搞活住房二级市场。建立房地产交易中心，一手抓增量市场发展，一手抓存量市场激活，建立完善的市场体系。调查显示，XX县1979年以前的住房有19万m2，1980-1997年修建的有183万m2，其中公有住房71.2万m2，大约7100套，打通进入二级市场渠道后，可以大大缓解住房压力，促进住房结构换代升级。因此，要尽快制定政策，清理影响已购公有住房上市交易的政策性障碍，笔者认为当前住房二级市场主要原因在于单位办公区和住宅区的融合，致使大量单位存量房进入市场难。因此，在以后的规划建设要着重考虑单位办公区和住宅区的功能隔离。要依法加强房屋租赁合同登记备案管理，完善房屋租赁市场，挖掘税源，积累城市建设资金。三是管理开发市场。加强对房地产企业的资质管理和房地产开发项目审批管理，严格执行房地产开发项目资本制度，项目手册制度，积极推行业主工程款支付担保制度，支持具有一定资信和品牌优势的企业通过兼并收购重组，形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业，严格规范房地产项目转让行为。要建立市场准入制度，对进入建筑市场、房地产市场的企业要进行严格的资质审查、资信审查和技术力量考察，提高市场供方水平；要建立质量全程监察体系，狠抓建筑工程质量监理制度的建设与落实，杜绝出现劣质商品房；要建立商品房综合验收制度，物业管理主管部门要从工程质量、城市规划、物业管理等多个方面综合评价新建商品房，将不合格的商品房淘汰。四是管好销售市场。要坚决执行商品房预售许可制度、销售审批制度，全面清理不合格的商品房。对空置量达10000m2的房地产开发企业，要限期其参加土地拍卖和新项目申报；建立健全房地产广告审查制度，加强对房地产广告管理，禁止随意发布商品房销售广告，防止广告内容夸大其辞；建立商品房销售备案制度，商品房预售必须签订符合国家有关规定的商品房预售标准合同文本，并严格执行商品房销售合同、预售合同备案的有关规定，防止一房两售、一房多售以文字游戏坑害购房人等损害消费者利益的事件发生。以满足消费市场需求为重点，不断优化产业结构，提升产品质量。
　　对策之五：根据消费市场需求，把握市场导向，优化产品结构，提升产品质量。要根据市场需求，优化产品结构，把开发重点放在经济适用房上，针对中低收入人群住房需求，在建筑面积上，锁定在80m2-120m2的中小户型，增加普通住房供应量。使住房改造完成升级换代。同时要从小区布局、户型设计等多个角度提高项目开发水平，开发社区，满足高收入水平人群的购房需求。要从规划设计、建筑质量、社区环境、城市品位等多方面提高房地产品质量，尤其是要注重小区物业管理的开发。要尽快完成可行性强的物业管理实施办法，建立商品住宅共用部位共用设施设备维修基金。规划的开发要充分考虑物业管理办公用房等与物业管理相适应的设施场地条件。新建住宅小区成立业主委员会，由业主委员会代表住宅小区业主行使管理职能，聘请物业公司，协调物业管理工作。