摘要
威海老年公寓是目前山东省标准最高、规模最大的集老年人生活、居住、疗养、医疗保健、娱乐、度假为一体的新型的社会福利服务机构。
威海老年公寓的服务宗旨是以科学的知识和技能维护老人的合法权益，帮助老人适应社会，促进老年人自身发展，全心全意为老年人服务。他们的服务堪称一流，位老人提供标准的二人间，房间内配备有电视柜、电视机、电风扇、床头柜、椅子、茶几、暖瓶、壁柜、床上用品、拖鞋等，卫生间内配备淋浴器。老年活动中心内设有老年学校、书画室、阅览室、微机室；娱乐大厅、大型游艺室；健身房、推拿康复室、桑拿洗浴中心；棋牌室、各种规格的会议室，小型接待中心等，将使老人们感到生活非常充实；设施完善的医疗康复中心可为老人的健康提供服务，免去老人及老人家人的后顾之忧。
目录
一、 项目背景 . ............................................. 5
二、 行业发展状况 . ......................................... 6
三、 养老院相关市场分析 .................................... 8
（一） 威海老年公寓现状 ................................. 8
（二） 威海老年公寓前景 ................................. 8
（三） 主要竞争对手的分析与对策 ......................... 9
1、主要竞争对手 ...................................... 9
2、分析 . ............................................ 10
3、对策 . ............................................ 10
四、 SWOT分析 ........................................... 11
五、 项目定位 . ........................................... 12
（一） 客户定位 . ....................................... 12
（二） 功能定位 . ....................................... 12
（三） 形象定位 . ....................................... 12
六、 项目营销战略 . ....................................... 13
（一） 市场细分 . ....................................... 13
（二） 目标市场 . ....................................... 13
(三) 市场定位 . ........................................ 14
七、 营销组合 . ............................................ 14
（一） 产品与服务策划 .................................. 14
（二） 价格策略 . ....................................... 15
（三） 渠道策略 . ....................................... 15
（四） 促销策略 . ....................................... 15
八、 项目组织与实施 . ..................................... 16
九、 策划总结 . .......................................... 16
威海老年公寓“田园式”策划方案
一、项目背景
国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为
1.45亿，占我国总人口的11.2%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长。我国进入老龄化社会已是不争的事实。根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口19.34%；到2040年，老年人将占全国总人口的27.8%，届时每三个半人口中就有一个老年人口。 受传统观念的影响（他们认为那些所谓的养老院是些没儿、没女的孤寡老人的安身之地），国内老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变；核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代，在居住上“分而不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往老年公寓，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。
