土地一级开发盈利模式及风险问题浅析
作者：黄双燕
来源：《商情》2014年第47期
【摘要】
近些年来，我国社会经济呈高速发展趋势，推动了土地开发产的发展。针对土地开发体系，土地一级开发作为重要内容，在土地出让前，所实施开发、建设，政府或政府委托企业负责土地开发，执行一级开发，主要是使土地达到出让标准。现阶段，我国二级土地开发企业，逐渐转型为一级开发企业。然而，我国土地一级开发，主要为政府主导，土地开发市场化运作不够成熟，盈利、运营等模式，也具有许多制约因素和风险问题。本文主要分析一级开发盈利模式的相关问题，探讨一些针对性的优化对策。
【关键词】
土地一级开发; 盈利模式; 风险问题; 开发成本
针对土地管理体系，土地一级开发为重要内容，主要为严格控制土地出让成本，对盈利多少具有直接影响。近些年来，我国二级市场的土地开发成本日益增加，诸多房地产企业转向土地一级开发范畴。我国土地一级开发也由政府主导逐渐转向市场化运行。针对开发企业而言，参与一级开发，可获取二级开发更多利益。例如，在一级开发中获利，土地增值收益的获取等。而一级开发盈利主要取决于各项成本费用控制力度。另外，与二级开发相比，一级开发风险性、不确定性较大。例如，长期占用资金和拆迁成本等风险，加上政策、违约、政府干预行为等风险。因此，在一级开发中，要想控制成本费用，必须优化土地开发运作流程，加强土地开发管理，熟悉掌握相关政策法规，进而提高抗风险能力。本文主要分析了一级开发盈利模式的相关问题，并探讨有针对性的解决对策。
一、土地一级开发的操作模式分析
首先，政府垄断开发。政府成立项目公司，或委托开发企业，实行土地一级开发，即称为政府垄断模式。采取该种模式，政府可完全掌控土地出让价格，待土地开发称为熟地之后，可保证增
值收益。同时，一级开发因法律关系十分单纯，有利于政府掌管各项开发事务。然而，采取该种模式，政府开发资金需求量较多，资金压力也十分大，且融资渠道不广泛。
其次，企业主导开发。该模式又叫做一级与二级联动开发模式。在土地开发过程中，政府采取一次性出让方式，将一级土地转让至一级开发企业，再一级开发企业根据使用权协议，按照协议范围，实施配套设施建设与拆迁安置补偿等一级开发行为，确保协议范围与建设条件相符合，再通过市场进行土地转让。采取该种模式，房地产企业即可获取一级开发收益，又可确保企业可持续性收益，待所获土地升值之后，房地产企业又可获取二级开发收益。然而，采取该模式，政府控制地价力度不稳定，降低了政府宏观调控能力。
第三，政府主导市场化开发。采取该模式，政府控制土地供应计划、储备计划同时，又可组织社会力量，开展一级开发。处于该种模式下，政府按照市场调查结果，清楚土地需求实际状况，通过招、拍、挂等方式，出让开发土地，可提前确定土地受让人，通过分期支付方式，支付一级开发受让价款。通过招投标方式，可确定资格企业，按照合同规定，验收土地开发合格率，再由政府向受让人转交土地。另外，采取政府主导市场化模式，在主导开发基础上，政府可科学利用市场资源，降低开发资金压力，减少开发资金数量。
现阶段，对于土地一级开发，土地经过开发之后，经过招拍挂之后，扣除开发成本之后，所获取价款，由开发企业、政府共同分成，政府也保证企业的保本收益率，住宅商业用地属于土地性质。同时，政府回购开发土地之后，包含地面建筑物、基础设施，开发企业可获取固定收益率。
二、我国土地一级开发的盈利模式分析
在土地开发时，土地开发企业和政府经过协商之后，可创造多样化、合理化的盈利模式。现阶段，对于我国土地一级开发，主要包含如下模式：
