南一环路双井棚户区改造 《圣烨·公园城》项目
静 态 投 资 可 行 性 分 析
安徽 合肥 瑶海区
一、 项目简介
该项目地址为合肥市一环路以南、宋斗湾路以西、矿机、市政五处及隆岗双井郢生活区招商项目（约70亩)，暂定名为《圣烨·公园城》。
安徽圣烨投资有限公司作为瑶海区重点招商企业进驻项目地，注册资本为5000万元，于2010年11月14日成立，现该项目地块总规划面积为99亩，安置划拨土地为30亩，拆迁安置面积80000平方米，容积率约为5.6（将以规划局实际用地规划指标为准）。
二、基本要素
占地面积99亩59502平方米，容积率5.6，拟建一栋200米以下标志性写字楼，其它为100米以下高层商住楼，地上总建筑面积暂按容积率5.6计算为428571平方米，可售部分约为348571平方米，还原房80000平方米， 总开发收益计算
根据地块所处的位置，区域目前房地产市场现状，以及未来的发展趋势，，预计其物业销售平均价格: 住宅均价不低于6500元每平方米，商铺均价不低于25000元每平方米，写字楼均价不低于9000元每平方米
由以上计算可得，在上列物业销售完毕的情况下，项目的开发总收益为332618万元。
三、项目总投资： 各项成本费：
本项目开发周期为5年，需先期投资1.4亿作为动迁及安置房建设费用，建设周期为2年，以每年17%计提2年为前期投资财务成本，计算约为4760万元。通过上表可以看出该项目总投资在139506.95万元折合每平方米的成本为3255元／平方米 四、静态投资利润
本项目可销售房产42.85万平方米，其中：住宅27.31万平方米，平均售价每平方米6500元，住宅销售收入：27.31万平方米＊6500元=17.75亿元 商铺4.2万平方米，平均售价每平方米25000元 商铺销售收入：4.2万平方米＊25000元=10.5亿元 写字楼收入：11.33万平方米＊9000元=10.19亿元
合计销售总收入：17.75亿元＋10.5亿元＋10.19亿元=38.44亿元 税后销售收入：33.82亿
静态投资利润：税后销售收入减项目总投资 338200万元－139506万元=198694万元
五、投资回报率：198694／139506=142.42% 盈亏平衡点分析：139506／338200=41.24%
六、综论：
由于本项目是属棚户区改造项目，资金进入门槛较低，同等地产项目，资金的财务成本大大降低，可以说是一个难得的项目。从项目盈亏平衡点分析，销售达到41.24%时就可以收回投资。从项目盈利最大值考虑，本项目应注重商铺市场调研，力争商铺开发中获得更多的利润，项目利润率能达到预期值，所以该项目是可行的。
本分析是静态投资分析，未计开发办公费用，仅为参考。
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