目前威海地区养老公寓发展的缓慢，且多为民营，总体上参差不齐，
无法满足满足老年人社会养老的需求，而且随着人民生活水平的提高，老年人对居住的要求更加讲究。他们年轻时由于竞争环境和迫于生计，终年奔波于城市中间，渴望回到自然却又无法自主，退休后如释重负，轻松了，无牵挂了，迫切需要回归自然，与山水园林亲密接触，过着“桃花源”式的田园生活，颐养天年。因此“田园式老年公寓”的出现将倍受他们的青睐。
二、行业发展状况
目前为止在我国主要的养老形式主要有：家庭服务、居家养老、老年公寓、福利院等4种形式。
家居服务照顾，是对生活不能自理、卧病在床的老年人，在家接受亲属全方位照顾形式，儿孙满堂，儿女尽孝自古以来就是中国老人最理想的养老状态。我们国家大部分都是这种形式，也是人们追求的养儿防老的理念体现。
居家养老，是对居住在自己家中，有部分生活能力，但又不能完全自理的老年人提供的一种服务。具体包括送饭、做饭、打扫居家衣物、洗澡、理发购、物、陪同上医院等项目。
老年人公寓，是对社会上有生活自理能力但身边无人照顾的老年夫妇或单身老年人提供的一种照顾方式，包括名为暂托所和老年人院。
因家人临时外出或度假，无人照料的老年人便可送到暂托所，由工作人员代为照顾；而对那些生活不能自理，又无人照顾的老年人则送入福利院或敬老院，这是国家对一些孤寡老人和生活困难的老人提供的一种福利。
根据我国特有的情况，计划生育造成的421家庭的出现，当今社会竞争加大，子女们工作紧张和生活压力增大，致使养老形式不得不发生转变，居家养老和家庭服务养老在一些条件上不允许，有些有房子有退休金的老人不愿意住到政府办的敬老院，一些高标准的老年公寓市场应运而生，是不可阻挡的。
但是我国“养老机构”起步较晚，发展过程中面临着各种各样的制约，导致整体发展较慢。从总体来看，目前我国“养老机构”市场开发处于起步阶段，产品品质层次低，产业规模偏小，市场上存在诸多不规范的地方，基本上处于一个“小而散”的发展状态，尚未形成一定规模的产业集群。
随着人口老龄化加剧、家庭结构变化，传统家庭养老方式逐渐发生转变，“养老因此机构”市场需求日益旺盛。因此如何更好的让老年人在公寓里舒服自在的安度晚年是威海老年公寓思考的关键问题。
三、养老院相关市场分析
（一）威海老年公寓现状
威海老年公寓坐落在市区东海岸边的半月湾畔，依山傍海，这里风景秀丽，环境优美，有着得天独厚的自然地理环境和不可多得的休养条件。占地面积65亩，规划建筑面积30000平方米，总投资5000万元，工程设计为三大建筑群，一是普通标准公寓楼和康复楼群，总建筑面积7000平方米，设80个标准房间，共160张床位，现已投入使用；二是中、高档公寓楼群，共设200个中、高档房间，共470张床位，主要功能是办公和综合娱乐服务。同时还将设门球场1个，网球场1个，人工湖1个，小广场1个，凉亭、人工喷泉活动场所和景点，公寓内绿化覆盖率达到40%，湖水清澈，绿树成荫，花草芳香，空气清新。威海老年公寓是目前山东省标准最高、规模最大的集老年人生活、居住、疗养、医疗保健、娱乐、度假为一体的新型的社会福利服务机构，由环翠区民政局负责承建。
（二）威海老年公寓前景
随着威海经济的快速发展以及421家庭的数量的日益增多，越来越多的老年人出现了独居的现象，因此老年公寓将会成为老年人群的首要之选
（三）主要竞争对手的分析与对策
1、主要竞争对手
（1） 威海东发老年公寓
东发老年公寓自2009年10月份成立至今，老人入住人数达到100多位，企业性质属于民办非，业务主管单位为高区事业局，发展近两年来成为于威海养老事业一流单位，获得多项荣誉，公司秉承“为老人分忧愁、替儿女尽孝”的服务方针，赢得了社会各届的肯定。
（2） 威海凤林老年公寓
威海凤林老年公寓就是凤林集团结合科学和健康的生活方式，以巨资打造的老年人花园式居住场所，公寓座落于曾被评为最适宜人类居住的中国威海经济技术开发区，凭借依山傍水的优美环境，四通八达的地理优势，豪华健全的医疗健身设施，在全国性老年福利场所享有盛誉。园区占地面积88亩，一期项目包括一幢按三星级酒店硬件标准修建的9层老年公寓及一幢集健身、娱乐设施齐全的4层楼康复理疗中心，共有各种房间床位1000余张，配有茶社、中西餐厅等多种用餐形式。另有洗浴中心、健身房、棋牌室、书画室、乒乓球室、沙弧球室、台球室、模拟高尔夫、户外健身等娱乐设施及场所。秉承“和谐团结，务实高效”的企业精神，打造老年公寓与宾馆相结合的经营模式，堪称业内首创。
2、分析
威海老年公寓与东发还有凤林老年公寓相比属于公立公寓，价格相对比较低廉，信誉度比较高，但是其内部医疗设备设备可能不是很先进，还有待提高。其目标定位也不是很明确。
3、对策
针对上述竞争对手，威海老年公寓采取了一系列的竞争措施：
（1） 采用国内先进的医疗设施
（2） 启用专业的护理人员照顾老人
（3） 采取现实版的“开心农场”与老年公寓相结合的方式是老年人老
有所乐。
四、 SWOT分析
根据威海老年公寓的真实情况对其进行“田园式”策划并与其他公寓进行一系列的对比分析如下：
S （优势）：