首先，在一级土地开发中，获取自身利益。在一级土地开发中，开发商获取开发自身利益，取决于如何控制成本费用。而各项成本费用，征地费用与拆迁费用的比重较大，也控制难度较高。即使政府出台了相关规定、标准，在实际执行过程中，控制存在一定难度。因此，开发商需具备较强沟通与协调能力，加强与政府、企业和社区居民的沟通。对于补偿安置，需解决好政府、社区居民的顾虑。同时，确保开发成本费用最小化，达到共赢目的。要想控制整体成本费用，需指定周密性、系统性计划，针对大型土地开发项目，可采取分批次批地、分批次拆迁和分批次征地方式，科学控制各环节的整合节奏。如先设置好转居房，再动员居民搬迁，开发商再进行征地、拆迁，合理
安排劳动力，提高资金安排、使用率。确保各环节不出纰漏、无缝衔接，方可最大化资金使用效率，使政府、人民满意度最大化。
其次，获取土地增值收益。对于部分城市，原使用者、开发企业与政府，均划定收益比例，获取增值收益。通过增值收益，开发企业能够创新开发活动，使土地价值最大化，提高增值收益。在该种模式下，需依靠政府分享机制，确定一级开发授权范围，通过分批出让方式，合理安排土地供应。对于土地一级开发，为提高土地增值效益，需优化投资环境。例如，通过环境景观投资，增加生态效益，促进经济效益提高。主要采旧河道改造、园林规划和景观建设，达到环境美化效果。再如，通过公共配套设投资，增加社会效益，促进经济效益提高，主要为停车场、地下商城等设施建设。
第三，持有某些公共建筑。近些年来，部分城市在一级开发中，通过土地授权，让开发主体参与公共配套设施投资，开发企业提供公共服务，进而获取长期资金流。采取该种盈利模式，需获得政府主体授权，方可开展二级开发建设。针对开发企业而言，采取该种盈利模式，需科学制定投资决策，加强后期运营管理。
第四，二级拿地收益。针对土地一级开发，开发企业和政府加强协商，由于客观原因、主观因素影响，可创造部分条件，使一级开发企业能够获得二级开发项目。采取该种盈利模式，需获得政府的二级开发授权。同时，要求开发企业具备二级开发能力，利用二级开发项目，补偿一级开发的收益空白，进而促进一级、二级的有机联动。
三、我国土地一级开发的风险问题分析
首先，编制规划设计风险。对于一级开发项目，控制性具体规划是主要影响因素。立足城市总体规划角度，确定可出让经营土地面积，计算公共配套设施的总体建设量。为提高具体规划稳定性，除公共利益之外，政府可缩减土地面积，增加公共配套设施的总体建设量，在一级开发中，编制规划风险是开发企业的投资风险重点。
其次，土地报征、转用风险。根据城市规划条件，政府采取行政审批方式，征收农村集体土地，再让集体土地具有国有土地属性，实质性改变土地所有权。在土地报征环节中，涉及了土地征收审批、农用地转用审批。然而，在一级开发中，经常由于新增建设用地指标不合理，报征批文进展缓慢，或存在某些报征问题，进而影响土地开发进度，造成土地报征、转用风险。
第三，安置与拆迁补偿风险。在一级开发中，通常由政府主导安置补偿，或者政府委托开发企业进行安置补偿。为实现土地征收，安置补偿是重要基础条件，在一级开发成本花费和开发收益核算中，安置补偿是重要性政策因素，而且安置补偿资金额度较大，开发企业也难以操控主动权，很难有效控制开发节奏、开发成本。
第四，土地出让风险。对于经营性用地，通常采取招拍挂方式进行出让，在土地出让阶段，呈现市场化特点。同时，随着国家调控政策颁发，政策效应日益凸显。例如，在土地出让时，可能处于政策性限控、经济衰退时期，由于土地市场波动，严重影响了企业的主营业务收入。
第五，公共配套建设、还迁房风险。由于公共配套建设、还迁房的项目规模较大，通常为百万平方米一起开工建设。所以，工程建设质量风险较高，且安全性得不到保障。
第六，收益实现风险。在收益实现环节，作为开发企业的投资实现环节，及投资风险管理的最终目标，需明确如何确认收益。在净地出让之后，能否兑现投资收益。在开发企业的投资决策中，上述问题是关键性问题。
四、我国土地一级开发盈利模式的优化对策