1、 威海老年公寓是威海第一家公办老年公寓，由环翠区民政局负
责承办。
2、 定位清晰、满足威海市中高收入群体的需求，让他们体验农场
的乐趣。
3、 生活设施齐全、公用设施配套完善，提供住户医疗保健和娱乐
设施和医疗保健、文化娱乐等全方位的保健。
4、 提供专为老人设计的农场构造，由专门的建筑设计人员根据老
人自身的特点设计农场的布局。
W （劣势）
1、 价位偏高，比一般的基本住宿费用要高、。
2、 先期投资额大、维修成本高，回报率低。
3、 可控性不强，每个老人的身体素质不同，为防止意外，需要专
门的农场管理员。
O （机会）
1、 威海本地的老年公寓还没有一家开发这样的项目。
2、 许多老人在年轻的时侯都有工作或在农村，到老时如果闲下来
时会感觉到生活的空虚。
3、 社会老龄化严重，老年人需要一个场所来放松自己的生活。为
老年人开发适合他们的农场，让他们享受收获的乐趣。
T （挑战）
1、 被大众的认可度可能偏低，可能大部分人不想让自己的父母晚
年在操心受累。
2、 可能会被其他私营的老年公寓进行效仿、进而打起价格战。
3、 老年人在自己的农场劳动时，可能会发生意外，会造成家属的
不满和一些不必要的纠纷。
五、 项目定位
（一）客户定位
考虑到本项目的特殊性，我们把顾客定位在身体健康的威海老年人，因为威海离烟台较近，烟台老年人也在我们的顾客考虑之中。又因为威海是人类最适合居住的地方，所以整个山东省或全国的老年人。
（二）功能定位
一个集休闲和养生的生态社区。
（三）形象定位
养、游、教三位一体，亲和社区颐养天年。
六、 项目营销战略
营销战略的三个主要步骤就是市场细分、目标市场和市场定位。
（一）市场细分
所谓市场细分就是在市场调查的研究的基础上，根据消费者明显不同的差异性，把整个市场划分为若干个子市场的过程。每个子市场即每一个细分市场，都是由需求和欲望大致相似的消费者群所组成的。
市场细分又分为地理细分、人口细分、心理细分和行为因素。
在本次项目中我们就是按市场细分中的行为因素的时机细分。田园式的老年公寓就是在一个全社会都关注老年人晚年生活下产生的，从老年人精神生活为出发点，策划出一个让老年人动手的一个项目，让他们在忙碌中充实自己。
（二）目标市场
所谓目标市场，就是企业打算进入并实施相应营销组合的细分市场，或打算满足的具有某一需求的顾客群体。
本次的目标市场主要是社会中精神生活空虚的、身体健康的高龄老人，让他们通过在农场的一系列劳动来排遣空虚的精神生活。
本次目标市场选者老年人，主要是有的老年人或从农村来或者是退休在家的老人，他们从以前忙碌的生活一下子变的清闲，很多人从思想上承受不住，感到精神生活的空虚。
(三) 市场定位
市场定位就是树立企业产品在目标市场即目标顾客心目中的形象，是企业提供的产品具有一定得特色，适应一定顾客的需要和偏好，并与竞争者的产品区分开来。市场定位的实质就是差异化。
本次项目定位于一个休闲和养生的版块，让老人从种菜、收菜等一系列过程中体会到乐趣。
七、 营销组合
（一）产品与服务策划
产品主要分为导入期、成长期和成熟期。
在市场的导入期阶段主要是创建品牌，来吸引顾客。在本阶段主要是体验式营销，让老人感受到种菜、摘菜的乐趣。通过《威海晚报》、《威海日报》和威海电视台这些威海的主流媒体，通过《齐鲁晚报》和山东卫视等山东的主流媒体，打开在山东的知名度。从而达到吸引目标群体的目的。
成长期是提升品牌、经营顾客。持续的优化农场的功能，提升顾客的“忠诚度”，建立起稳定的顾客群，同时要定期在农场内办一些主题活动，提高顾客的参与度；对于市场宣传要同期进行，建立起品牌的口碑。
第三成熟期是维护品牌、留住顾客。应对可能出现的同业竞争、扩大营销渠道、差异化产品功能，维护品牌，留住顾客。同时必要情
况下可以和别的公寓进行合作，扩大农场的知名度。
我们老年公寓里的农场不仅仅是一个种菜、摘菜的地方，更是一个老年人休闲和养生的地方。
（二）价格策略
考虑到本项目的特性，在前期的投入会比较大，等项目走上正轨以后，对农场的投入会变少；所以在开始的时候，价格可能偏高，随着时间的变化价格会变下降到趋于稳定的价格区间。
（三）渠道策略
本项目采取直接销售的模式，即通过公寓的销售人员销售床铺的同时来宣传公寓的农场 。通过顾客的口碑进行宣传。通过数据库：向第三方机构采购数据，对于目标客户群采取电话、邮件和短信等方式。
（四）促销策略
通过政府的支持和政府的扶持，做到互联网宣传，在威海老年公寓网站上重点宣传本项目，在威海信息港上面投放本项目有关的广告。
平面广告
在公路旁的广告牌上投放广告、在小区的广告栏里投放广告和在威海地区的主流媒体和山东省的主流平面媒体投放广告。
八、 项目组织与实施
1、建立团队，
2、选题，
3、进行小组讨论研究，
4、去企业调研，
5、收集资料
6、制作与汇报
九、 策划总结
本次的“田园式”老年公寓主要是给居住在公寓里的老年人们增加了一个休闲娱乐的方式。使他们在闲暇的时候可以种菜、收菜或是养花，这样不仅可以使他们在心灵上有一种满足感的依托还可以增强他们的动脑动手能力延缓他们的衰老。让他们更自然更直接的接触到新鲜的空气远离城市的喧杂吵闹，为他们提供了一份安逸的生活。