如上文所述，土地一级开发过程十分复杂，存在编制规划、土地报征与转用、安置与拆迁补偿、土地出让、公共配套建设、还迁房、收益实现等风险，要想实现土地开发盈利，必须加强成本控制。笔者认为，土地一级开发盈利模式的优化，主要从如下方面入手：
首先，加强土地开发管理，优化土地运作流程，合理控制开发成本。对于一级开发企业而言，在土地储备、整治环节，包含了土地出让、征地拆迁和安置基建等内容。一级开发属于系统性、复杂性工程，与政府对口、企业单位谈判环节较多。在土地一级开发中，必须有效提升指挥单位行政地位，以政府领导意志，有机调度部门思想与部门行为，使负面干预土地开发与储备情况明显下降，确保各级部门能够正面配配合土地一级开发工作。所以，为有效控制开发成本，必须加强土地开发管理，优化土地运作流程，合理控制开发成本。
其次，提高规划设计能力，充分挖掘区域潜在价值。针对土地一级开发，土地规划是关键性价值要素，一旦开发了土地特征，在短期内无法复原。能否实现区域功能，取决于规划水平高低，而区域价值能否实现，取决于区域功能。所以，必须提高规划设计能力，充分挖掘区域潜在价值。
第三，动态化掌握市场波动周期，合理控制开发节奏。对于土地开发，立足整体宏观经济基础上，必须加强行业形势分析，考虑区域经济因素和政策因素。要求开发企业具备敏锐市场洞察力，和政府需求保持一致性，按照土地市场需求，合理控制开发节奏，使区域土地价值进一步提升。同时，随着房地产产业迅猛发展，土地开发受国家宏观与微观经济政策影响较大。例如，河南郑州许多房地产成为“鬼城”，国家出台宏观调控政策，大批建筑被推倒。因此，在土地开发过程中，必然与政府部门紧密联系、加强沟通，有效规避国家的政策风险。
第四，提高项目经营管理能力，保证工程建设的安全和质量。项目企业的经营管理水平与资金运作能力，关系着企业抵抗金融风险的能力，确保工程建设进度、建设质量的能力，在土地一级开发成本控制中，是关键的控制保障。在土地一级开发中，涉及公共配套建设、还迁房内容，而质量安全十分关键，是影响土地开发成本的重要因素，尤其是还迁房工程。所以，在工程建设阶段，开发企业需树立质量为先、安全第一的思想，提高项目经营管理能力，保证工程建设的安全和质量。针对土地一级开发，征地与拆迁属于核心问题，按照土地原用途，政府必须给予征地补偿。针对耕地征收，需给予青苗、安置、土地与附着物等费用补偿。按照土地开发相关规定，必须确保被拆迁人的合法权益，避免拆迁成本不合理增加。
第五，加强开发企业自身管理。在建筑市场中，公平性、公开性的竞争原则日益凸显，无论哪家企业，其管理水平较其他企业要高，开发成本比其他企业要低，必须会获取市场竞争优势。因此，对于项目企业而言，需按照开发流程与开发制度，积极选拔、引进专业人才。对于土地一级开发企业，开展成本管理，必须优化人才队伍建设，通过竞争选聘、内部选拔与培训，吸引专业成本管理人才进入，为成本管理奠定坚持的人才基础。同时，有效积累相关开发经验，在土地一级开发中，全面贯彻市场意识，使土地建设成本得以充分下降。
五、结束语
综上所述，近些年来，我国经济不断提升，有效推动了房地产开发产业的快速发展。土地一级开发是国家重大、关键的土地交易活动，随着我国各城市的开发进度不断加快，开发商获取土地使用权程度也日趋复杂，经营性用地必须通过招拍挂方式，城镇化的快速发展，使得土地需求日益增加，我国房地产市场形势逐渐加剧，调控措施日益严格，许多房地产企业将投资热点转向土地一级开发。现阶段，我国开发企业的主要盈利模式为土地出让收益，呈普遍性特点，然而实际上土地出让收益非常局限，对开发企业生产发展、持续盈利具有严重影响。为促进开发企业科学、长远发
展，要求企业制定战略目标，熟悉土地开发相关政策，提高成本控制管理力度，进一步优化业务结构，促进盈利模式创新，进而最小化土地开发风险。
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